央行推「第二戶限貸」等措施加大力度打房,是否會讓房市退回冷凍期?

央行推「第二戶限貸」等措施加大力度打房,是否會讓房市退回冷凍期?
中央銀行總裁楊金龍10日在立法院財政委員會表示,房市選擇性信用管制措施還有精進空間,過去在雙北特定區域限制貸款成數效果確實蠻好,不排除是選項之一(Photo Credit: 中央社)

我們想讓你知道的是

透過近兩年的狀況來看,以抗通膨置產或短期投機轉售為主力的買方非常多,甚至有能者多重同時期大量購屋、搶房、新手或較為年輕的族群也想趁此賺一筆,最明顯的證據可從仲介所成交大量預售換約的數據可得知。那麼問題來了,這與第二戶限貸會有何關連性呢?

自去(2021)年不動產熱潮所產生的民怨沸騰,內政部與中央等高階主管機關不斷在積極地設法抑制,越來越嚴苛,越來越刁鑽,從法令政策到央行配合的槓桿限制,讓市場無論是建設賣方、消費買方與投資置產客,都相當擔憂後市會否因此受到衝擊而影響買氣跟行情。

本(4)月央行總裁再次預告不排除更進一步的信用管制,也表示目前還有空間可以這麼做,尤其要先針對那些房價上漲熱區來下重手,若正式執行上路的話,將對目前的市況會產生不小的打擊。

以新售建案來說,只要具有一定經驗的從業人員都會知道,一個案子的銷售速度決定在於投資動機的比例高低,因此可想而知,當經濟或不動產的景氣環境越趨向這樣的市場,就一定會賣得快,反之若氛圍買氣沒有那麼踴躍的時候,消費者大多都會是剛需或自住首購居多,那麼銷況就會比較艱辛些。

透過近兩年的狀況來看,以抗通膨置產或短期投機轉售為主力的買方非常多,甚至有能者多重同時期大量購屋、搶房、新手或較為年輕的族群也想趁此賺一筆、或是不斷複製循環獲利模式的人等等。建商所供給的貨源有超過7成以上的量都被類似的對象所囊括去了,最明顯的證據可從仲介所成交大量預售換約的數據可得知。

那麼問題來了,這與第二戶限貸會有何關連性呢?

預售屋所使用的槓桿是比新成屋跟中古屋還高,因為建設期的分段付款,你不需要一下子就拿出兩至三成的現金,大多建案付到簽約金後就可丟到市場上來找下一手買方來賺取價差,即使合約上明文限制換約時間或不可換約,但對仲介的交易模式彈性都可以解套來提前出售。換言之有不少人為了想從不動產上來賺快錢,但又沒有一定程度的資金實力,就會以此模式來當作獲利手段,然而食髓知味後就會越來越貪心。

可他們卻忽略掉的一件可怕的事,假設你沒有想過會不會在某段時間或什麼環境變化,導致再也沒有人想去接手這些房子,或不願意承受瞬間提高的價差空間時,你該怎麼辦?你手上所持有的待售物件你有辦法全部交屋貸款嗎?你有足夠的籌碼來做超長期置產嗎?你有足夠的人頭來全數登記嗎?

當整體市場上這樣類型的投資客越多時,央行的信用管制效益就會越大,這在台灣房地產的發展史中不是沒有出現過。以近10年最慘痛的打擊,就是在2014年奢侈稅正式上路的時候,自2011年起就開始熱絡流行的預售轉賣,雖然當時期的房價膨脹速度與賣方的價差空間沒有現在那麼誇張,但也就是在政策與信管的雙打其下,讓那些滿手房子想賺更多的投機客無法交屋,被迫無奈又不甘心就這樣賠上大筆違約金之下,只好將那些不能貸款的物件一一斷頭殺頭求售。

當時這種狀況並非只是單一案例,是整個氛圍都是如此,最後則導致將近三年的買氣冷凍期,自住客不急,真實有需求的買方不是慢慢看就是等著跌價,幾乎所有在第一線上的新建案無論品牌地點有多夯,要完銷都得撐上個幾年,想要賣得快更是不可能的任務,能順銷就已經是老天賞飯吃了。

如今加大力度的信用管制會否產生與過去曾經類似的狀況,只能說機率頗高,但現在的營造成本漲得誇張又無法可影響,土地價格也以驚人的速度在膨脹,建商開發的售價地板就在那,即使投資市場受到衝擊,真正損失最大的還是那些過度投機與貪心的人。因為建商可以撐,畢竟一個建案的建設期都需耗時數年,就算沒買氣慢慢等到成屋至少都總有賣掉的那一天。可投資客卻不是如此了,限制貸款會把你僅有的籌碼榨乾,到最後就得要走上急著拋售掉那原本捨不得賣的燙手山芋。

在不動產的通路循環面中,投資氛圍越熱,仲介投報效益最高,其次代銷,爾後才是建商;反之若是景氣冷淡,建商風險最低,其次代銷,而最難生存的就變成是仲介了。所以同是處在一個被打擊後的市場之中,即便建設公司因資金壓力要降價,那在整個環環相扣中也是最後順序的那一個,槓桿就是如此,越缺錢的人就會殺越快。

從此也可得知一個較為健康的心態是,無論要投資什麼產品,槓桿的原則就是在避險,而非投機。再怎麼有實力的人或企業,都會以此放大財富結構,可他們並不是因為本金不夠而來借錢。但大多散戶或韭菜卻是本末倒置,因實力不足所以想放大槓桿比例來賺取價差。那麼如果你是秉持這種觀念,也許偶有嘗到甜頭的時候,但夜路走多了,還是會遇到鬼的。

有不少人還是樂觀地認為著不管政府再怎麼打房,央行再怎麼限制,對房市來說依然是雷聲大雨點小,甚至還是無法忍耐壓抑住那投機與買房慾。其實對此應該要有著正確的投資心態跟思維,在獲利與風險中選一個對自己最為平衡的方式才是妥善的財富配置方案,無腦跟風、貪心不足、獅子大開口、想賺到最大值,這些都是導致最後會壓垮自己的稻草。

並非市場上的消費者都有親身經歷過那不好過的環境氛圍,但往往真正的贏家,都是能夠在最關鍵的時刻安全下庄的人。

本文經丁丁的房產人生雜記授權轉載,原文刊載於此

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責任編輯:朱家儀
核稿編輯:翁世航


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【影音】整理數十萬張空拍影像,就像一場馬拉松:看見・齊柏林基金會「數位典藏」計畫

【影音】整理數十萬張空拍影像,就像一場馬拉松:看見・齊柏林基金會「數位典藏」計畫
Photo Credit:TNL Brand Studio

我們想讓你知道的是

「透過影像為環境發聲」是齊柏林畢生在做的事,也是看見・齊柏林基金會要接力做下去的事。打造一座把台灣存起來的影像資料庫,讓齊柏林留下的影像資產得以傳承世代,「數位典藏」計畫需要你我一同支持響應。

2017年,《看見台灣》的導演齊柏林匆匆離開這個世界,留下無數珍貴空拍影像資產;這些跨越1990年代到2017年、長達25年台灣自然與人文地景變遷的真實紀錄,不只保留了台灣之美,更在學術研究、環保倡議和環境教育上有著無可取代的價值。然而,龐大的影像素材需要經過「數位典藏」才能被有效應用,因此「看見・齊柏林基金會」成立的初衷,就是為了承接數位典藏的使命,讓齊導畢生的心血,能夠世代傳承,發揮永續的影響力。經過兩年的摸索,基金會最終研擬出最合適的數位典藏計畫,不只將齊導作品數位化、分類歸檔,更要建置線上影像資料庫,並將繼續記錄台灣的使命傳承下去。

根據看見・齊柏林基金會統計,齊柏林導演在空中拍攝超過2500小時所累積的影像,約為10萬張空拍底片、50萬張數位照片,上千小時的空拍影片;要為如此龐大的影像資料建檔與整理,勢必耗費許多金錢、時間與人力。不過,只要能集結眾人之力,這一場數位典藏人員及專業志工接力的馬拉松,將會是美麗而撼動人心的一段旅程。

「數位典藏」做什麼?

數位典藏(digital archive),意思是將有保存價值的實體或非實體資料,透過數位化(諸如攝影、掃描、影音拍攝、全文輸入等)與加上屬性資料等詮釋資料(Metadata),建立數位檔案的形式,作為永久保管儲存。

而看見・齊柏林基金會的數位典藏計畫可分為三大工作線,分別為:

  • 傳統底片組:挑選底片→掃描成數位檔案→建立屬性資料→歸檔
  • 數位照片組:挑選照片→建立屬性資料→歸檔
  • 空拍影片組:挑選影片→建立屬性資料→歸檔

除了要將齊導留下來的影像作品數位化歸檔,數位典藏計畫還包括改版建置「iTaiwan8影像資料庫」,也就是建設完整的線上影像資料庫系統,讓齊導作品更便於靈活運用,也能讓更多世人看見。

飛行2500小時累積的空拍影像,怎麼整理?

  • 整理底片/數位掃描

數位典藏組專員詹宇雯的工作,是負責整理傳統底片。即便存放在防潮櫃中,傳統底片仍面臨逐漸老化褪色的壓力,需要與時間賽跑進行數位化保存;然而大多未經篩選的10萬張底片,有些因為直升機震動導致些微的畫面模糊,也有因飛行路線連續較重複的地景構圖,而詹宇雯的其中一項任務,就是拿著放大鏡一一檢視精挑,並標註定位和勘誤照片資訊。

「整理底片最常發生的問題就是人工出錯,因為以前留下的資料可能是齊導或其他志工整理出來、用手寫的,貼紙可能貼錯或資料寫錯。」詹宇雯說起某次經驗,當時有一張台北車站的照片被貼了很多年份,為了找出正確年份,她試圖辨識照片裡招牌跑馬燈上的氣溫、股市市值等資料,交叉比對推斷出正確年份。雖然偶有這種偵探辦案一樣的趣事,但大多數時候是耗費專注度與眼力的過程。

完成底片挑選的階段,接著進到底片掃描數位化。然而,這步驟並不容易,除了整體的影像品質控制與檔案管理,齊柏林導演留下的底片最遠距今至少11年,老化褪色的底片容易出現色彩偏誤,須進行色彩還原,再修掉畫面上的髒點、存成解析度高的數位影像才算完成。

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Photo Credit:TNL Brand Studio
整理傳統底片的過程,必須拿著放大鏡一一檢視精挑,標註定位和勘誤照片資訊。
  • 建立屬性資料

所謂「建立屬性資料」,其實就是為影像添增各種描述紀錄的資訊,有了這些資訊,龐大的影像資料才能被有效率的搜尋、管理。數位典藏組副組長陳宣穎表示,以齊導拍攝的影像為例,包含:拍攝主題、地點及詮釋地景的關鍵字都屬於此範疇;而其中投入最多時間的便是「定位」和「建立關鍵字」這兩項任務。

「定位」指的是找出拍攝主體所在地點和座標,有時可透過既有的飛行軌跡紀錄來推測,但更多時候是在沒有軌跡紀錄的狀態下,憑藉地理知識及照片上的蛛絲馬跡判讀位置。如果影像拍攝年代久遠,或是地景變化很大,就需要運用更多歷史圖資或佐證資料去搜索、推論。

「我們要一張一張照片判讀,建立屬性資料。像是早期的傳統相機沒有定位功能,常常看到照片中只有一大片山稜線,此時我們就要仔細比對地圖、衛星影像,想辦法查找,盡可能貼近正確。」陳宣穎說。

「建立關鍵字」看起來似乎相對輕鬆,然而事實上,光是決定有哪些關鍵字可以使用,就是一門功夫。第一步必須辨認影像中的景物,例如一塊農田種植的是什麼作物,就必須蒐集其他資料輔助判斷;其次,由於空拍照片尺度不一,在畫面中佔比多大的景物需要設立關鍵字,也需要經過討論訂定規則;最後,還必須從使用者的角度思考,依據一般人的搜尋習慣設立關鍵字。

因此,在建立屬性資料的過程中,看見・齊柏林基金會也特別諮詢多位專家,共同研究規劃出適合台灣空中影像的關鍵字建置邏輯,並以此基礎進行分門別類、校正檢核,確保影像被妥善歸納及運用。

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Photo Credit:TNL Brand Studio
建立屬性資料時需要大量對比地圖,並依照訂定好的規則建立屬性資料,使歸納邏輯一致。
  • 影音資料典藏

相較於照片整理,動態影片的典藏工程更為多元複雜。首先,要針對近千小時空拍影片進行盤點,接著進行特殊格式轉檔與備份,再逐步建立邏輯編碼、標示檔案管理方式,以推動後續屬性資料建立。

「影片整理最大的兩個挑戰,其一是影片內容橫跨的範圍很大,導演可能是台中起飛、屏東降落,因此要去判斷每個影片節點的地景定位;其二是飛機上升的垂直範圍很大、晃動又劇烈,有時候會遇到『果凍效應1』致使內容失真。」影音製作組專員鄭宇程說明,由於各時期的影片拍帶檔案格式、影像內容品質、影片時長都不同,大大增加了管理建檔難度。

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Photo Credit:TNL Brand Studio
影音資料的典藏,需要讀取大量的檔案,逐格檢視、分段建立屬性資料、調色等。

加入數位典藏的馬拉松,傳承接棒台灣之美

從一步步定義操作流程、統一色彩管理語言、購置影像處理設備等,到培訓志工與實習生、讓人力支援一步到位、避免巨量資料的協作過程中出現錯誤,都是數位典藏計畫的範疇。多元內容創意部副總監王俐文表示,「數位典藏」四個字說來簡單,但過程繁複龐雜,需要所有人一致的專注、耐心、細心、以及熱忱。

「iTaiwan8影像資料庫」作為看見・齊柏林基金會數位典藏計畫的目標之一,改版上線只是第一步,接下來除了完成龐大影像資料的典藏,更大的挑戰是要繼續記錄台灣,讓影像不會只停留在2017年。

「透過影像為環境發聲」是齊導畢生在做的事,也是基金會要接力做下去的事。而數位典藏計畫,就是齊導生命的延續,也是基金會動力的源頭。要打造一座把台灣存起來的影像資料庫並不容易,看見・齊柏林基金會亟需各界的支持,共同建置屬於台灣最美的影像資料庫。讓我們一起守護齊柏林留下的影像資產,讓土地脈動的珍貴影像得以傳承世代,發揮更多價值。

捐款支持看見・齊柏林基金會,透過影像為環境發聲


註1:果凍效應(rolling shutter)是數位相機CMOS感光元件的一種效應,當使用電子快門來拍攝高速移動的物件時,原本垂直的物件拍攝出的畫面卻為傾斜甚至變形。(資料來源:維基百科)


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