泰國受疫情衝擊就適合置產投資?很多眉角需要注意,該請的律師也不能少

泰國受疫情衝擊就適合置產投資?很多眉角需要注意,該請的律師也不能少
圖為曼谷一商場內展示的建案。Photo Credit:Reuters / 達志影像

我們想讓你知道的是

雖然現購入泰國房產可以說是個好時機,但會有建案工程不斷延長的問題,可以考慮許多新蓋好的新成屋,或是許多屋主、投資客為了換現金,都會將手上的二手屋認賠賣出,倒也是一個不錯的撿便宜方式,但應注意買到品質有問題的二手屋的風險。

最近常有人問我有關在泰國買房的問題,他們一般會問:「房屋仲介說,因為疫情的關係,所以現在泰國房地產跌價,是很好進場的時機,那麼我該不該進場呢?」

這個問題,可以說對,也可以說錯,但說實在的我給不出什麼正確答案。我只能說,無論如何都不要只聽仲介的話,就傻傻的把錢給付了,畢竟買菜的時候都會想上菜市場挑品項好一點的菜,那對於一個什麼都沒看到,只聽仲介幾句話,就要付出幾十萬訂金、頭期款的房子,這樣真的會安心嗎?

在疫情期間少掉觀光客以及投資客,加上泰銖貶值,在建案供過於求的泰國,好好的精打細算做功課,是真的有可能撿到便宜物件。但大家要特別注意的是,在撿到便宜物件時,背後更多的是中小型建商,想藉由聽起來非常優惠的價格販售預售屋,來增加現金流的週轉。在這種情況下,你會有可能遇到的是,當政府為了防疫而命令工地必須停工時,工期被迫延長下,建案完工日也就跟著一直往後延,如果是上市上櫃大型建商,現金流充足沒問題,那倒還沒關係。

反觀靠著賣預售屋完工拼交屋率的中小型建商,一遇到停工命令造成工期延長無法如期交屋的情況下,現金也就跟著無法入到口袋。而隨著合約上的完工日到期,建商無法交屋隨之而來所要面對的,就是客人的退款要求及違約求償,但建商當初收的預售屋款,都拿來支付工人薪水以及建材、各種公司支出;公司規模不大不小,現金燒光卻又無法製造出更多現金流,那客人所付出的頭期款,幸運一點的就是儘管延遲交屋了,但房子最終還是蓋好能入住了,而那些無法如期完工的違約求償在經過協商後,所得到的跟所耗費的時間成本不成正比。至於比較倒霉的,大概就是建商直接跑路,留下一個爛尾樓,客人付出去的幾十萬頭期款,就像放水流一樣。

我自己算是比較幸運的那個,雖然花了點時間,還付了五萬的律師費,但終究還是成功把卡在建商那邊的頭期款給拿回來了。

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Photo Credit:Reuters/達志影像
泰國首都曼谷市

因著疫情交屋時間延後

雖然這幾年泰國房產價格漲了許多,但跟台灣比起來,對我來說還是稍微友善一些。

在泰國工作了幾年後,有了點積蓄,就興起了在泰國置產的念頭,一有了這念頭,三不五時就拉著朋友到建商的招待處看看樣品屋,收集目標地區的建商資訊。最後我選定了住家附近巷子裡頭一個新銳的中型建案,跟業務談了多次,也看過這建商其他已完成的建案後,我付了頭期款,一切看起來都是這麼美好,馬上就要有一個真正屬於自己的房產了,但沒多久,COVID-19疫情來,一切也都變了。

我在2019年10月簽約買屋,隔年COVID-19一來,泰國有了各種封城措施,除了各種行政程序延遲之外,工地也被命令停工。原本我所購入的預售屋應在2021年6月前夕交屋,但也疫情而付諸東流,交屋期必須延後一年。經與家人討論後,我們認為這疫情短期內看不到盡頭,建商一年後還是有可能無法交屋,而且一年的時間真的太久,充滿太多不確定性,所以我們決定解約。

在多次主動聯絡後,雖然建商表示我可以解約並完全拿回頭期款,但當初建商為了鼓勵客人不分期付款而推出的優惠,也就是只要把頭期款付清,就可以擁有百貨公司禮券、手機、金子等頭期款禮,都必須從準備返還給我的頭期款金額內折抵,理由是「合約不成立」。

我當下聽了覺得不合理,違約的人並不是我,我更沒提出求償,這頭期款禮是建商為了提高客人繳款率而推出的優惠活動,現在建商違約,卻要客人自己買單,根本就是強迫我購買了我不想要的東西。不過當時我眼看疫情沒有盡頭,也擔心建商就此倒閉爛尾,我想了想還是答應了。在此同時,也因為建商一再的找理由把還款日推延,所以我請了一位律師幫我處理後續的還款問題,事後也證明了,我請律師這個決定是對的。

請律師討頭期款是對的

在2021年下半年,每到了所謂約定的還款日,建商總是有著各種的理由來推延還款,舉凡有員工確診到文件還沒簽核等等,各種理由都用上了。最終我真的失去了耐心,決定聘請律師,更將這建商的狀況發布在粉絲團上。

有時候,社群的力量還是很可怕的,就在我發布了文章後隔兩天, 原本總是一拖再拖的建商,難得主動聯絡了我,建商的法務表示他們很抱歉對我造成困擾,他們現在要來跟我協商還款事宜等等。經與律師商量後,我們最後的底線就是,建商把禮品的金額扣除,並且開立兩張現金支票,在三個月內分期把錢還清,最後建商也跟我的律師達成了協議。

達成協議後,建商跟我約了一天簽下和解書,這也是為什麼我說幸好我雇用了律師,很多法律上的文字、字句,光是中文都需要花時間理解了,更別說是泰文。簽約當天,律師當場要求建商修改和解書,將上頭的字句從「簽下此合約,即代表同意和解,後續不再追究」,改成「簽下此合約,並確實收到兩張支票及金額入帳無誤,即代表同意和解,後續不再追究」,一開始建商不願意修改,但律師強硬表示若不修改,那就不用和解,直接上法院。

在多次來往下,建商終於願意修改,而律師給我的理由則是,這建商非常狡猾,如果按照建商的和解書簽約,那即使建商後續跳票,我們都無法再對建商提起求償,因為在和解書上寫了,簽下合約就代表和解,後續不再追究,所以律師才會強烈要求建商,修改為簽下合約並確實收到款項無誤,才能稱作結束。簽下和解書後去領支票時,一開始建商還只願意給出一張支票,但在律師的幫助下,我終於成功領到兩張支票,並拿到了金額無誤的款項,不過其他人可就沒這麼幸運了。

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.Photo Credit:Reuters/達志影像
曼谷夜景

購入泰國房產是個好時機,但最好有閒錢再入手

在這段期間,我也在網路上認識了購買相同建案的其他住戶,大家的情況都差不多,都是建商一直推延還款日期。不過不同的是,這些住戶多半選擇自己跟建商協商,直到現在,他們都還只領了第一筆的還款,剩下的還款,據說建商又往後推延了一年,每次的相約協商,都只是浪費時間,而這些住戶跟建商簽下的協議,就是當初我的律師強烈要求建商修改的那份。

也就是說,這些住戶除了沒領到第二筆款項的支票之外,現在即使建商又推延還款日期,他們也無法對建商提起求償,而這些住戶現在要雇用律師,也已經不划算了,因為建商的現金流嘎不過來,所以即使是訴訟贏了,一來無法提出額外求償,二來,還款條件也可能會變成按月償還,每個月還幾千塊不等,一切都還有得耗。

經歷了去年那耗時大半年的經驗,最後我想跟大家說的是

  • 想購入泰國房產,現在可以說是個好時機沒錯,但最好是有非常閒的閒錢才來考慮入手。如果可以的話,可以考慮許多新蓋好的新成屋,許多建商為了把蓋好的房子賣出,常常會有非常優惠的現金特價,所以如果手上真的有閒錢卻又不想買二手屋,新成屋是個不錯的選擇,這可以降低建商資金流不穩而周轉不來的風險。又或者,現在因疫情的關係,許多屋主、投資客為了換現金,都會將手上的二手屋認賠賣出,倒也是一個不錯的撿便宜方式。只是,二手屋的水深,建議找專業的人陪同看屋,以減少買到爛屋的風險。
  • 找有商譽的大建商或是評價好的仲介,並多加比較,至少出事了會比較有保障些。
  • 如果真的不幸遇到了糾紛,趕快找個好的律師;不要想著省錢,有時候反而會因小失大。

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責任編輯:杜晉軒
核稿編輯:吳象元