台灣建商想的就是賺錢,但目前已經進入一個很難賺的時代

台灣建商想的就是賺錢,但目前已經進入一個很難賺的時代
Photo Credit: 中央社

我們想讓你知道的是

市場金流大量灌注在這個產業裡,房子看似很好賣也賣得很快,但相對也在短短的一年內,讓建設相關的基礎平均成本至少上升了3成以上。在台灣房地產的發展過程中,從沒有這樣劇烈的漲幅。

近期央行再次對建商養地發布了動工限期,否則將縮短貸款期限與加碼利息,除了前陣子把土地融資成數降低以外,這無疑又加劇了建設業的經營難度。所謂的建設公司,再也不像從前大眾所認為的那樣好做了。

其實這個產業若是沒使用槓桿,完全以現金來推案的話,並沒有如外界所想的暴利。在台灣許多知名的大公司,都是仰賴銀行資金來擴張規模,連寶佳機構都不例外,甚至插手金融股來降低這方面的成本與提升借款額度。因此如果把這些限制提升,那就是無形間抽掉建商的銀根,與縮減他們的利潤。

建設公司自早期開始,真正較大的獲利空間是來自於土地,透過時間拿銀行的錢來養自己的地,是一件非常划算的投資,每年都會有著不同的地價與房價的行情,經過一年一年的增長,到了適當的開發時機,再以最新的土地價格來擬出新的建案售價。除了賺取加工費以外,最重要的是也獲得了土地價差,所以才會有著暴利的觀感。再加上土地建築融資的槓桿運作,現金投報率就會相當驚人。

理論上來說,當建設業只剩下建築加工費可以賺的時候,就意味著要投入更大的建案量體,才能彌補與過去相同的獲利。在近年不動產成本通膨嚴重之下,雖然房價也跟著上漲不少,市場也頗能接受這樣的漲幅,可這卻對建商帶來很大的壓力與利潤回蝕風險。

要知道現在的營造預算根本不再能稱作是預算,因為每個月都在變動,所有的材料不斷在往上調。土地也是,現在要推案的門檻,比起前一年或過去都高上很多;尤其預售屋,倘若在前期就把房子賣完了,這些施工營建費用很可能在房子的興建過程中就把預期獲利給漲回去了。料貴工缺,也讓建設公司在近期都苦哈哈的撐著。

雖然從貸款成數下降,可以過濾掉體質不佳的建設公司,但也相對把這個產業的開發難度與風險給提高了。從禁養土地的方向來打房,這恐怕不會是一個良策。

要知道建商是在做生意,為的都是要賺錢,不是做慈善事業,壓縮了他們的獲利空間,反之只會把它灌注在售價上。而且限制了動工期限,也同樣會把開發商的布局彈性給壓低了,變成除非不做土地融資來放養土地,否則都幾乎是現買就要馬上開發,這變相也讓土地成本增加了,這又怎麼可能會抑制房價呢?當每個同業都是如此之下,有很高的機率會在短期內加劇土地供不應求的現象,而讓地價再上漲。

其實在疫情之後的通膨影響下,雖然不動產並沒有因此受到波及,反而讓市場金流大量灌注在這個產業裡,房子看似很好賣也賣得很快,但相對也在短短的一年內,讓建設相關的基礎平均成本至少上升了三成以上。在台灣房地產的發展過程中,從沒有這樣劇烈的漲幅,跟房價一樣,那麼之後會怎麼走趨勢又會怎麼變化,誰都不知道。

在這樣的環境底下,建設公司真的不如從前好做,講得直白點,已經進入到是一個很難賺的時代了,除非規模已經大到有很強健的根基,不然那些剛出來發展的中小公司,或資金籌碼比較沒有那麼充足的,就很難過了。

那些看著房價高漲,而把埋怨怪到賣方身上的消費者,都以為那些暴漲的空間都被拉進建商的口袋去,這其實也非全然的事實。不能說每家建設公司都是貪心的,但也沒有不貪的,商人就是如此,有賺一塊就好的也有想賺五塊的,看買方怎麼去選擇各種不同風格與品牌的公司。在推案的立場上,有的想賣得快走高周轉,利潤剛好就行,有的只想要賺到最高點,有的想走穩,有的想大撈一筆,各自不同。

當然沒有人可以預知後市會如何,在去(2021)年初始,也沒人知道一整年度的走勢,房市會熱到這麼誇張,更沒人知道成本與房價會漲成這樣。當然在早時推案的售價都比中後期低很多,也有不少建商怨嘆自己的案子開得太早賣得太快而少賺很多。

其實賣方的心態跟買方是一樣的,早賣了嫌賺太少,早買了嫌買太貴;如果人人都能窺探未來,世界上就沒有後悔這兩個字了。

售價上漲的理由有很多,但這也是根據市場需求來定義的,如果買方無法接受那個數字,你也賣不掉。而價錢的推擠效應,都是由景氣與消費信心產生來的。你可以怪建商貪心案案都開天價,但只要你不買,他們一毛也賺不到。可近年就不是這樣,怎麼開怎麼賣都還是搶破頭,建設公司想試水溫挑戰新高價,結果還是瞬間完銷,如此又怎麼可能會讓房價修正呢?沒有恐慌,交易量就不會失溫。

只要有錢人人都可以做建商,在台灣登記在冊各大大小小的建商公司與營造商,多達3000多家,真正在市場上能夠被消費者講得出來的,不過這裡面的一成不到。也許大公司的利潤比較高,但其實中小公司的獲利空間真的沒有像你想得那麼多。投報率是從槓桿裡創造出來的,如同股市中的期貨與選擇權一樣,理論上賣方所賺的比例,就跟過去賣一塊35元漲到現在70元的雞排,老闆的所得利都一樣,並沒有因為售價漲了一倍,就多了35元的利潤空間。

本文經丁丁的房產人生雜記授權轉載,原文刊載於此

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責任編輯:朱家儀
核稿編輯:翁世航


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