Sway《買房勝經》:黑心建商的地產數學課——預售屋房價之謎,不講你不會明白

Sway《買房勝經》:黑心建商的地產數學課——預售屋房價之謎,不講你不會明白
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我們想讓你知道的是

買一間房有如人生積蓄的梭哈,自己的頭期款要自己顧!暢銷40萬冊,揭穿房市黑幕第一人,黑心建商、投資客、房仲全系列,重磅三合一再增修。

文:Sway

【房價照妖鏡:建商的地產數學課】

「斜對面」、獲利多少、管理費便宜、銷售破九成、降價多少,都是騙人術語,讓你忍不住多看兩眼、心癢癢的衝動購屋。別以為電視購物那套只能騙便宜貨,房地產騙更大,而且你被騙之後還會感激他咧!

關於房地產有很多數學,不講你不會明白。

噹噹噹,第一題:「紅樹林站斜對面,捷運生活圈」或「距捷運十五分鐘」。

有個朋友的案子,位在淡水紅樹林捷運站斜對面。站在接待中心,你真的看得到紅樹林站的屋頂,看到捷運緩緩駛入,還聽得到站裡的列車進站聲音,感人咧,捷運宅呢!你一定會多花一成的房價買房屋。但真的走一趟,你要先往淡水方向走三分鐘才到人行道,然後等過馬路,再往台北方向走十分鐘才到得了,所以大約一共十五分鐘可以走到捷運站,而且不包括等紅綠燈時間。斜對面耶!平常看房子的客人多是開車來的,廣告大剌剌寫著捷運對面,真相是要走十五分鐘以上。這是數學題。十五分鐘,可以到很多地方買更便宜的「捷運宅」了。

接著來,第二題:「自備50元,保證獲利25%!」

看起來是,自備款50萬元,然後出租賺錢,獲利25%,這個數字會讓你覺得四年回本。這個數字太唬爛,建商不會用個天價的租金讓你算出這麼高投資報酬率,做法太粗糙,很容易被客戶打槍。獲利回本,講的是回「那50萬元自備款的本」,這叫做現金報酬,也就是你投入50萬元,每年獲利就是12萬5千元,也就是每月大概1萬出頭的租金收入,看起來好像還不錯。這時建商會再丟顆震撼彈,「保證獲利」可簽入合約書,這招一下,客人很容易心動。

問題出在,丟開投資報酬率,這房子根本不值那個錢,建商願意保證獲利,一定是開高價,你多花更多錢買了一間房屋,如果底價500萬元,起碼一定賣你550萬元,可卻只保證你第一年獲利,我只要拿出12萬5千元的第一年租金給你,就可以賣給你。懂了嗎?建商一定賺,而且,這樣的房子地點一定不好,賣很久賣不掉才會這樣搞。

昏了沒?第三題:「社區有溫泉、泳池、接駁巴士、二十四小時警衛,管理費每坪60元。」

這題的重點不在公設規劃,而是管理費。建商一定告訴你第一年代管期間,每月每坪只要60元,好划算啊!我告訴你,賠本生意沒人做,每坪60元根本不夠,沒有物業管理公司會跟管委會簽下60元的合約,想要有完善的管理,起碼每坪100元。建商怎麼做到的?一則跟物業公司長期配合,對方要接案子就要犧牲獲利,等建商代管期結束,接下來要改簽多少管理費,那是管委會的事。為了低管理費,管理品質下降、不能有游泳池、沒有二十四小時警衛,房屋根本不保值了。

接下來,第四題:「感謝投資客火力全開,銷售突破九成!」

人家說,投資客來買的房屋都是炒樓,以前大家比較不明說,現在,一定跟客戶說,本社區銷售破九成,就是因為很多投資客來買。第一,讓你心動;第二,讓你快速下決定;第三,讓你就算不住也來投資。其實房子條件並不好,前面有醫院,後面有高架橋,格局小又不方正,雖是先建後售,但工程期間又無法讓你好好看房屋,等到交屋你就知道,沒有景觀、不夠安靜、絕對不好住,到時交屋時大家都想賣,怎麼辦?多的是中古十年「全新」房屋都賣不掉,你以為你到時賺得到錢?

還有還有,第五題來了!「每坪降價2元!」

現在房價高對不對?案子開價每坪40萬元,底價35萬元,你嫌貴,好,私下叫跑單降價給你一坪33萬元,你也許會買,看起來40萬跟33萬元,殺了7萬元,砍了一成七,還不錯,不過,黑心建商會從停車位狠狠給你賺回來,行情120萬元,建商咬死一個250萬元,這樣就回補130萬元。

有個案例,房子的部分越賣越慢,但是附近老公寓多,建商很多車位可以外賣,所以,外賣的車位反而大賺錢。啥?你不想用超高價格買車位?可以啊,你不買,社區外一堆人搶著買,而且剩的不多喔,到最後你還是只能選擇要租或要買,撐到最後,這筆獲利,還是分毫不差的落進黑心建商的口袋裡。

預售屋的房價之謎

這十幾年來我常寫勸世文,其中一大重點:「預售屋很恐怖,不要隨便亂買,有糾紛的建案,更是不能碰。」但如果非看預售屋不可,請記住一定要問兩個基本題︰「四樓多少錢」、以及「廣告戶多少錢」,這兩個數字透露出高聳的表價與底價的差距,底價40萬元一坪,建商一定會開價60萬元!附近的個案也要多看多比較,多家表列比較才有真相。建商千古不變的中心思想就是,定價要敢!

重點來了,60萬元的表價很高吧,超過市場行情,他們會不會被其他同業吐槽?這就是黑心建商們最可愛的地方啦,在敢開價這件事上團結無比,我相信無論你如何做功課、市場比較,附近的個案都是開同樣的價格,地段更好的還可能開到一坪80、100萬元!一段時間之後,你就會認為這些天價都是合理的。

當然建商也會怕賣不掉,於是就叫現場的跑單小姐故意放出廣告價:一坪45萬元。你想,60跟45,已經差很多了吧,降價二成五耶!在銷售現場營造出「今天用廣告價送送看,不一定會成啦,可是,你用四樓的價格就買到八樓,一定划算啦!」

好,客戶感動得痛哭流涕就買了,他還是一坪多賺5萬元。


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翻新經典,優雅鉅獻——浪琴表LEGEND DIVER復刻傳奇潛水腕錶

翻新經典,優雅鉅獻——浪琴表LEGEND DIVER復刻傳奇潛水腕錶
Photo Credit:浪琴表

我們想讓你知道的是

浪琴表全新LEGEND DIVER復刻傳奇潛水腕錶,保留原版時針設計與簡潔線條,再融入當代工藝技術,創造兼具專業潛水錶機能與優雅風格的代表作,讓錶迷玩家心動不已。

浪琴表全新LEGEND DIVER復刻傳奇潛水腕錶,重新演繹1960年代的經典潛水錶款,繼承浪琴表一脈相傳的鬼斧神工,保留原版時針設計與簡潔線條,再融入當代技術,打造無可比擬的精彩腕錶。揉合經典美學與創新工藝,讓許多錶迷玩家都拜倒在浪琴表LEGEND DIVER極致不凡的魅力之下。

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Photo Credit:浪琴表
浪琴表LEGEND DIVER復刻傳奇潛水腕錶,帶有潛水運動血統的優雅之作。

浪琴表LEGEND DIVER優雅匠心,一如絕無僅有的陶藝之美

陶藝是一種溫潤的藝術,揉合原始質樸的陶土與手作的溫度,揉捏拉展出渾圓與流暢線條;接著漆上釉色,在內斂沈穩的大地色系中,揀選映照匠心的色彩,並於高溫燒窯後淬煉出嶄新風貌,彷彿被賦予了全新生命。

有萬年以上歷史的陶瓷工藝,至今歷久不衰,是因為不同時代的匠人秉持著工藝堅持與創新追尋,得以不斷翻新傳統,再創絕代風華。如同源自1832年的浪琴表,是最早研發防水錶的先行者,更是腕錶界「優雅」的代名詞;旗下最新LEGEND DIVER復刻傳奇潛水腕錶,乃延續將近190年歷史的頂級工藝,維持堅若磐石的價值,於設計與配色融入當代靈感,造就傳奇復刻,翻新經典的全新史詩,持續領銜當代時尚潮流。

令人津津樂道的,還有LEGEND DIVER復刻傳奇潛水腕錶的精彩淵源。1937年,浪琴表推出當時世界上第一款防水計時碼表並獲得專利;1959年,浪琴表正式推出第一款潛水錶SUPER COMPRESSOR;到了2007年,浪琴表延續經典傳奇,打造風華獨具的LEGEND DIVER潛水錶,立刻成為全球時尚界與錶迷的關注焦點,傳承的精神延續至今,LEGEND DIVER復刻傳奇潛水腕錶成為浪琴表最暢銷的復刻錶款之一。

這就是任憑時間打磨、不斷自我砥礪進化的浪琴表,以最高水準的頂尖工藝翻新傳奇,向尊貴的優雅精神與風格追求致敬,打造腕錶世界無可取代的經典魅力。

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Photo Credit:浪琴表
浪琴表LEGEND DIVER復刻傳奇潛水腕錶,防水功能達300公尺,媲美專業潛水錶規格。

浪琴表LEGEND DIVER精粹設計,仿若玻璃工藝極致璀璨

晶瑩剔透、高可塑性,是玻璃令人嚮往的本色,而玻璃工藝的製作過程,本身即是一門藝術。經驗豐富的匠人運用口吹或手工熱塑拉絲,做出千變萬化的玻璃塑形,接著為玻璃融入色調,將岩漿一般的滾燙玻璃形塑成理想樣貌。冷卻後的玻璃,酷似寶石的質感與硬度,百看不厭。精準而巧妙的玻璃工藝,正與浪琴表LEGEND DIVER相映成趣。

浪琴表LEGEND DIVER延續潛水錶血統不斷進化,如今的復刻新版保留原作精神,包括:錶殼線條、面盤設計、微凸鏡面、面盤外圈潛水計時刻度環等,可說是一脈相傳,唯細節之處有賴與時俱進的製錶工藝,處理得更為精緻漂亮。

聚焦LEGEND DIVER獨家新錶款特色,主要為新增尺寸面盤與錶帶配色,除了既有的42mm錶徑,另增加了36mm錶徑,適合手腕較纖細的客群;面盤底色則改為由中央向外緣呈趨暗漸層,與時刻呈現清楚的明暗對比,達成潛水錶的清晰顯時訴求;錶帶則除了經典牛皮和輕量橡膠款之外,也有金屬米蘭鍊帶與合成纖維錶帶,提供多元質感選擇。

不僅止於外觀新風貌,新款LEGEND DIVER也蘊含真材實料的硬實力。像是42mm款搭載L888.5自動上鍊機芯,具有72小時動力儲存;36mm款內置L592.5自動上鍊機芯,提供45小時動力儲存。此外,兩款腕錶皆搭載矽材質游絲,優異抗磁性能,也有助於提升手錶的精準度。

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Photo Credit:浪琴表
浪琴表LEGEND DIVER復刻傳奇潛水腕錶,左為42mm沙漠黃款、右為36mm酒紅色款

見證極致工藝,展現優雅魅力,唯有浪琴表LEGEND DIVER

集優雅的浪琴印象、潛水運動血統、經典復古風格於一身,浪琴表LEGEND DIVER新錶款以嶄新的色彩面貌,以及當代技術的精準性能,打造經典系列的全新代表作,不只見證浪琴表190年的豐富製錶技術,也展現浪琴傳承百年卻從不故步自封的進步精神,在追求完美細節的路上,擁抱創新、講究精髓,不斷為腕錶歷史寫上傳奇創新的一頁。

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