大樓頂樓公設漏水、樓上浴室漏水為什麼要前屋主賠?不動產律師來解答

大樓頂樓公設漏水、樓上浴室漏水為什麼要前屋主賠?不動產律師來解答
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我們想讓你知道的是

「我買房子後才發現有漏水,但問題是漏水主因是大樓公設的公管漏水,請問公共管線漏水損害賠償怎麼處理?要跟前屋主還是管委會求償?這些抱怨,其實都很常見。

文:林明忠律師

房屋漏水是台灣社會很常見的買賣房屋糾紛來源,每年應該有上千件與漏水有關的案件進到法院,我在執業的過程中,民眾最常諮詢的房屋瑕疵,漏水問題也名列前茅。

「林律師,我買房子後才發現有漏水,但問題是漏水主因是大樓公設的公管漏水,請問公共管線漏水損害賠償怎麼處理?要跟前屋主還是管委會求償?」

「林律師,我最近賣房子,結果買方跟我說我的房子天花板漏水責任歸屬是我要負責,這不合理吧!明明已經確認天花板漏水是因為樓上的關係,居然天花板漏水費用要我承擔,樓上浴室漏水責任關我什麼事,我房子又沒問題!仲介也說要買方去找樓上處理,結果買方說要告我,真的很煩!」

這些抱怨,其實都很常見。

大樓頂樓公設漏水、樓上浴室漏水責任關前屋主什麼事?

  • 案例:新北市A先生的故事

A先生買了一戶屋齡20年的電梯大樓,位置不錯且在捷運站附近,風景很好,但沒想到交屋入住後約2個多月,因為連日大雨,客廳和後陽台居然開始有水痕,A先生拿梯子去摸牆壁時,牆壁都是溼的,A先生趕緊聯絡仲介B,B也算負責任,連忙找來了抓漏師傅,師傅來後告訴A先生,他懷疑這個漏水,是外牆有破損滲漏與樓上陽台的防水層失效導致。

A先生於是透過仲介B,去跟前屋主主張民法瑕疵擔保權利,要求前屋主要負責這個漏水問題,但仲介B告訴A先生,外牆屬於公共設施,這個損害要找管委會、樓上陽台防水層失效要找樓上住戶,跟原本的屋主都沒關係,因為不是原屋主的物件有問題,所以無法找原屋主主張瑕疵擔保權利。

A先生聽到仲介B的上述說法後,不太相信。於是來問我:「林律師,前屋主明明說沒有漏水問題,為什麼入住後沒多久就馬上漏水,即使物件沒問題,公設和樓上有問題導致屋子漏水,前屋主一定早就知道,難道前屋主真的不用負責嗎?」

公共設施也是前屋主瑕疵擔保權利的內容

在A先生的案例裡,其實仲介搞錯了一個觀念,就是公共設施雖然屬於管委會依法應維護、修繕的範圍,但A先生付給前屋主的價金中,買賣範圍當然包含了這個電梯大樓的「公共設施」(共用部分)。

因此,除非契約就「公共設施」的瑕疵擔保責任另外約定處理,不然,若在不動產說明書裡勾選建物無漏水,一般而言這個瑕疵擔保範圍,當然也包含了公共設施。

這可以參考台灣高等法院100年上易字第552號判決,是一個大樓頂樓漏水責任的瑕疵擔保案例:

「...故縱認系爭房屋所在大樓之區分所有權人,約定該大樓頂樓樓板之滲漏水,由管委會負責修繕,亦屬各區分所有權人對管委會請求修繕之權利。被上訴人是否請求管委會修繕,及被上訴人雖曾拒絕依管委會所報價進行修繕,均不影響上訴人依系爭買賣契約約定所應負之瑕疵擔保責任,是上訴人上開所辯,亦不足採。」

這也明確指出,管委會對大樓頂樓(公共設施)的修繕責任,不會影響到買賣契約中,前屋主(出賣人)是否該負瑕疵擔保責任。白話來講,只要公共設施(共用部分)是買賣契約的範圍,那即使法律上修繕責任人是管委會,但不會影響出賣人應負的瑕疵擔保責任,一碼歸一碼!

因為樓上漏水到我家,也是前屋主瑕疵擔保的內容嗎?

這是比較反直覺的狀況,因為很多民眾會認為:「因為樓上的關係,導致我賣的房子漏水,這是樓上的問題,又不是我的問題,憑什麼要我負責阿?」

這個想法,其實不無道理。

不過,因為法律上「瑕疵擔保責任」是「無過失責任」,意思就是,不管這個漏水問題是不是你造成的,只要買受人可以證明這個漏水瑕疵在交屋前就發生,那前屋主(出賣人)仍須負責。

這個可以參考基隆地方法院106年度基簡字第341號判決,就是一個因為樓上浴廁的防水層失效,而導致樓下天花板漏水判決案例,法院認為即使漏水是因為樓上關係,原屋主(出賣人)仍須負瑕疵擔保責任:

「被告雖抗辯依台灣省土木技師公會107年3月2日(107)省土技字第北0284號鑑定報告結果,系爭房屋位於夾層樓梯上方後段頂板有滲漏及旁邊管線白華之發生原因乃3樓浴廁滲漏水造成,其不負物之瑕疵擔保責任云云。

惟物之瑕疵擔保屬無過失責任,亦即不問出賣人是否可歸責,皆須負責,與債務不履行須考量債務人有無可歸責性有別;復參酌系爭買賣契約及屋況說明書內容,亦無從推認兩造曾合意被告所負瑕疵擔保範圍,僅限於「系爭房屋本身瑕疵」所導致之滲漏水情形,是兩造既無特約明文限制,即應回歸民法關於物之瑕疵擔保責任規定。

從而,被告抗辯其僅就系爭房屋本身之瑕疵負擔保責任云云,不足為採。」

A先生該怎麼做?三步驟解決問題

  • 步驟1:注意瑕疵擔保的時效與要件

A先生雖然可以向前屋主主張瑕疵擔保責任,不過瑕疵擔保責任有行使的權利要件與時效,A先生必須要把握,詳情可以參考我之前的文章

  • 步驟2:找到對的人、做對的事

雖然A先生可以跟前屋主主張瑕疵擔保權利,主張減少價金的損害賠償。但如果要根本地把漏水修復完成,A先生仍需對法律上負有修繕責任的人,如管委會或是樓上住戶,請求他們修復漏水問題。

要注意的是,在A先生的案例中,公寓大廈漏水問題之修繕責任,並不是一個「2選1的選擇」,不是找了管委會、樓上住戶後,就不能找原屋主主張權利、也不是找了原屋主,就不能找管委會、樓上住戶,這些權利都是可以併行的,因為他們解決的是不同問題。

簡單來說:

  1. 原屋主:瑕疵擔保責任、損害賠償責任。
  2. 管委會、樓上住戶:修繕責任、損害賠償責任。
  • 步驟3:尋求不動產專業律師協助

如果A先生自行協商不成,或發現對方打算一直拖延下去、讓A先生時效消滅或證據滅失等等,可以找律師出面協商甚至提出訴訟,以戰逼和。除了確保自身權益外,也可以讓對方有壓力不會擺爛無限制拖延下去,A先生可以進一步備妥資料來尋求律師的專業諮詢。

本文經《方格子》授權轉載,原文發表於此

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責任編輯:王祖鵬
核稿編輯:翁世航


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難民遷徙的過程中,需要面對茫然未來的巨大壓力,造成心理甚至生理上的問題,因此世界展望會於烏克蘭救援過程成立兒童關懷中心,從遊戲中抒發內心擔憂。
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救援施行:世界展望會人道救援的執行策略

人道救援行動涵蓋甚廣,下至民生物資援助、上至個體關懷照護及社會系統建置,面對如此緊急又錯綜複雜的需求,世界展望會也嚴肅謹慎的對待,從前期評估到後期規劃都有完備的流程,系統性的把關所有環節,並於地方上累積更豐沛的區域網絡及行動量能,張開更多防護網,最後運用專業落實每份跨海祝福,建立關懷世界與孩子的正向循環。

一、漸進式評估與規劃
  首先審視對象於生理、安全、社會等各方面需求的急迫性,擬定不同階段的救援行動。優先項目為「挽救生命」,例如供給糧食飲水補給、遞送生活物資等,滿足難民生理上的基礎需求;接下來則以「陪伴、關懷」為進階項目,例如提供基礎的庇護所收容,或是成立婦女兒童專責關懷中心、教育機構,旨在建置完整的安全及社會生態,給予難民最大的協助。

二、服務團隊在地化
  世界展望會在工作執行時,總是會盡量組織在地的團隊,或與當地且具信譽的非政府組織共同完成,避免因各地不同的語言、文化、風俗民情而產生隔閡,也讓地方上資源及訊息網絡,能以最有效率的方式展開,如此一來才能使資源被誠信且有效的利用。

三、專業規劃與救援
  世界展望會於任何行動前,都會制定明確清楚的工作方向,包含救援目標、執行策略、救援對象數量規模、工作細目等,且前往前線的事工們都必須經過特殊的訓練,學習判別危險及緊急因應措施,如此一來提供當地適切妥當的協助。

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重新牽起聯繫:Kindness is a universal language.

除了世界展望會,世上仍有許多人以自身力量,志願投入人道救援的服務。就像來賓張雍在羅馬尼亞邊境認識的當地志工,他們在邊境發放三明治、飲水等物資給滿載烏克蘭難民的遊覽車,但因為羅馬尼亞與烏克蘭的語言並不相通,這讓張雍感到十分好奇:「在援助的過程中不會碰上溝通障礙嗎?」男子搖了搖頭,笑著回答道:「Kindness is a universal language.」。

雖然剛開始並不完全瞭解這句話背後的意義,但經過接著的幾次物資發放,張雍目睹了好幾次相同的畫面──當志工將三明治交到人們手上時,人們的淚水就從眼眶裡泛出。於是我們都懂了,那是某種難以言說的、人與人之間珍貴而無可取代的聯繫。

一起幫助孩子結束旅程,重返家園!飢餓三十救援專線:(02)8195-3005 即刻救援動起來



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關於《國際大風吹|行動講堂》

由《國際大風吹》李漢威、金鐘主持人蔡尚樺聯手主持,每集《國際大風吹|行動講堂》直播節目將邀請重磅來賓,帶大家深入淺出、探討急需人們重視的國際議題,並呼籲各界付出實際行動,向需要幫助的人伸出援手,展開即刻救援。


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