政府「打炒房」五大招,投資、自住該如何因應?

政府「打炒房」五大招,投資、自住該如何因應?
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我們想讓你知道的是

從賦稅增加、貸款壓力,政府無論是主動研議措施,或者被迫受到影響而升息,都是為了避免資金過度流入不動產,而這些政策也都將影響到有房者的生活,我們可以做些什麼呢?

文:邱茂恒(查爾獅)(理財規劃顧問/定方股份有限公司執行副總)

政府目前不斷出手打炒房的措施有許多,這邊主要討論下列五種:

  1. 修正平均地權條例(立院已交由內政委員會排審)
  2. 房地合一稅2.0
  3. 實價登錄2.0
  4. 房貸利率提高(央行升息影響)
  5. 預售屋紅單交易納入房地合一稅

修正平均地權條例

目前政府為了經濟及居住正義考量,不斷出手打炒房,以避免資金過度流入不動產,希望達成不動產不被作為商品交易,實現居住正義。

甚至在行政院研議的平均地權條例修正案提出,要重罰不動產炒作行為,有違者按戶(棟、筆)處100-5,000萬元罰鍰,並得限期改正;如果屆期未改正,按次處罰。

修正重點:

  1. 限制預售屋、新建成屋契約讓與或轉讓
  2. 重罰不動產炒作行為
  3. 建立檢舉獎金制度
  4. 私法人取得住宅用房屋許可制
  5. 預售屋解約要申報登錄

資料來源:行政院第3797次會議紀錄

  • 限制預售屋、新建成屋契約讓與或轉讓

預售屋或新建成屋買賣契約,買受人原則上不得讓與或轉售(筆者:除配偶、直系或二親等內旁系血親,或經內政部核准),違者按戶棟處罰50萬至300萬元。不過,這不包含紅單交易,紅單交易是保留購買不動產資格的預約單。

  • 重罰不動產炒作行為

明確規範如有營造完銷假象哄抬價格、引發房價恐慌或搶購行為、影響市場秩序及他人購屋機會、各種哄抬墊高房價行為,都可按交易戶(棟、筆)數 處罰100萬至5000萬元,經限期改正但未改正者,並可連續處罰。

  • 建立檢舉獎金制度

建立銷售、買賣或實價登錄違規檢舉制度,民眾對於這些行為,可檢具證據向縣市政府檢舉,如經查證屬實,將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

  • 私法人取得住宅用房屋許可制

增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定(筆者:須檢具使用計畫如員工宿舍、危老重建……等),並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

  • 預售屋解約要申報登錄

預售屋買賣契約若有解約情形,銷售預售屋者(筆者:通常是建商)應於30日內申報登錄;違者處3至15萬元及限期改正;經兩次限改而未改正者,處30至100萬元;得按次處罰。為了解決虛假交易及哄抬價格的問題。

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Photo Credit: 中央社

個人房地合一稅2.0

房地合一稅是指,房屋及土地以合併後的實價總額,扣除實際取得成本後,按實際獲利課徵交易所得稅。合併了以往的「土地增值稅」及「房屋交易所得稅」,是為了修正原本不動產交易的弊端,達到公平課徵不動產交易實質所得。

原本房地合一稅是指,於2016年後取得,並再交易的房屋及土地,如果有獲利需要扣稅。但目前為了更能達成實質課稅的效果,並避免炒房現象更加劇烈,於民國2021年7月1日起交易出售2016年1月1日後取得房地,適用2.0的規定,變得更加嚴格。

房地合一稅2.0主要的改變是稅率提高:

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作者製作提供

計算範例:

房地合一稅的課稅基礎是,房地收入 - 取得成本 [註1] - 相關費用 [註2] - 土地漲價總數額 [註3],計算出來課稅基礎後,乘與適用稅率即是需要繳交的房地合一稅。

簡要範例:小2019年4月在高雄以800萬買了一戶大樓(非自住),於2022年5月以1100萬賣出,買入時契稅 + 印花稅 + 代書費8萬,仲介費8萬,賣出時仲介費40萬,賣出時公告現值不變,持有期間3年。

房地合一稅1.0的情況下須繳納:
(1100萬 - 800萬 - 8萬 - 8萬 - 40萬) x 20% = 48.8萬

房地合一稅2.0的情況下須繳納:
(1100萬 - 800萬 - 8萬 - 8萬 - 40萬) x 35% = 85.4萬

實價登錄2.0

原本實價登錄的門牌資訊是區段化(每30號為一區段),我們無法確定登錄資訊是哪一間不動產,2.0改成逐戶揭露,按門牌號碼確實登錄,可以讓消費者更容易比對,希望使得市場價格公開透明,降低買賣雙方資訊落差。

實價登錄價格雖說是個重要參考,但仍有被操作的空間,考量到被價格操作的可能,登錄價格打八折比較符合實際情況。在現實中比較常見的幾種操作方法有以下三者。但也務必當心,因為這些操作是有可能觸法的 [註4]

  1. 低報車位價格,房屋每坪單價就可以提高。
  2. 裝潢、家電等金額納入房價。
  3. 為了貸款額度及登錄,而製作兩份不同的合約。

房貸利率提高(央行升息影響)

目前開始升息循環 [註5],在通膨壓力以及烏俄戰爭、疫情等全球各種不確定性重大影響下,我們在運用資金需要謹慎思考,做的決定會不會有承擔不起的風險。就好像我們現在貸款看似便宜,但各種不確定因素、貸款時間資金缺乏彈性、政策的決定,都會帶給我們壓力。

貸款壓力帶來的不只是數字的變化,而是每一筆錢後面你正在經歷的生活,若是沒思考清楚,可能生活就會被各種變化給壓垮。

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Photo Credit: Chicago Mercantile Exchange Group

上圖升息預期的資料來看,目前美國聯準會 [註6] 升息預計7月27日有86.9%的機會升4碼(1%),到年底有44.7%的機會升到8碼(2%)。雖說台灣央行升息不完全跟隨聯準會利率調動,而且台灣央行升息,也不直接影響房貸利率,但是關聯性是高度相關的(這跟經濟形勢、通膨、強勢國家都有關係),在升息循環的影響下,如果之後房貸利率也升息1%的情況,會對我們生活產生不同程度的影響,例如可能到2023年房貸利率漲幅超越1%。

目前狀況

利率+1%調整

房屋總價

1000萬

1000萬

貸款金額

800萬

800萬

貸款期數

360期(30年)

360期(30年)

年利率

1.8%

2.8%

每月攤還

28776元

32872元(增加4096元)

全部貸款本息合計

1036萬元

1137萬元(增加101萬元)

以表格條件而言,只要房貸利率提升1%,每月攤還支出就要增加4096元,全部利息支出增加101萬。對一個家庭或個人而言,每個月的4000多塊不只是數字,而是生活的方式會不會受影響,可能就要吃得省一點、不敢買衣服、小朋友不要補習了等等,如果在生活更拮据的情況下,很可能因為增加的支出沒有預期,導致貸款難以繳納,難道得變賣自己心愛的家嗎?

預售屋紅單交易,將納入房地合一稅

預售屋「紅單」是指「購屋買賣預約單」,當買方確定有意願購買預售屋後,在正式簽約前可以先付出訂金,保留購買房子的資格,傳統上會取得一張紅色的預約單,因此稱為「紅單交易」。有投資客會把紅單賣給其他買方賺取價差,並不必等到不動產登記後才做轉手,這樣的方式因為剛開始支付資金比較低,很常被當做投機運用。

預售屋紅單交易將視同預售屋交易,納入房地合一稅2.0課徵。目前政府認定紅單交易的實際標的為「預售屋」,應該屬於不動產交易類型,紅單交易應納入房地合一稅制,而且一經公告將回溯至2021年下半年交易適用。

結論


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科技小百科:
瑞士洛桑管理學院(IMD)是一個長期研究國家與企業競爭力,在國際上具盛名及公信力的評比機構,並自1989年起發布「世界競爭力年報」World Competitiveness Yearbook,其評比報告與調查結果更是各國政府擬定相關政策之參考。IMD每年會定期公布兩份競爭力評比報告,其一是「世界競爭力年報」,每年在6月公布,2022年台灣在63個受評比國家中排名全球第7名。另一份報告為「世界數位競爭力評比」World Digital Competitiveness Ranking,每年在9月底公布,本篇文章引用的資料為這兩份研究。


也因為科技與國家發展息息相關,有哪些技術是台灣不為人知的優勢?或是未來產業可大力投資布局的領域?我們找出其中四大項與智慧國家最有關的科技,展現台灣具備強勁的科技能量,或許你已經受惠,也或許你能從其中找到發展的機會。

關鍵科技一、融合海陸空領域的多維通訊

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隨著國家管理範圍逐漸擴大,通訊範圍多元且彼此關聯,相關科技如低軌衛星、5G通訊、海底電纜等,形成環環相扣的多維通訊聯網。

仔細洞察2021年的IMD報告,台灣在「行動寬頻的用戶比例」這項指標,拿下全球第1的傲人成績。顯見台灣在通訊基礎建設的投資及普及率,是走在全球領先位置。

尤其5G/6G關聯科技更是未來多維通訊的具舉足輕重的地位,原因是5G衍生的價值鏈相當廣泛,舉凡從晶片、模組、終端、邊緣、系統、到應用服務,可形成完整生態圈。為了強健台灣5G專網的自主技術與供應鏈,從2018年先後成立5G產業發展聯盟、5G垂直應用聯盟、以及5G Open Networking平台,逐漸形成5G國家隊。

除了把5G領先國視為戰略目標,當創新技術落地,更能帶來龐大商機。根據工研院的預估,將5G的小基站、邊緣運算、網路虛擬化等關鍵產品、模組、元件加總起來,2025年的市場規模上看2,510億美元(約新台幣7.5兆元),其他國家還在積極推動5G聯網建設,顯見相關商機仍有相當大發展空間。

關鍵科技二、新型態數位經濟與網路服務

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邁向Web 3.0的交叉點,元宇宙被視為下一代網際網路的新機會,市調機構Gartner預測,2026年全世界將有25%的人口,每天至少有一小時投入元宇宙虛擬世界,進行工作、社交、教育、購物、娛樂等活動,並藉由虛擬貨幣、NFT進行數位資產的交易,虛擬經濟逐漸成形。

所謂元宇宙,需要以5G/6G高速網路為基礎,透過VR頭盔/眼鏡作為進入3D虛擬世界的載體,在元宇宙的各種互動體驗則需仰賴AI運算、雲端/邊緣儲存、區塊鏈等核心技術支援。人們在元宇宙內可以滿足從現實世界做不到的事情,形成穿梭虛擬、現實之間的生活體驗與商業模式。

近七成投入元宇宙相關應用的企業,認為元宇宙在未來5年一定會蓬勃發展,虛擬音樂會、虛擬時裝秀、媒體及產品聯名展示活動,將是元宇宙優先發生的商業體驗。

那麼台灣要投入元宇宙有何利基?解析元宇宙供應鏈版圖,主要可分為晶片、光電、通訊、AR/VR裝置、內容以及AI技術,台灣科技可從硬體方面,包含晶片、感測IC、光學零組件、伺服器等擅長領域切入。像是大家熟知的半導體大廠台積電,對於相關晶片的供應就至關重要,另外光電產業也有揚明光、玉晶光、中光電等企業,讓投影技術更精緻,再來連接元宇宙的通訊技術,也有聯亞來支援,而裝置軟硬體、AI技術則是有創意、世芯、智原等企業投入,最後想到AR/VR集大成者,就不能遺漏宏達電在這一塊的耕耘,同樣威盛電、佐臻、未來市(XRSPACE)等品牌也積極佈局,可見台灣已有完整的供應鏈,接下來有志於加入元宇宙的廠家,不妨從自身的專長去思考,相信不論是哪個領域的企業,都能有更多的創新、應用內容投入,完善整個元宇宙生態。

關鍵科技三、疫後時代興起的智慧型代理人

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近年因疫情持續延燒,越來越多領域開始導入「智慧型代理人」,像是零售業者引進半自動化機器,協助人力處理訂單、點餐;又或是醫院使用機器人,藉由AI辨識功能分擔部分醫護工作。

所謂智慧型代理人,以它所知的知識範圍內,自主完成人類所給予的指令任務。智慧型代理人發展至今,能協助人類的廣度、深度越來越多,主要是受惠機器學習的技術更為先進,加上其他的自動規劃、互相協調等演算法的成熟,讓智慧型代理人成為下一波產業發展重點。

世界先進國家紛紛把AI納為國家產業重要發展策略,台灣從2018年就推出「台灣AI行動計畫」,全面啟動產業AI化。發展至今,AI應用已從測試階段逐步應用於各式產業,資策會統計發現,掌握AI技術的新創企業在台灣有300家,逐漸摸索出不同的商業策略與獲利模式。

尤其資通訊、醫療照護是台灣兩大擁有頂尖人才的雙軸產業,在疫情之下,就可以看到醫療+科技所衍生的智慧型代理人應用。像是過去為了解決醫療量能不足,開發「5G智慧防疫機器人」,用來隔離病房消毒、運送餐盒及藥品物資,比傳統人力消毒方式有效節省50%時間,還能降低醫護人員感染風險,讓醫事工作更有效率。

關鍵科技四、資訊安全網保護每個人數位資產

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我國面臨網路犯罪、駭客入侵政府、機關,甚至竊取個人資料事件持續增加,如何保護國民安心使用數位科技、保障財產安全將是未來重要方向。隨著AI普及所衍生的龐大資料量之隱私及資安問題,成為棘手的挑戰。從國際AI資安發展現況來看,歐盟在2021年提出人工智慧規則草案(Artificial Intelligence Act),鼓勵值得信賴且道德的AI進行研發與應用。微軟更在今(2022)年禁止提供AI推測情緒技術,並制定「負責任AI標準第二版」、Google則停止AI機器人具有自我意識、能與人類溝通等爭議事件,這些做法也都反映美歐在立法之際,業者也在努力自行節制敏感AI技術。

AI資安,是挑戰也是機會。未來,台灣政府與企業也須密切關注美歐相關草案的立法動態,找出AI規範的共同點,以此界定使用AI產品與服務之要求;因此,AI資安不僅需透過科技來防禦,更需要治理與法規,降低AI所帶來的衝擊。

另外,針對5G資安議題,台灣有展開大型科技防禦策略,包含5G資安防護系統、跨機關資安聯防。5G資安防護系統致力確保業者使用的5G系統具備安全、可靠、信賴,與國內5G專網業者進行服務驗證,以強化國產5G系統的整體資安防護能力。跨機關資安聯防的目標放在建立政府與民間的資安聯防體系,藉由橫向整合跨部會,全面提供威脅情資,減少機關隱匿資安事件,降低事件誤報與漏報。

持續提升台灣的科技能量 打造全方位的智慧國家

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圖片資料來源:IMD 2022 世界競爭力年報

台灣的科技能量持續提升,從2022年的IMD世界競爭力年報可發現,而且該報告還指出我國擁有高素質勞動力、經濟活力、企業治理能耐、高教育水準等優勢。上述四項與智慧國家高度關聯的新興科技,涵蓋「數位基盤、數位創新、數位包容」等元素,如何借助科技打造創新、包容的社會,在台灣強勁的科技應用產業鏈上,補強創新的能量,並延續發展優勢項目,將是台灣要持續努力的方向。

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