Sway《買房勝經》:中古屋的定價當然是屋主的開價,但黑心房仲的開價就有貓膩了

Sway《買房勝經》:中古屋的定價當然是屋主的開價,但黑心房仲的開價就有貓膩了
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《買房勝經》係由《黑心建商的告白》三部曲彙整增修,剖析業界代代進化的手法,並加入Sway近年的觀察與提醒,從預售屋、新成屋和中古屋等各類物件提綱挈領、查找重點如:建商話術、黑心建材、賞屋功課、黑心投客屋包裝術、房仲對應、屋況觀察、公設點交、殺價與合約指南……

文:Sway

【中古屋,多管齊下好議價】

中古屋的購屋管道有八成是透過房仲公司,但沒人會告訴你底價與表價間的學問,而中古物件仍會被預售屋所影響,只要附近推出天價預售案,中古屋的房價馬上跟著起漲。若房仲跟你說「有都市更新的價值」,老舊公寓價更是會飆高成豪宅價,看得你我火氣都很大。接下來要講的議價技巧,不論是對付投資客,或是有投資心態的自售屋主,都適用。

影響中古屋的房價,除了地段,還有屋況。中古屋的房價和成本價比較無關,如果前屋主購屋超過十年,通常賣屋都是賺錢,就很難用成本法來推算他的購屋成本。他外加的裝潢價格,也一定會膨風加價,比如花了50萬元,就跟你吹說是百萬裝潢。簡單來說,你用你自個賣屋的心態,來回推屋主心態,十之八九就對了。

找仲介,老鳥好還是菜鳥好?

先說結論:沒有一定答案。在三大都會區裡,尤其是台北市,大部分的物件都是多家房仲一起賣,買房子時,你向不同的房仲出價,會有不同的結果,而不同的房仲經紀人,能力跟耐心也不同。

我曾在網路上看到有人說,要賣屋時,找某家房仲可以賣較高價格;而買屋時,找另一家房仲比較便宜。這些傳言不一定是對的,我只能說,看運氣!遇到好的屋主、認真的經紀人,就可以幫你談到一個好價格,找資深或是有名氣的不動產經紀人,不見得會比剛入行的菜鳥談下來的房價便宜,兩者差別在於經驗。

買賣雙方對價格的期待有沒有談判空間?老鳥的心中會有一把算盤,他從過往經驗做推測,大略知道屋主對於賣屋的底價有多硬,也因此有時反而會很快放棄他認為「機會渺茫的價格」,不願多花時間在成交機率較低的案子上。反之,如果你碰到認真的菜鳥,不管你開價有多麼「不上道」,有時菜鳥反而會用最笨的磨功來感動屋主,花的時間雖長,卻有可能誤打誤撞幫到你,用低一些的價格成交。

「S大,怎麼你說的都是『可能』?『不確定』?」是的,大品牌房仲經紀人起薪5萬,每年都吸引不少剛畢業的年輕人加入,難免良莠不齊。我的建議比較簡單,請找有名氣的連鎖品牌,對你較有保障。畢竟,如果有個萬一,報章雜誌也只會刊登大品牌房仲的爆料文,小店,很難上報的!

對投資客來說,找的經紀人是不是Top Sales,的確會有效率的差異,因為他們會動員自己歷來累積的人脈,幫投資客快速的買或賣屋。但一般自住客想找房屋仲介,請用淘汰法來選擇,找出你認為夠勤勞、夠專業、任勞任怨的經紀人;萬一想換人,別客氣,請明說。一個認真的經紀人,才會給你帶來幸福的人生。

至於房價,請自己作主,別以為經紀人收你的服務費,就負責要幫你談到低房價,沒有房仲會打出「買貴退雙倍差價」這種「有氣魄」的保證。通常房仲為了要成交,一定會告訴你附近物件最近的成交紀錄,當然,他秀給你看的一定是價格比較漂亮的,所以,談價格時,不要只談一間,盡可能找多家房仲、多間房屋一起來談,交叉比對,才能找到最低的真相。

中古屋的開價公式

中古屋的定價當然是屋主的開價,定價的基本公式是這樣:

屋主心中的底價(不管合不合理),加上房仲的賣屋仲介費用(最高4%),再加上二成以上的議價空間,等於你所看到的開價。

但黑心房仲的開價就有貓膩了,他會加上自己的額外獎金,再看心情外加二至五成,萬一你要殺價的話,他可以假好意不收或少收你4%仲介費用,但其實仲介早已經跟屋主私下談妥要退多少佣金,以及這個天價的「外加」,你的房價照樣被灌水。

雖然價格開得老高,但畢竟房仲要賺的是成交的佣金,沒有成交就啥也沒有,所以房仲會視狀況暗示:「這棟的成交大概多少,你可以用這個數字來出價。」或是,「上個月這個社區賣了一戶,成交多少多少,你可以用這個價格來跟屋主談談看。」如果屋主周轉比較緊想早點出手,你可能會接到房仲這樣的電話:「屋主願意放價格,要不要跟屋主見面談?」這時不要客氣,一定要單刀直入的直接問仲介屋主的底價。

推估屋主買價

實價登錄從2012年的8月1日開始實施,有成交,就得登錄,在此之前很難評估前屋主的入手房價,但在此之後,一查就知。你也可以請仲介幫你查,萬一他表現出不太情願幫你查的姿態,正好順便換一位比較誠懇的,因為查房價只是基本功。

網路上關於各建案的大小資訊,大約在這二十年內較為完備,只要你在搜尋網站上輸入建案名稱,就有可能從各討論區中找出此社區過去預售的價格、有沒有改過案名、中間有沒有降價做過二次銷售;如果屋齡超過十年,通常房價都有漲過,對屋主而言只是要考慮賺多還是賺少。

當你查出過去成交的價格之後,先判斷屋主是要狠賺一票還是只想脫手就好。如果他在交屋一年內就要脫手,並沒有坐等房價更高才賣,一種可能性是房屋不好住,二是他只是個單純的短期投資客,對這類的屋主,你的開價要能讓他賺一點,比較容易成交。加多少?當你明確的告訴屋主,你有調查過去他可能的買入價格,再加個一成給他,就是較有機會快速成交的金額。

現任屋主認為不好住,不見得對你而言也不好住,有時候只是他主觀認定的方位不順,但你最好還是找出不好住的原因,想想自己是否可以接受。無論是何種原因,除了超自然的風水問題,其他都可以用錢來計算,比如,有漏水就要扣掉抓漏費用,有噪音就要扣掉重做隔音天花板、氣密窗的費用,諸如此類。防備黑心投資客的功課做得越好,你去議價就越有底氣。

該不該跟屋主見面談?


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