泰國受疫情衝擊就適合置產投資?很多眉角需要注意,該請的律師也不能少

泰國受疫情衝擊就適合置產投資?很多眉角需要注意,該請的律師也不能少
圖為曼谷一商場內展示的建案。Photo Credit:Reuters / 達志影像

我們想讓你知道的是

雖然現購入泰國房產可以說是個好時機,但會有建案工程不斷延長的問題,可以考慮許多新蓋好的新成屋,或是許多屋主、投資客為了換現金,都會將手上的二手屋認賠賣出,倒也是一個不錯的撿便宜方式,但應注意買到品質有問題的二手屋的風險。

最近常有人問我有關在泰國買房的問題,他們一般會問:「房屋仲介說,因為疫情的關係,所以現在泰國房地產跌價,是很好進場的時機,那麼我該不該進場呢?」

這個問題,可以說對,也可以說錯,但說實在的我給不出什麼正確答案。我只能說,無論如何都不要只聽仲介的話,就傻傻的把錢給付了,畢竟買菜的時候都會想上菜市場挑品項好一點的菜,那對於一個什麼都沒看到,只聽仲介幾句話,就要付出幾十萬訂金、頭期款的房子,這樣真的會安心嗎?

在疫情期間少掉觀光客以及投資客,加上泰銖貶值,在建案供過於求的泰國,好好的精打細算做功課,是真的有可能撿到便宜物件。但大家要特別注意的是,在撿到便宜物件時,背後更多的是中小型建商,想藉由聽起來非常優惠的價格販售預售屋,來增加現金流的週轉。在這種情況下,你會有可能遇到的是,當政府為了防疫而命令工地必須停工時,工期被迫延長下,建案完工日也就跟著一直往後延,如果是上市上櫃大型建商,現金流充足沒問題,那倒還沒關係。

反觀靠著賣預售屋完工拼交屋率的中小型建商,一遇到停工命令造成工期延長無法如期交屋的情況下,現金也就跟著無法入到口袋。而隨著合約上的完工日到期,建商無法交屋隨之而來所要面對的,就是客人的退款要求及違約求償,但建商當初收的預售屋款,都拿來支付工人薪水以及建材、各種公司支出;公司規模不大不小,現金燒光卻又無法製造出更多現金流,那客人所付出的頭期款,幸運一點的就是儘管延遲交屋了,但房子最終還是蓋好能入住了,而那些無法如期完工的違約求償在經過協商後,所得到的跟所耗費的時間成本不成正比。至於比較倒霉的,大概就是建商直接跑路,留下一個爛尾樓,客人付出去的幾十萬頭期款,就像放水流一樣。

我自己算是比較幸運的那個,雖然花了點時間,還付了五萬的律師費,但終究還是成功把卡在建商那邊的頭期款給拿回來了。

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Photo Credit:Reuters/達志影像
泰國首都曼谷市

因著疫情交屋時間延後

雖然這幾年泰國房產價格漲了許多,但跟台灣比起來,對我來說還是稍微友善一些。

在泰國工作了幾年後,有了點積蓄,就興起了在泰國置產的念頭,一有了這念頭,三不五時就拉著朋友到建商的招待處看看樣品屋,收集目標地區的建商資訊。最後我選定了住家附近巷子裡頭一個新銳的中型建案,跟業務談了多次,也看過這建商其他已完成的建案後,我付了頭期款,一切看起來都是這麼美好,馬上就要有一個真正屬於自己的房產了,但沒多久,COVID-19疫情來,一切也都變了。

我在2019年10月簽約買屋,隔年COVID-19一來,泰國有了各種封城措施,除了各種行政程序延遲之外,工地也被命令停工。原本我所購入的預售屋應在2021年6月前夕交屋,但也疫情而付諸東流,交屋期必須延後一年。經與家人討論後,我們認為這疫情短期內看不到盡頭,建商一年後還是有可能無法交屋,而且一年的時間真的太久,充滿太多不確定性,所以我們決定解約。

在多次主動聯絡後,雖然建商表示我可以解約並完全拿回頭期款,但當初建商為了鼓勵客人不分期付款而推出的優惠,也就是只要把頭期款付清,就可以擁有百貨公司禮券、手機、金子等頭期款禮,都必須從準備返還給我的頭期款金額內折抵,理由是「合約不成立」。

我當下聽了覺得不合理,違約的人並不是我,我更沒提出求償,這頭期款禮是建商為了提高客人繳款率而推出的優惠活動,現在建商違約,卻要客人自己買單,根本就是強迫我購買了我不想要的東西。不過當時我眼看疫情沒有盡頭,也擔心建商就此倒閉爛尾,我想了想還是答應了。在此同時,也因為建商一再的找理由把還款日推延,所以我請了一位律師幫我處理後續的還款問題,事後也證明了,我請律師這個決定是對的。

請律師討頭期款是對的

在2021年下半年,每到了所謂約定的還款日,建商總是有著各種的理由來推延還款,舉凡有員工確診到文件還沒簽核等等,各種理由都用上了。最終我真的失去了耐心,決定聘請律師,更將這建商的狀況發布在粉絲團上。

有時候,社群的力量還是很可怕的,就在我發布了文章後隔兩天, 原本總是一拖再拖的建商,難得主動聯絡了我,建商的法務表示他們很抱歉對我造成困擾,他們現在要來跟我協商還款事宜等等。經與律師商量後,我們最後的底線就是,建商把禮品的金額扣除,並且開立兩張現金支票,在三個月內分期把錢還清,最後建商也跟我的律師達成了協議。

達成協議後,建商跟我約了一天簽下和解書,這也是為什麼我說幸好我雇用了律師,很多法律上的文字、字句,光是中文都需要花時間理解了,更別說是泰文。簽約當天,律師當場要求建商修改和解書,將上頭的字句從「簽下此合約,即代表同意和解,後續不再追究」,改成「簽下此合約,並確實收到兩張支票及金額入帳無誤,即代表同意和解,後續不再追究」,一開始建商不願意修改,但律師強硬表示若不修改,那就不用和解,直接上法院。

在多次來往下,建商終於願意修改,而律師給我的理由則是,這建商非常狡猾,如果按照建商的和解書簽約,那即使建商後續跳票,我們都無法再對建商提起求償,因為在和解書上寫了,簽下合約就代表和解,後續不再追究,所以律師才會強烈要求建商,修改為簽下合約並確實收到款項無誤,才能稱作結束。簽下和解書後去領支票時,一開始建商還只願意給出一張支票,但在律師的幫助下,我終於成功領到兩張支票,並拿到了金額無誤的款項,不過其他人可就沒這麼幸運了。

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.Photo Credit:Reuters/達志影像
曼谷夜景

購入泰國房產是個好時機,但最好有閒錢再入手


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當個人化服務成為剛性需求 品牌如何利用CRM優化後疫情時代的商業模式

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photo credit:shutterstock

我們想讓你知道的是

隨著數位時代演變,個人化服務漸受各方企業重視,本文以數位CRM系統所衍生之各項服務為例,說明PChome如何將「MarTech」運用在個人化服務中,以及其所扮演的各種關鍵性角色。

隨著iOS14的社群隱私權政策改變,以往透過數位廣告帶來的流量紅利已隨之消退,追蹤用戶使用習慣與興趣所帶來的轉換率更是逐漸降低,加上疫情影響,線上消費數量暴增,消費者比以往更重視個人化服務,因此「再」數位化浪潮襲來,「MarTech」(科技行銷)儼然已成為品牌數位轉型的重要工具,如何利用數位CRM(Customer Relationship Management)系統洞察消費者需求、立定行銷策略正是品牌所要面臨的一大挑戰。

以人為出發點:CRM成為科技化行銷的主要策略

過去大眾傳播式的集體宣傳在現在市場中已經逐漸無法滿足消費者需求,消費者越來越注重個人化的體驗。個人化體驗首先要獲得個人化的喜好,因此眾多品牌開始利用數位廣告、商務對話的方式獲取用戶的購物慾望清單,以及點數經濟刺激舊客回購,透過追蹤會員在網站上瀏覽、產生購買行為的行動軌跡,再搭配大數據分析,針對不同族群設計推播內容再加以溝通,以此提升服務品質並深度經營顧客關係。而數位CRM系統則扮演著科技化行銷的主要策略,不僅能協助整合會員數據,更善加運用客戶標籤,傳遞精準的資訊,與消費者互動,提升「獲客」與「活客」的能力,建立忠誠度立足數位市場。

建立會員分級制度 打造精準個人化服務

數位CRM是打造顧客回流最佳的工具,不過要讓用戶長期買單,客製化的溝通模式與打造會員分級制度才能有效提升用戶黏著度。例如誠品以書店起家,目前也朝向複合式商場邁進,旗下事業版圖橫跨書店、文具店、電影院、旅館,甚至連生鮮超商、酒窖都有經營,也開始新增許多小規模的社區店;在電商方面,除了自有的誠品線上網站,也在其他電商開設主題館增加接觸點。誠品正在打造自己的生態圈,並努力運用數位足跡進行CRM策略應用,如將會員分卡分級,並給予高等級的會員不一樣的特級制度,但同時也為有特定偏好的會員設立不同的制度,像是針對購書會員推出「讀書人徽章」分級制度,有藝文活動也會優先讓高等級的讀書人先報名。

而PChome旗下的時尚選貨電商MiTCH攜手GoSky建立會員點數系統,利用Messenger Chatbot的功能打造數位會員卡,以簽到集點、兑禮、限時任務等誘因與用戶深度互動,創造每日簽到率81%的佳績。透過這樣的忠誠度計畫,企業更能區別用戶的使用頻率與黏著度,進而建立會員分級制度並精準溝通資訊。另外零售品牌全聯也攜手Appier運用AI技術整合線上線下的會員資料,並利用貼標技術辨別消費者輪廓,分析出會員曾搜尋、瀏覽的軌跡來量身打造客製化的專屬推薦商品。

MiTCH攜手GoSky建立會員點數系統,利用Messenger_Chatbot
photo credit:gosky官網
MiTCH攜手GoSky建立會員點數系統,利用Messenger Chatbot的功能打造數位會員卡深化會員互動。

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