工廈租金破新高,本地工業還有生存空間嗎?

工廈租金破新高,本地工業還有生存空間嗎?
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對比近年差餉物業估價署的私人寫字樓及工廈空置量,即使面對近年疫情和失業率上升,工廈的空置率一直處於維持低水平5-6%,證明工廈用地有其需求。

疫情持續,經濟低迷,今年2月工廈租金指數竟創歷史新高。差餉物業估價署最新數字顯示近十年工廈的租金指數節節上升,由2012年2月的124.5點升到今年2月217.1點,升幅近七成半[1]。可見,作為香港僅存平租的工作及生活空間亦逐漸失守,逃不過近年物業市場的炒賣兼併。

自2009年,政府推出一連串「活化」工廈政策,改變土地用途以鼓勵發展商投資重建工廈,用作有更高市值的商貿用途,或者改裝「新式工廈」。同時亦將近十年工廈售價及租金拉高。作為九龍區工廈租金指數由2012年2月每平方米月租$132(港幣,下同)升至2022年2月$224,升近七成,早年因租金平而棲身於工廈的中小企業自然被迫遷離市區。

政府於2020年11月亦撤銷非住宅雙倍印花稅,在2021年更推出工廈標準補地價政策,這些措施皆增加發展商收購、重建工廈的誘因。除了上年年中房委會帶頭重建其下工廈做住宅,將近2,000個工廈租戶趕走;大地產商長實近日更入紙城規會將火炭工業區多達9公頃土地改劃做住宅用途。中型地產商麗新集團更表示「措施有吸引力」[2],麗新集團本來在2020年一幢元朗工廈重建為商廈的申請,但在上年9月將其重新入紙改為住宅項目。在政府主導政策下,最新立法會回覆指自計劃推出至今約一年多的時間,已經接到共有九宗工廈標準金額申請[3],工廈已成為發展商市區搵地的新目標,原有的工廈地將會被進一步壓縮。

伴隨著政府逐步實施淘汰傳統工廈的政策方針,土地行政方面亦進一步減少傳統工業用地。統計2014年至2022年的政府賣地紀錄,當中不少於37幅土地列作商貿、辦公室、酒店用途,只有8幅土地列作工業用途。政府御用智庫團結香港基金多次提到,香港甲級寫字樓不足的情況,亦表示過九龍東及港島的核心商業區已開始飽和,同時配合政府工業轉型方針,倡議工廈改裝「再工業化」,鼓勵「產業升級」,營造商業地不足及工廈需轉型的印象。

然而,「工廈需轉型」的論述背後,我們實在有需要檢視工商業用地的真實現況。參考規劃署委托顧問公司於2017年進行《檢討甲級寫字樓、商貿及工業用地的需求》報告[4],卻見到工業用地未來30年的需求未減,報告預測工廈仍然佔整體工商業用地需求的34-35%不等。相比之下,一般商貿大樓的需求佔比未來30年將按年下降,由2013年32.8%下降至2041年24.3%。

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值得注意的是,團結香港基金特別著重的商業核心區甲級寫字樓,雖然其需求比率在30年間由10.5%尾微升至14.1%,但當年預測甲級寫字樓需求增加的原因,是預期未來中國和非中國跨國企業在港的規模有所增長。現時跨國企業加速撤離香港,且可能成為長期趨勢,新形勢下當時所作的估計參考價值已甚低。

而且對比近年差餉物業估價署的私人寫字樓及工廈空置量[5],即使面對近年疫情和失業率上升,工廈的空置率一直處於維持低水平5-6%,證明工廈用地有其需求。而私人寫字樓以及商業樓宅空置率則按年有上升趨勢,分別由2016年9%及8.2%升至2020年11.4%及11.5%,比工廈空置率明顯為高。上年政府主動將兩塊東九龍商業地轉做住宅地,就知道現時商貿需求及供應已未如預期般急切,在政經環境劇變下,令人質疑未來持續大量將工業地改為商業寫字樓對長遠來說是否正確的一步。

政府一方面要香港經濟「再工業化」搞創科事業,推出「創新園」、透過特惠批地予創科巨企等等批出大量創科用地,卻忽視現時本地經濟對工廈的實際需求同現況。根據最新2021年年尾規劃署署所做的《全港工業用地分區研究報告》[6],目前工廈數目由2014年的1,448幢減至2020年的1,342幢,佔用這些工廈的公司,正僱用近48萬的勞動力。更甚者,全港逾7.6萬個工廈單位中,近萬個單位由成立不足5年的初創公司使用,佔整體數字約14%,業務包括出入口零售貿易、創科、食品款待、文藝、以及建造業等。比起跟如商廈般高昂租金的科學園,這些租金平的工廈似乎才是推動本地初創企業的產地。持續將工業大廈改劃,或冠以「再工業化」之名將本地不同類型的小型工商業推向絕境,似乎不符現時本地經濟實況。

面對工廈租金的升幅,現時棲身於工廈、推動地區經濟、可提供多元化的原區就業機會的工商業活動(「淘寶」倉、文化藝術工作、數據中心、零售、食品款待等等),將會不可避免受到挑戰。參考英國工業規劃的經驗[7],除了面對工業用地逐漸被重建成房地產的趨勢,市中心亦出現新的工業需求,2020年倫敦制定未來20年的規劃藍圖時,要求所有工廈重建後須做到整體「淨增長」的工業樓面面積,同時不同的地方政府規定新發展項目必須撥出商業或工業總樓面面積的特定百分比用作「可負擔工作空間」(affordable workspace)。保留工廈作工業用途的同時,提供租金平的工作空間,不單是遏止發展商炒賣工廈,亦是初創企業的生存條件,這才是促進本地經濟持續發展的措施。

注釋:

  1. 香港差餉物業估價署:私人分層工廠大廈 ─ 租金及售價指數
  2. 補地價劃一標準 推動重建為住宅 工廈即將迎來第二春?(3-5-2021,香港仔)
  3. 立法會六題:工廈重建「標準金額」補地價先導計劃
  4. 檢討甲級寫字樓、商貿及工業用地的需求顧問最後報告(26-1-2017,ICF Consulting Services Hong Kong Limited、CEPA, PPS, AECOM 亞洲有限公司)
  5. 香港差餉物業估價署:私人分層工廠大廈 ─ 落成量、總存量、空置量及使用量
  6. 香港規劃署:全港工業用地分區研究報告(2022)
  7. 星期日生活:我地想:從英國倫敦規劃,看市區工廈與重建共存的可能(17-10-2021,明報)

文章獲授權轉載,原文可見於

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責任編輯:Alex
核稿編輯:Alvin


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