台灣房市都是投機客在「買空賣空」,到了關鍵時刻就等著被打回原形

台灣房市都是投機客在「買空賣空」,到了關鍵時刻就等著被打回原形
Photo Credit: 中央社

我們想讓你知道的是

房市若要維持正向的循環下去,這些各種買房目的之間的占比,就得要相當地平衡,而且非自用的數量最好是不能佔太多,這樣行情才會有緩漲抗跌的健康體質。

房價最主要的支撐力量,還是來自於國民的平均收入,這必須是成正比的相互成長,才能維持房市的健康。

可市場就是如此,幾家歡樂幾家愁,景氣大好時,並非人人都能透過不動產撈上一杯羹或賺到一筆財富,此時誰去買單這些膨脹的空間?當然是自住用的剛性需求者,誰又去撐起那些數字呢?自然是買房人的工作薪資所得。

現在的房價貴得驚人、高得嚇死人,尤其近一年來的劇烈漲福,講實在的很難去接受眼下的行情,這根本已經不是一般收入可以負擔得起的價格了。所以如果你還認為這是一個平衡的正常現象,那就錯了。

歷史經驗可以告訴我們,房市也好股市也罷,沒有只漲不跌的永恆,也沒有只下不上的鐵則,這都是環環相扣的循環。假設剛好你在景氣低位點時買房,成本與壓力及門檻就會比較低;相對地若是在高位點購屋,所有的一切代價都會倍數成長。

如今想要買個好一點的品牌、地點、產品,恐怕要價不斐。40來坪的三房加車位,總價可能普遍都要破2000萬以上,自備款三成來看就要600萬的現金要準備好。光這個門檻就可以試問一下,以一個首購族來說,在這個社會上有多少人能夠在30歲前存到這個數字來購屋?甚至再給個五到十年的時間,也不見得可以獨力達到這樣的收入水準。

存到600萬是甚麼概念呢?假設你可以將收入的30%穩定儲蓄,就是要賺到1800萬,10年時間計算年收入要達180萬以上,20年就是90萬,撇除雙薪家庭不談,這樣的難度可能就過濾掉50%以上的消費者了。

那麼整個房市都是這樣的情況,那請問現在的房子到底都是誰在買?

答案是以獲利為目的的人,而非自用者。當市場氛圍熱到連外行的路人甲乙丙,都可以輕鬆從房地產上賺到錢,就會成為是種過度熱觀的炒作迴圈。換言之,這個動機的比例,高到壓縮掉自住客的選擇權時,房價就會因一房難求而急速膨脹。

但矛盾的是,倘若整體行情上升到了大部分人都買不起時,那麼回蝕反轉的機率就會非常高,因為投資者再轉手,也是下一個投資客來接手,金流就會呈現出「買空賣空」的狀況,而非是健全且合理的發展,到了關鍵時刻就會很容易被打回原形。

換個角度想,如果整個不動產再也沒有自住、首購、換屋、剛需等動機的買方時,全部都是投資客,那麼你覺得這樣房價還可以再撐多久呢?

同理,這些只是比例上的問題,房市若要維持正向的循環下去,這些各種買房目的之間的占比,就得要相當地平衡,而且非自用的數量最好是不能佔太多,這樣行情才會有緩漲抗跌的健康體質。

依照一個正常家庭好用的機能空間,3房是最適合也是需求比最高的房型,以權狀40坪為例,去年的今天跟現在的購屋門檻差了近一倍,總價跟單價都漲了非常多。光單單這12個月的時間,即便不吃不喝不消費,你的收入也追不上這樣的漲福,這樣下去只是加速崩盤的時間罷了。

再算算負擔上的實際數字,2000萬貸款7成的利息每月大約1.6萬,本息就要7萬出頭,就算省吃儉用或借錢拼湊而來的高額自備金,時間成本也會把你壓得喘不過去;若再加上裝潢與其他雜支上的現金項目就更硬了。

所以現代人想要擁有一間房子,是相當奢侈的一件事,而且比起過去,比起上一代,我們要為了買房而承受的生活痛苦指數是多出好幾倍的。回頭看看若干年前的房地產廣告,就知道其實不過就只是一個生活的殼,但在不同的時空背景下那個數字,是有如天方夜譚上的差距。

雖然台灣的房貸利息很低,但透過槓桿購屋也是有極限的,銀行也不可能無限制的放款到不動產來,在這個平衡被徹底打破的時候,房市也就要準備面臨下一次的冰河時期了。

通貨膨脹把人們壓得很辛苦,萬般皆漲唯獨薪資沒什麼有感的變動,現在就連條件非常陽春的建案也都相當昂貴,這也不僅只發生在一個區域或某個城市裡,幾乎全台的市況有此連鎖效應。這個趨勢與現象已經很稀鬆平常了,要期待有低價或能夠負擔的房子,可能還需要再等待個2、3年以上的時間。

現在要買房子的人真的很可憐,差不多的面積,卻要多承擔比起數年前更高額的自備款、房貸、就連與不動產相關的其他支出也都漲了不少。不買又不行,總是也會擔心著以後會不會更貴更難買,但仔細算算收入,似乎也不見得能夠承擔的起。

所以其實也不用想太多,購屋不可急,更不需要隨雞起舞,景氣總是上上又下下,下了還會再上,因此如果真有房子需求的話,就先以租待變吧,總比貿然就衝動吞下自己無法消化的東西來得好。

房地產求的都是一個穩字,當然在自用的立場上,要更加穩妥,才不會賠了夫人又折兵。

本文經丁丁的房產人生雜記授權轉載,原文刊載於此

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責任編輯:朱家儀
核稿編輯:翁世航


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年薪破百萬在台北買不起房?調整資產配置,買房不難!

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Photo Credit: VI College價值投資學院

我們想讓你知道的是

想在買房時擁有好的貸款條件,一定要趁有穩定好工作的時候申貸較佳。面對通膨升息時代的來臨,大家務必聰明善用資產配置成為人生最佳助力,而不是讓買房成為拖垮自己財務的稻草。

本文作者:VI College價值投資學院 台灣區總經理 黃士豪

買房是很多人畢生夢想,許多上班族開始投資的動機,也是希望透過能扣除每月支出後、盡可能放大剩餘的存款,更快買到人生第一間房。但是看著房價不斷飛漲,媒體不斷報導百萬年薪工程師、醫師都無法在台北置產,讓很多人感到恐慌、甚至放棄買房念頭。

32歲的飛輪教練阿謙很努力賺錢,汲汲營營忙於工作,希望能買一兩千萬的房子,好安身立命。為了達成目標他相當努力培養技能,除了具有飛輪跟肌力教練資格外,平時也提供學員筋膜按摩服務。

因為服務口碑很好,目前團體加個人每月穩定都有100小時課程,即使前段時間疫情不穩定也只有少掉一成教練收入,月收入約為6至10萬。

對於未來目標,阿謙除了希望可以透過被動收入增加、改變目前靠時間及體力換取金錢的現況,也希望能夠買入兩間2000萬的房子,一間自住、一間出租賺取被動收入。

既有資產配置上,由於懷抱著買房夢,因此阿謙保留110萬活存現金,另外有一張台幣56萬的美元保單,投入美股58萬有不錯獲利。

買房對平均月收入8萬的阿謙來說是否為不可能任務?我認為,阿謙應該先拋掉想法便是:別為了賺頭期款而投資。

五月第一篇
photo credit:VI College價值投資學院
VI College價值投資學院 台灣區總經理 黃士豪建議阿謙讓投資為自己置產。

給阿謙的投資建議一:別為買房投資,要讓投資為你置產。

遇到像阿謙這樣懷抱著買房夢的學員,我都會先要他們反覆問自己:為什麼要買房?

如果從資產及投資角度來看,房子算是防守型資產,如果將房屋價值放進整個資產配置後,花在買房的錢就不能超過總資產50%,否則就會讓自己變成房奴,更會因為多數資產都卡在房子,而因為房價變化影響心態。

假設買房能為自己帶來安全感,那這想法相當好、也值得去達成這個人生目標,這時就可以思考如何利用投資來幫自己買房。

以阿謙希望買到2000萬的房這個目標來看,房價2000萬首購需支出頭期款為400萬,這時除了要因為固定支出增加房貸這一項,因此要提高保障型資產外,也要確保進攻型投資組合有400萬,並透過選擇權等投資方式妥善配置讓自己能利用每年10-20%投資報酬來支付房貸本金及利息。

給阿謙的投資建議二:想買房保障人生,別抱持保障心態投資

在與阿謙諮詢對談過程中,我也看到許多保守型投資人最容易落入的「陷阱」:認為是保障,其實處於風險中。

將錢投入投資市場,因為跌價造成損失,這是一種可視但未知的風險。但是如果將錢都投入到定存、活存現金中,每年因為通貨膨脹造成損失,加上失去將錢轉進保守型甚至進攻型投資組合中能產生的獲利,這是屬於容易忽略但已知的風險。

保障型資產是為了當有突發風險產生時,讓我們不用擔心生計並可渡過半年時間進行避險。就阿謙每月支出約5萬來說,保留30萬是足夠的。特別是在進攻型投資組合都握有許多高價值公司並有不錯獲利時,應該將額外80萬緊急帳戶資金及活存轉進進攻型投資組合,才能更快達成買房目標。

而究竟是否該買第二間房出租賺取被動收入,我也請阿謙好好想想:買第二間房的目的是什麼?

如果買房是為了投資,那麼比起將一大筆錢投入保守型資產,以阿謙還年輕並且收入相對穩定情況下,該如何積極進攻讓自己退休時可以擁有千萬甚至億萬資產,才是最適當思考方式。

這些建議也適合你:購買投資型保單前先停看聽

在阿謙現有投資組合當中,我也看到在許多學員資產配置中都會出現的「投資型保單」。這類同時具備投資及保險功能的保單屬於保守型資產,因此建議在購買時要注意投入金額加上其他保守型投資不要超過總資產20%外,更要先釐清以下關鍵。

首先便是保單報酬形式為何?是在一定年限後固定會發放股息給保戶,還是保險公司會每年將這些錢投入特定投資標的做為報酬?這些資產增長能否看得見,甚至是否穩定,必須先了解。

其次則是這些保單綁約年限,這會影響可動用資金及運用彈性。當然,既然是保險更要確認又是綁定哪方面保險,在自己真正需要時是否能夠降低醫療或意外造成風險。懂得從資產角度思考保單,可以讓你在投資道路上少走相當多冤枉路。

附帶一提,想在買房時擁有好的貸款條件,一定要趁有穩定好工作的時候申貸較佳。面對通膨升息時代的來臨,大家務必聰明善用資產配置成為人生最佳助力,而不是讓買房成為拖垮自己財務的稻草。

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本文章內容由「VI College價值投資學院」提供,經關鍵評論網媒體集團廣編企劃編審。


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