三井不動產只是Outlet開發商嗎?這或許只是他們在台灣的第一步

三井不動產只是Outlet開發商嗎?這或許只是他們在台灣的第一步
Photo Credit: 中央社

我們想讓你知道的是

看過日本的綜合不動產的商業循環模式,你還會覺得這些日本綜合不動產企業會只停留在商業設施的業務內容而已嗎?雖然目前還不確定日本三井不動產對台灣市場的看法如何,但從日本的經驗看起來,應該現在才剛是起手式而已。

最近這幾年席捲實體零售產業的新興商業模式,假日吸引大批消費者上門,媒體話題集中度高的,應該就是Outlet這個業態了。

從麗寶,高雄義大,桃園華泰名品城,林口三井,台中三井,以及到新開幕的台南三井、SKM Park等,Outlet真的會是壓倒百貨產業,高端零售業界的新一哥嗎?

從2021年百貨的年度營業額排行,排行第一的台中新光三越年營業額214億元,排行第五的台北SOGO復興店156億元,到排行第十的台北SOGO忠孝店104億元,在台灣百貨的年度營業額必須要高於100億元,才能拿到前10大的入場券。

看Outlet目前的話題度,是不是覺得Outlet應該表現也不錯?不過相較於百貨公司,Outlet一哥林口三井年度大約在70億元的營業額,目前要跟百貨前10大拼還有不小的距離,那為何三井Outlet還一直在台灣展店?到底三井不動產在盤算什麼?這次試著從三井不動產在日本的事業模式,來推測未來日本不動產企業在台灣市場的各種可能性。

要聊三井不動產前,首先要說明「綜合」不動產企業是做什麼的?日本的不動產業界,根據業務內容的不同大致上可分成,開發、銷售、租賃、管理,這四個分類,一般的日本不動產相關企業,大部分都只集中在某一項業務,只有規模比較大的日本不動產公司,才會有實力從最上游的開發一直做到最下游的管理,所以就被稱為「綜合」不動產企業。

綜合不動產業界中的代表,日本三井不動產,在2020年的營業利益高達約台幣680億元,一家不動產公司為何有如此驚人的獲利水準?這次就從日本三井不動產的這四個分類,來看「綜合」不動產企業,是如何發揮綜效,最大化其商業價值。

1. 開發業務

跟這個比較接近的情境,應該就屬都市更新了,找一片鄰近有幾處不動產相關資產的區域,放在同一個開發專案下,打造新的市鎮。

日本三井不動產執行過的幾個開發專案中,就屬東京ミッドタウン日比谷最具代表性了,相信不少拜訪東京的人都有去體驗過這開發專案的魅力。Tokyo Midtown Hibiya 整合了附近幾棟歷史悠久的舊辦公大樓之後,重新打造出最尖端的新高樓硬體,再搭配日比谷在過去有異國洋風接受站的形象(明治時代的國外交流迎賓設施,昭和時代的劇場音樂空間),規劃出保有舊歷史文化形象的綠色日比谷新市鎮。

東京ミッドタウン日比谷這個專案從2005年就開始執行,一直到2018年才完成,可以說等了13年後才開始有大規劃的收入進帳,投資金額超過日幣1300億,如果公司的規模不夠大,管理能力不嚴謹,是無法成功執行如此長期巨額的案件。如今東京ミッドタウン日比谷也成為城市再造的世界級典範。

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Public Domain
東京ミッドタウン日比谷的外觀

2. 銷售業務

在土地上開發,打造新建築物,就會衍生出建築物的銷售業務,建築物的銷售,又可分為BtoB以機關投資家為對象的大型銷售物件,以及BtoC個人顧客住宅的銷售,用跟一般人距離比較近的個人顧客住宅業務來看,日本三井不動產每年都可銷售出大約3000到6000戶個人住宅,帶來年日幣300億左右的營業利益。

日本三井不動產在個人顧客住宅業務,也因應不同的客層設計出不同的品牌,從中小型品牌Park Homes系列,大規模品牌的Park Tower,到高價品牌的Park Court。從Park Tower品牌系列最近推出的パークタワー勝どきミッド物件來看,總戶數高達2786戶,58樓層中,除了基本配備的公園綠地外,低樓層還配置了超市、診所、購物Mall、保育看護設施、運動體育場、生活商店、交誼中心等,相信在符合許多人的各種生活型態上,也是跟微型生活圈概念的魅力產品。

3. 租賃業務

再回到開發業務,打造出新建築物後,除了部分空間規劃成銷售類型的產品外,剩餘的空間會再規劃出適合租賃業務的產品,租賃的業務大致上又分兩群,辦公室租賃,以及商業設施。

本文開場的三井Outlet,就歸屬於日本三井不動產租賃業務裡的商業設施(Outlet裡面的餐飲服飾專櫃,根據營業額的抽成,繳交類似租金的服務費,享受Outlet所提供的集客以及行銷資源)。

租賃業務可以說是古典版的訂閱制服務,只要跟對象簽訂長期租約後,每個月就可以享受安定的租金收入,目前日本三井不動產在租賃業務的規模感,辦公室租賃大約有3000家配合企業,商業設施的餐飲服飾生活等也大約有8700間專櫃的實力,這些穩健的客戶基盤,創造出驚人的包租公收入,在2020年靠租賃業務收取的租金可來到日幣5000億的水準,這些大量的現金流,也幫助日本三井不動產累積巨大的資金投資能量。

4. 管理業務

從最上游的開發,銷售,到下游的租賃業務,這些大量以及複雜的案件,讓日本三井不動產累積了非常多的實戰經驗,從這些經驗所轉換的知識,不只在日本三井不動產內部流通,現在也發展成顧問產品,衍生出管理業務。

這一塊的管理對象非常多元,從幫顧客管理資金從事不動產投資,幫顧客持有的大樓做維護管理、商場賣場的經營託管等,幫本業不是不動產,但又想從事不動產業務的企業,提供高附加價值的顧問Know How。


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上班族與學生筆記必買!SwitchEasy魚骨牌iPad全系列配件

上班族與學生筆記必買!SwitchEasy魚骨牌iPad全系列配件
Photo Credit:SwitchEasy

我們想讓你知道的是

SwitchEasy 魚骨牌全新推出觸控筆、支架保護套、磁吸保護殼、玻璃螢幕保護貼等iPad全系列配件,靈活多變符合多種使用情境,絕對是學生與上班族學習、辦公的首選利器。

2022年已是雲端當道時代,上班族日常辦公不再只有桌上型、筆記型電腦能夠選擇,各大電腦品牌也爭先推出能夠與市面上電腦、筆電相匹敵的平板電腦。平板電腦攜帶便利,不僅無論身處何種環境,皆能立即進入工作、學習狀態,甚至能夠取代傳統的紙筆,擁有寫字筆記功能,如今iPad也成為許多學生上課做筆記、上班族遠端工作時入手隨身電腦的絕佳選擇。

多種iPad使用情境,SwitchEasy幫你搞定

iPad帶給使用者高度的便攜性,因此支撐高度與觀看視角的各種使用需求也是或不可缺。SwitchEasy魚骨牌全新推出適合上班族辦公、學生做筆記等iPad系列周邊配件,不論是在家工作、追劇、觀看線上課程,抑或是外出攜帶,皆能符合各種環境的使用需求,質感配件不僅擁有產品的功能性,更讓生活多了些儀式感。

SwitchEasy創立於美國加州,多年來在果粉心中也一直是Apple配件的首選精品,所有產品設計都是為了原廠Apple而生,此次為了讓iPad運用效益最大化,開發出符合人體工學、外出居家兼用的精品配件。

學生必備iPad配件,讓你擁有真實書寫體驗

筆記、繪圖絕對少不了觸控筆的存在,EasyPencil Pro 4 iPad觸控筆只需要接近Apple Pencil一半的價錢,就能買到接近原廠質感的觸控筆,並且一次擁有3種不同筆頭,依據不同使用情境更換,亦可磁吸在iPad側邊、跨代使用,大多數iPad型號皆可支援。

3種觸控筆可替換筆頭分別為:

  • 通用款 - 最接近Apple Pencil原廠材質,繪畫與書寫皆順暢
  • 書寫款 - 金屬材質,通過15萬次耐磨測試,在類紙膜上書寫,也有原子筆手感
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EasyPencil Pro 4 iPad觸控筆擁有超高CP值,只需原廠觸控筆的一半價格,是學生入門觸控筆的最佳選擇。
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購買EasyPencil Pro 4即提供金屬、PA66及原廠同規格3種筆頭。

若想要模擬在紙張上書寫的質感,可搭配PaperLike Note書寫版類紙膜使用,不僅擁有抗藍光護眼,磨砂顆粒模擬真實紙質感,高解析、無眩光,不必擔心沾附手上油污及指紋,是使用iPad創作、筆記的最佳選擇!

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Photo Credit:SwitchEasy
PaperLike Note書寫版類紙膜,擁有磨砂顆粒模擬真實紙質感,高解析、無眩光,不必擔心沾附手上油污及指紋,是使用iPad創作、筆記的最佳選擇。

還原真實書寫體驗、筆記最佳視角就靠Origami全方位支架保護套,保護套支架提供了觀影、閱讀、繪圖等4種角度,可隨各種使用情境隨心轉換,不論是做筆記或是觀看影片,都能夠擁有最佳視角。此外,保護套擁有磁吸外扣的置筆功能,可收納iPad觸控筆,無觸控筆也不會多出筆槽空間。

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Origami全方位支架保護套(粉沙色)不論是做筆記、追劇、遠端上課,都可隨各種使用情境隨心轉換最佳視角。

針對長時間緊盯螢幕、久坐的iPad工作者,解決眼睛疲憊與肩頸問題

在長時間久坐的辦公環境下,肩頸酸痛也是iPad使用者一大困擾。

SwitchEasy推出符合人體工學設計的MagMount磁吸iPad支架,強力磁吸、加高支撐的特點,可直接吸附於SwitchEasy CoverBuddy巧控鍵盤磁吸保護殼,不需拆卸保護殼即可安裝,讓iPad也能變桌電!

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Photo Credit:SwitchEasy
MagMount磁吸iPad支架打破以往保護套的角度限制,提供了穩定架高支撐的功能,擁有人體工學視角,有效減少上班族的身體壓力。

針對上班族需要使用iPad文書處理功能,CoverBuddy提供了巧控鍵盤磁吸保護殼採業界獨家專利設計,可支援Magic Keyboard,讓鍵盤與iPad精準連結、緊密吸附,同時也是全球最輕薄的 iPad保護殼,採用極細纖維內襯,保護iPad不刮傷,還附有ApplePencil專用筆槽,能夠安全收納並支援ApplePencil 2磁吸充電。

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CoverBuddy磁吸保護殼支援Apple原廠鍵盤,讓鍵盤與iPad精準連結、緊密吸附,附有ApplePencil專用筆槽,能夠安全收納並支援ApplePencil 2磁吸充電。

上班閒暇之餘也不忘放鬆追劇,擁有抗藍光兼具高清畫質的GlassDefender抗藍光鋼化玻璃螢幕保護貼,也是需要長時間緊盯螢幕的工作者首選。SwitchEasy使用特殊技術處理,讓抗藍光保護膜能夠在還原最佳螢幕解析的同時,保有逼真色彩與裸機體驗,並有效阻擋藍光造成的眼睛疲勞及視力退化的可能。

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GlassDefender抗藍光鋼化玻璃螢幕保護貼擁有高清畫質同時具備抗藍光功能,玻璃保護貼還能夠抗刮、耐摔,是攜帶iPad出門工作的首選。

SwitchEasy獨家推出一系列必入手iPad配件,在兼具外觀與實用的同時,更大幅增加了iPad在工作與學習上的便利性。若欲知更多iPad Air、iPad mini、iPad Pro等配件詳情,可前往 SwitchEasy魚骨牌官網深入了解。

本文章內容由「SwitchEasy」提供,經關鍵評論網媒體集團廣編企劃編審。


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