Sway《買房勝經》:黑心建商的地產數學課——預售屋房價之謎,不講你不會明白

Sway《買房勝經》:黑心建商的地產數學課——預售屋房價之謎,不講你不會明白
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我們想讓你知道的是

買一間房有如人生積蓄的梭哈,自己的頭期款要自己顧!暢銷40萬冊,揭穿房市黑幕第一人,黑心建商、投資客、房仲全系列,重磅三合一再增修。

文:Sway

【房價照妖鏡:建商的地產數學課】

「斜對面」、獲利多少、管理費便宜、銷售破九成、降價多少,都是騙人術語,讓你忍不住多看兩眼、心癢癢的衝動購屋。別以為電視購物那套只能騙便宜貨,房地產騙更大,而且你被騙之後還會感激他咧!

關於房地產有很多數學,不講你不會明白。

噹噹噹,第一題:「紅樹林站斜對面,捷運生活圈」或「距捷運十五分鐘」。

有個朋友的案子,位在淡水紅樹林捷運站斜對面。站在接待中心,你真的看得到紅樹林站的屋頂,看到捷運緩緩駛入,還聽得到站裡的列車進站聲音,感人咧,捷運宅呢!你一定會多花一成的房價買房屋。但真的走一趟,你要先往淡水方向走三分鐘才到人行道,然後等過馬路,再往台北方向走十分鐘才到得了,所以大約一共十五分鐘可以走到捷運站,而且不包括等紅綠燈時間。斜對面耶!平常看房子的客人多是開車來的,廣告大剌剌寫著捷運對面,真相是要走十五分鐘以上。這是數學題。十五分鐘,可以到很多地方買更便宜的「捷運宅」了。

接著來,第二題:「自備50元,保證獲利25%!」

看起來是,自備款50萬元,然後出租賺錢,獲利25%,這個數字會讓你覺得四年回本。這個數字太唬爛,建商不會用個天價的租金讓你算出這麼高投資報酬率,做法太粗糙,很容易被客戶打槍。獲利回本,講的是回「那50萬元自備款的本」,這叫做現金報酬,也就是你投入50萬元,每年獲利就是12萬5千元,也就是每月大概1萬出頭的租金收入,看起來好像還不錯。這時建商會再丟顆震撼彈,「保證獲利」可簽入合約書,這招一下,客人很容易心動。

問題出在,丟開投資報酬率,這房子根本不值那個錢,建商願意保證獲利,一定是開高價,你多花更多錢買了一間房屋,如果底價500萬元,起碼一定賣你550萬元,可卻只保證你第一年獲利,我只要拿出12萬5千元的第一年租金給你,就可以賣給你。懂了嗎?建商一定賺,而且,這樣的房子地點一定不好,賣很久賣不掉才會這樣搞。

昏了沒?第三題:「社區有溫泉、泳池、接駁巴士、二十四小時警衛,管理費每坪60元。」

這題的重點不在公設規劃,而是管理費。建商一定告訴你第一年代管期間,每月每坪只要60元,好划算啊!我告訴你,賠本生意沒人做,每坪60元根本不夠,沒有物業管理公司會跟管委會簽下60元的合約,想要有完善的管理,起碼每坪100元。建商怎麼做到的?一則跟物業公司長期配合,對方要接案子就要犧牲獲利,等建商代管期結束,接下來要改簽多少管理費,那是管委會的事。為了低管理費,管理品質下降、不能有游泳池、沒有二十四小時警衛,房屋根本不保值了。

接下來,第四題:「感謝投資客火力全開,銷售突破九成!」

人家說,投資客來買的房屋都是炒樓,以前大家比較不明說,現在,一定跟客戶說,本社區銷售破九成,就是因為很多投資客來買。第一,讓你心動;第二,讓你快速下決定;第三,讓你就算不住也來投資。其實房子條件並不好,前面有醫院,後面有高架橋,格局小又不方正,雖是先建後售,但工程期間又無法讓你好好看房屋,等到交屋你就知道,沒有景觀、不夠安靜、絕對不好住,到時交屋時大家都想賣,怎麼辦?多的是中古十年「全新」房屋都賣不掉,你以為你到時賺得到錢?

還有還有,第五題來了!「每坪降價2元!」

現在房價高對不對?案子開價每坪40萬元,底價35萬元,你嫌貴,好,私下叫跑單降價給你一坪33萬元,你也許會買,看起來40萬跟33萬元,殺了7萬元,砍了一成七,還不錯,不過,黑心建商會從停車位狠狠給你賺回來,行情120萬元,建商咬死一個250萬元,這樣就回補130萬元。

有個案例,房子的部分越賣越慢,但是附近老公寓多,建商很多車位可以外賣,所以,外賣的車位反而大賺錢。啥?你不想用超高價格買車位?可以啊,你不買,社區外一堆人搶著買,而且剩的不多喔,到最後你還是只能選擇要租或要買,撐到最後,這筆獲利,還是分毫不差的落進黑心建商的口袋裡。

預售屋的房價之謎

這十幾年來我常寫勸世文,其中一大重點:「預售屋很恐怖,不要隨便亂買,有糾紛的建案,更是不能碰。」但如果非看預售屋不可,請記住一定要問兩個基本題︰「四樓多少錢」、以及「廣告戶多少錢」,這兩個數字透露出高聳的表價與底價的差距,底價40萬元一坪,建商一定會開價60萬元!附近的個案也要多看多比較,多家表列比較才有真相。建商千古不變的中心思想就是,定價要敢!

重點來了,60萬元的表價很高吧,超過市場行情,他們會不會被其他同業吐槽?這就是黑心建商們最可愛的地方啦,在敢開價這件事上團結無比,我相信無論你如何做功課、市場比較,附近的個案都是開同樣的價格,地段更好的還可能開到一坪80、100萬元!一段時間之後,你就會認為這些天價都是合理的。

當然建商也會怕賣不掉,於是就叫現場的跑單小姐故意放出廣告價:一坪45萬元。你想,60跟45,已經差很多了吧,降價二成五耶!在銷售現場營造出「今天用廣告價送送看,不一定會成啦,可是,你用四樓的價格就買到八樓,一定划算啦!」

好,客戶感動得痛哭流涕就買了,他還是一坪多賺5萬元。

還有一種人的錢一定要賺,那種不貸款的,或是一看就很喜歡想買的,60萬元的開價,通常可以成交到50萬元,只要一個百戶建案有一成是這樣的客戶,一坪多賺10萬元,好幾千萬就又賺到建商的口袋。別以為只有高價的建案會這樣搞,低價的更是如此,一坪20萬元可以搞到一坪25萬元;一坪15萬元的就賣到18萬元,只要周圍同業大家有志一同就好了。

你會問,開價60萬元,如果旁邊有個案開40萬元,不就打壞行情了嗎?放心,萬一真的有白目建商來攪局,那個40萬元的,一定會被其他人「下藥」,放話說曾經倒閉過啦、以前蓋的房子會漏水啦、老闆有緋聞啦,反正,要找出瑕疵一點也不難,講臭他就好,萬一講不臭,放火燒掉也是有的。

聽我這樣講,你會覺得台灣的消費者真是太不理智了?千萬別不相信,根據我多年混銷售現場的經驗,客戶往往比銷售人員更堅定的擁護黑心建商:「漏水?我應該沒這麼倒楣吧,而且跑單都說,我不是買頂樓的就不用怕,今天是特價最後一天,如果我今天買,還幫我跟銀行爭取貸到九成貸款耶,報紙都說貸款只有七成五,這麼划算當然要買啊,我想買房子已經想很久了。」

炒房價還有一項關鍵︰銷售率一定要喊得高高的。真的兩個月就賣完嗎?你有沒有聽過那些天王藝人,發新聞罵對手買榜,對,黑心建商的銷售率,也是可以靠自己買出來的。怎麼買?很簡單,找人頭。花自己錢買嗎?當然不,那有違黑心建商的風格,錢當然全部讓銀行出,後面會有更詳細的介紹。

看預售屋不當阿呆!你要知道的七個名詞

  1. 潛銷:就是提前騙你啦!建照沒拿到就開賣,不是你搶到便宜,而是建商在抓「呆子」,如果呆子一多,捧著鈔票要送給建商,他會考慮捲款逃跑。
  2. 紅單:賭一把。贏的賺幾十萬,輸的除了被黑吃黑,訂金拿不回來之外,還要被政府罰,因為買賣紅單是違法的。喔,忘了說,還有養套殺的結局,也就是如果你紅單賣不掉,代銷還會要求你加價簽約,不然就全部沒收。
  3. 排隊買預售屋:被當臨演又被利用的呆子。人家花八百塊請一個人排隊,你是花自己的時間排隊;人家假刷卡假買賣,你是真刷卡真買賣真簽約;人家假裝賣掉獲利50萬,你是怎麼都賣不掉,成為建商獲利的墊腳石及踏板,你還會笑著謝謝他,讓你以為用比較低的價格,買到全新就漏水的爛屋。
  4. 不二價:這個月不二價,下個月換案名換價格再賣。代銷說價格很硬、快賣光光了,你還不願查實登,就是等著被坑。這個月「很硬」,那是這個月輿論被炒作得很好,等到真的賣不掉的時候,你會看到建案名稱換了,代銷小姐換了,經理也換了,然後說我怎知道你這麼傻,業務的話也會信。
  5. 媒體說熱銷:前面也提過,大家要有個基本常識,多數媒體是業務養的,只要業務跟記者「說」我們熱銷,記者就會照樣寫排隊熱銷,然後就會有一堆人相信這可能真的是熱銷,結果發現根本就是騙局一場,記者被耍也不自知。建商對記者當然會很好很好,整天開記者招待會,忠厚的只給資料,上道的給禮券,更上道的還會常常請吃米其林餐廳,也有人曾經要送我法國來回機票呢!
  6. 完銷:打出完銷的口號,不是真的「賣完」,而是「不賣了」。為什麼建商故意不賣?因為要製造「快速完銷」的假象,引起民眾搶買,接著「真的」封盤與拆除接待中心,民眾就會以為自己買到賺到。
  7. 最後一半加價賣:許多人以為銷售過半之後,建商會加價,以為早買早划算,其實不然。期初先賣低樓層,當然感覺價格低,後期賣高樓層就以為加價,其實根本沒差。

相關書摘 ►Sway《買房勝經》:中古屋的定價當然是屋主的開價,但黑心房仲的開價就有貓膩了

書籍介紹

本文摘錄自《買房勝經:高房價時代不被坑 ,黑心房市全集新修版》,寫樂出版

作者:Sway

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【地產圈入門聖經,房市菜鳥的救命大補帖】
買一間房有如人生積蓄的梭哈,自己的頭期款要自己顧!
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黑心建商、投資客、房仲全系列,重磅三合一再增修

台灣房價貴上天,賺錢這麼辛苦,買錯房子一輩子後悔!

為何你買的房比隔壁單坪貴25萬?
消基會:「業者找臨演排隊,營造熱銷假象……但大部分都沒做到真正的不二價。」
桃園有「0元買房」,新竹有「轉單奇蹟」?
實價登錄施行10年,房地合一稅2.0在2021年中上路,但是,打房打不了黑心!
炒房風潮從蛋黃區外溢蛋白區, 投資客買房當作玩當沖,爛建商被點名也沒在怕,
要如何在一片黑霧瀰漫的房市中,挑到一間用良心蓋出來的好房?

《買房勝經》係由《黑心建商的告白》三部曲彙整增修,
剖析業界代代進化的手法,並加入Sway近年的觀察與提醒,
從預售屋、新成屋和中古屋等各類物件提綱挈領、查找重點如:
建商話術、黑心建材、賞屋功課、黑心投客屋包裝術、
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  1. 重劃區新解:北中南各有題材炒作,Sway帶路,分析各區是真前景,還是虛胖價?
  2. 殺價指南更新版:實價登錄2.0後,預售、中古的開價要怎麼抓標準?
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看屋、議價、監工、點交,一步都不能隨便,
簽約前一定要查清楚!

回家檢查一下,如果家裡的牆角、接縫、窗框很容易裂開、油漆得一天到晚補……恭喜你,中獎買到黑心速成屋了!台灣的房產業,比你想像的還要黑! 鋼筋少兩成、化糞池沒接管、混凝土隨便搞、中古雜牌發電機……,這全都是發生過的事實。「無敵海景」、「捷運近巷」、「距離東區10分鐘」、「大隱隱於市」……建商只需用誇張的字眼,加上那些永遠晚十年的公共建設,就能讓你當個阿呆快快簽約,他們賺到翻,你還歡天喜地以為買到夢想屋!

但是無論如何,你還是夢想有間自己的房子,那怎辦?放心,幸好有這本書,看完再來談買房。
這些房產基本題你能確實回答嗎?

Q:跑單小姐好親切,推薦我買A棟8樓不如省錢買B棟7樓,有這麼好康? 
Q:鋼筋綁法和灌漿強度也能偷?小老百姓無法實地監工要怎麼自保?
Q:預售屋的合約有8大陷阱?
Q:面公園第一排變成淹水第一排?小心你的賓士車泡水!
Q:先建後售和預售案各有什麼玄機?

要怎麼找到磁場相合的用心好房仲?
Q:交流道附近的黑心房仲專宰外地客?
Q:比價心理戰,房仲最愛「配餐法」絕招?
Q:密密麻麻的合約書,是保護房仲還是保護你?

不只揭穿黑幕,還要教你看屋眉角和科學風水:
Q:看似方正的超大主臥要注意哪些陷阱?
Q:公設不是只看游泳池!發電機、電梯、化糞池等致命的重點你看不到?
Q:油漆怎麼偷工?馬桶和水龍頭的品牌細節差很大!
Q:格局怎麼看一箭穿心?開窗位置會影響健康和運勢?

隨書附:檢視屋況的好用小工具清單、點交重點、賞屋清單

WW01058《買房勝經》立體書封
Photo Credit: 寫樂出版

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責任編輯:翁世航
核稿編輯:王祖鵬


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Photo Credit:TNL Brand Studio

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《國際大風吹|行動講堂》Ep2聚焦於戰爭中最大受害者──砲火下流離失所的人民,節目透過影像與聲音,帶領觀眾凝視全球戰爭中流離失所的人們,認識世界展望會長達數十年的難民人道救援經驗。

由李漢威、蔡尚樺聯手主持的直播節目《國際大風吹|行動講堂》第2集已於6月14日首度播出,本次特別邀請華人紀實攝影師張雍、台灣世界展望會會長李紹齡對談,帶領觀眾凝視戰爭中流離失所的人們,聆聽相遇與別離的故事,也讓觀眾認識世界展望會長達數十年的難民人道救援經驗,以及他們對於每場救援行動專業審慎的態度。這些因你我支持而促成的救援行動,都是為了重新牽起人際間被鋼鐵與火藥所摧毀的繫帶,世界展望會的工作人員則背負著託付與使命親臨現場,陪伴人們度過戰火下的煎熬苦難。

「我們不只看到《月球背面的逃難場景》,還聽到月球背面的哭聲,所以世界展望會從來沒有選擇,只有無條件的接納與支持。」

數據解析:你我未曾意識到的「月球背面」

俄烏戰爭打響至今已逾三個多月,因戰事被迫離家的難民人數也急速攀升。根據聯合國難民署統計,截至5月29日已經有超過680萬人自烏克蘭境內出逃至波蘭、匈牙利、羅馬尼亞等鄰近歐洲國家,國際移民組織(IOM)的一項研究也預估有將近800萬人在烏克蘭境內流離失所,總計相當於將近四分之一的烏克蘭國民因為無情戰事淪為難民。

你可能不知道的是,當烏克蘭戰事成為網路熱搜的同時,歐洲大陸遙遠的另一端也存在一群面臨相同困境的人們。根據聯合國難民署的統計數據,截至2020年底全球共有8240萬人被迫流離失所,受俄烏戰爭影響產生的難民僅占全球難民總數的18%。這意味著全球戰火不只存在於烏克蘭與俄羅斯之間,當我們揭開數據,就會發現其中還包括敘利亞內戰、阿富汗戰爭,以及中東或非洲部分地區長久性的區域武裝衝突。而更令人不忍的是,在8240萬流離失所的難民中,兒童人數占比竟高達42%,這些本與戰火紛爭最不相干的族群,卻需要承受這一切悲劇性的後果,甚至改變了他或她的一生。

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Photo Credit:節目來賓張雍提供
隨著天災人禍不斷發生,從數年前的敘利亞、阿富汗,再到近期的烏克蘭,難民遷徙事件的發生愈發頻繁,甚至連進行多年難民紀錄的來賓張雍都想不到,短短十多年內竟會連續看到如此規模的難民潮。

走入真實現場:救援最前線的世界展望會事工

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Photo Credit:TNL Brand Studio
根據世界展望會統計,敘利亞十年來戰爭的影響為例,已有超過6000名孩童喪生於戰火,也導致超過2百多萬名孩童無法上學或生活發生問題。

「在普遍國際的人道救援中,有一種描述是『戰爭已經逐漸敘利亞化』。」國際戰火衝突的時間拉長,不只剝奪以千萬計的孩子們在正常生活環境下溫飽、健康成長的權利,複雜的環境更讓兒童拐騙及販賣、女性保護問題隨之而來。

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例如今年的烏克蘭難民救援行動,除了協助安置順利出逃、在歐洲國家顛沛流離的難民以外,第一時間世界展望會也進入烏克蘭,給予前線無法逃出的人們最緊急的「物資救援」,包含水、糧食、燃料等;幾經輾轉後,部分烏克蘭人也在三月陸續回到故土,此時首當其衝的就是飲用水的處置,接著便是家園重建的漫漫長路。於是世界展望會也於同一時間向當地註冊進駐、開展地方資源網絡,協助難民重建家園,從最基礎的庇護所開始向外擴充,包括生活生計、孩童教育、婦女保護、家庭與心理治療等。

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難民遷徙的過程中,需要面對茫然未來的巨大壓力,造成心理甚至生理上的問題,因此世界展望會於烏克蘭救援過程成立兒童關懷中心,從遊戲中抒發內心擔憂。
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救援施行:世界展望會人道救援的執行策略

人道救援行動涵蓋甚廣,下至民生物資援助、上至個體關懷照護及社會系統建置,面對如此緊急又錯綜複雜的需求,世界展望會也嚴肅謹慎的對待,從前期評估到後期規劃都有完備的流程,系統性的把關所有環節,並於地方上累積更豐沛的區域網絡及行動量能,張開更多防護網,最後運用專業落實每份跨海祝福,建立關懷世界與孩子的正向循環。

一、漸進式評估與規劃
  首先審視對象於生理、安全、社會等各方面需求的急迫性,擬定不同階段的救援行動。優先項目為「挽救生命」,例如供給糧食飲水補給、遞送生活物資等,滿足難民生理上的基礎需求;接下來則以「陪伴、關懷」為進階項目,例如提供基礎的庇護所收容,或是成立婦女兒童專責關懷中心、教育機構,旨在建置完整的安全及社會生態,給予難民最大的協助。

二、服務團隊在地化
  世界展望會在工作執行時,總是會盡量組織在地的團隊,或與當地且具信譽的非政府組織共同完成,避免因各地不同的語言、文化、風俗民情而產生隔閡,也讓地方上資源及訊息網絡,能以最有效率的方式展開,如此一來才能使資源被誠信且有效的利用。

三、專業規劃與救援
  世界展望會於任何行動前,都會制定明確清楚的工作方向,包含救援目標、執行策略、救援對象數量規模、工作細目等,且前往前線的事工們都必須經過特殊的訓練,學習判別危險及緊急因應措施,如此一來提供當地適切妥當的協助。

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Photo Credit:TNL Brand Studio

重新牽起聯繫:Kindness is a universal language.

除了世界展望會,世上仍有許多人以自身力量,志願投入人道救援的服務。就像來賓張雍在羅馬尼亞邊境認識的當地志工,他們在邊境發放三明治、飲水等物資給滿載烏克蘭難民的遊覽車,但因為羅馬尼亞與烏克蘭的語言並不相通,這讓張雍感到十分好奇:「在援助的過程中不會碰上溝通障礙嗎?」男子搖了搖頭,笑著回答道:「Kindness is a universal language.」。

雖然剛開始並不完全瞭解這句話背後的意義,但經過接著的幾次物資發放,張雍目睹了好幾次相同的畫面──當志工將三明治交到人們手上時,人們的淚水就從眼眶裡泛出。於是我們都懂了,那是某種難以言說的、人與人之間珍貴而無可取代的聯繫。

一起幫助孩子結束旅程,重返家園!飢餓三十救援專線:(02)8195-3005 即刻救援動起來



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關於《國際大風吹|行動講堂》

由《國際大風吹》李漢威、金鐘主持人蔡尚樺聯手主持,每集《國際大風吹|行動講堂》直播節目將邀請重磅來賓,帶大家深入淺出、探討急需人們重視的國際議題,並呼籲各界付出實際行動,向需要幫助的人伸出援手,展開即刻救援。


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