房屋稅常見QA整理：年度中買賣移轉過戶怎麼算？忘記繳會被罰多少錢？

文：洪哲茗（理財規劃顧問／定方股份有限公司總經理）

時間進入到每年的5月，所得稅繳交是這個月重要的大事。不過，名下登記有房產的人，也要記得繳納房屋稅喔！

房屋稅是對房屋所有人在持有期間所課徵的財產稅，以下針對房屋稅如何計算、買賣時如何切分房屋稅、以及其他持有房產的成本做說明。

房屋稅怎麼算？怎麼看？

房屋稅並不是按房屋造價或市價計算，而是以「房屋課稅現值」乘以「適用稅率」計算得來。由於房屋稅屬於地方稅的一種，所以這兩項數值都是由各地方政府所決定的。

• 房屋課稅現值：按照房屋的各種建造材料、耐用年數、折舊標準以及所處地段的商業交通情形及供需概況等訂定。由各地方政府成立「不動產評價委員會」來決定房屋課稅現值。
• 適用稅率：稅率如下表。除了自住稅率是全國一樣的1.2%外，其他會依房屋所在地不同，而是用不同的稅率。

Photo Credit: 定方財務顧問

同一棟建屋，如果同時有自住與營業用途，例如樓上自住、樓下出租做生意，也應該要申報，地方政府的稅捐機關也會幫我們核定不同的課稅現值，以適用不同的稅率（如下圖範例）。

Photo Credit: 定方財務顧問

年度中買賣移轉過戶，房屋稅該怎麼算？

既然房屋稅屬於持有稅，繳納義務人是房屋登記的持有人，那麼假如我們在年度中購入房產，只持有了一年當中的某幾個月，卻要繳交一整年的房屋稅，豈不是成了冤大頭？

別擔心，稅捐機關都幫我們想好了。房屋稅的課徵期間是每年的7月1日到隔年的6月30日，也就是說，今年5月繳的房屋稅，課徵的是去年7月到今年6月的稅額。但如果這段期間發生買賣，房屋稅切分方式是以月當做單位，房屋買賣移轉申報如果在當月15日以前，房屋稅自當月起由買方繳納；如在當月16日以後，則自次月起由承受人繳納。

申報移轉時，賣方必須先繳清應納的房屋稅，才可以進行移轉。

順帶一提，移轉時除了房屋稅要切分清楚外，還有其他像是地價稅、水電瓦斯、管理費等費用，也要跟買賣對象確認好各自應負擔的部分喔。

房屋稅的罰鍰與滯納金

• 罰鍰

前面提到，房屋會因為使用情形不同，而課以不同的房屋稅率。一旦變更使用目的必須適用較高稅率卻未申報時，就會產生「漏稅」，如果被檢舉或查獲，就要被處以罰鍰。

依《房屋稅條例》第7條規定，納稅義務人應於房屋建造完成之日起三十日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形；其有增建、改建、變更使用或移轉、承典時，亦同。

一旦被處以罰鍰，處罰倍數也會因為漏稅金額以及情節輕重而有不同的倍數，整理如下：

（*減課條件：其房屋領有使用執照、使用情形變更已向主管稽徵機關辦理稅籍相關登記；或裁罰處分核定前，已補報並繳清稅款者。簡單說，就是趕緊去更正與繳清欠稅金額。）

舉例來說，如果漏稅金額是50,000元，被處以的罰鍰會是25,000元（補稅50,000元 ╳ 0.5倍），但如果裁罰處分核定前已補報並繳清稅款50,000元，就可適用減輕罰責之規定，即裁罰倍數由原先0.5倍降至0.3倍，罰鍰則由25,000元降至15,000元

• 滯納金

滯納金就是如果未能在繳納期間準時繳納的話，就必須多繳滯納金，所以這是適用於所有稅額的罰則。在2022年以前，是每逾期兩日就加徵1%的滯納金，最高是逾期30日、15%的滯納金。不過，2021年12月17日已經修法通過調降滯納金，自2022年起，是每逾期三日就才加徵1%的滯納金，最高是逾期30日、10%的滯納金。

不過，只要能準時繳就可以避免這樣的費用，如果真的是大忙人，建議可以申請用金融帳戶代扣代繳喔！

Photo Credit: 中央社

除了房屋稅，還有那些跟房屋有關的成本？

• 持有稅（其他持有成本）

除了房屋稅外，另一項持有稅就是地價稅。地價稅在每年11月開徵，比較需要注意的是，如果房子是自住用途，務必要記得申請「自用住宅用地特別稅率」，稅率僅有0.2%，如果沒有申請，就要適用1%的稅率，也是一個不小的差距喔！

另外一個跟我們比較有關的，就是自用住宅房貸利息費用，可以納入每年所得稅申報時的列舉扣除額，可扣除金額會由貸款銀行計算。至於是否能減少所得稅，還須視其他扣除額而定，比如如果是使用標準扣除額，就沒有差異。當然，不要為了能少繳稅而增加貸款金額，還是要考量收支狀況、其他財務目標等等來決定適當的貸款金額。

另外，如果房子不是自住而是出租，除了可能直接造成收入增加而必須多繳所得稅外，像是房屋的裝修、空租期間等等，也都是要當房東前務必加以考量的事項喔！

• 移轉稅

移轉包括了買賣、贈與或繼承等，稅務上主要需要繳交土地增值稅、房地合一稅。

土地增值稅要特別注意的是有「一生一次自用住宅用地稅率」以及「一生一屋自用住宅用地稅率」，各有其適用條件，另外如果是換屋，也可以享有重購退稅的優惠。

房地合一稅就更複雜了，除了須考量持有期間的獲利外，適用稅率也跟持有期間長短有關，這邊僅先提醒移轉時須注意此項稅負，至於如何計算就暫不在此說明了。

與房屋有關的稅或成本，對一般大眾來說相當複雜。所以若有買賣等需求，建議先向專業人士如地政士、會計師等人詢問。如果同時還要考量自身的收支狀況、未來的財務規劃等等，則建議務必向財務顧問諮詢，通盤考量後才能做出最符合我們的決策喔！

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責任編輯：丁肇九
核稿編輯：翁世航