政府「打炒房」五大招，投資、自住該如何因應？

文：邱茂恒（查爾獅）（理財規劃顧問／定方股份有限公司執行副總）

政府目前不斷出手打炒房的措施有許多，這邊主要討論下列五種：

1. 修正平均地權條例（立院已交由內政委員會排審）
2. 房地合一稅2.0
3. 實價登錄2.0
4. 房貸利率提高（央行升息影響）
5. 預售屋紅單交易納入房地合一稅

修正平均地權條例

目前政府為了經濟及居住正義考量，不斷出手打炒房，以避免資金過度流入不動產，希望達成不動產不被作為商品交易，實現居住正義。

甚至在行政院研議的平均地權條例修正案提出，要重罰不動產炒作行為，有違者按戶（棟、筆）處100-5,000萬元罰鍰，並得限期改正；如果屆期未改正，按次處罰。

修正重點：

1. 限制預售屋、新建成屋契約讓與或轉讓
2. 重罰不動產炒作行為
3. 建立檢舉獎金制度
4. 私法人取得住宅用房屋許可制
5. 預售屋解約要申報登錄

資料來源：行政院第3797次會議紀錄

• 限制預售屋、新建成屋契約讓與或轉讓

預售屋或新建成屋買賣契約，買受人原則上不得讓與或轉售（筆者：除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部核准），違者按戶棟處罰50萬至300萬元。不過，這不包含紅單交易，紅單交易是保留購買不動產資格的預約單。

• 重罰不動產炒作行為

明確規範如有營造完銷假象哄抬價格、引發房價恐慌或搶購行為、影響市場秩序及他人購屋機會、各種哄抬墊高房價行為，都可按交易戶（棟、筆）數 處罰100萬至5000萬元，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。

• 建立檢舉獎金制度

建立銷售、買賣或實價登錄違規檢舉制度，民眾對於這些行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

• 私法人取得住宅用房屋許可制

增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定（筆者：須檢具使用計畫如員工宿舍、危老重建……等），並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

• 預售屋解約要申報登錄

預售屋買賣契約若有解約情形，銷售預售屋者（筆者：通常是建商）應於30日內申報登錄；違者處3至15萬元及限期改正；經兩次限改而未改正者，處30至100萬元；得按次處罰。為了解決虛假交易及哄抬價格的問題。

Photo Credit: 中央社

個人房地合一稅2.0

房地合一稅是指，房屋及土地以合併後的實價總額，扣除實際取得成本後，按實際獲利課徵交易所得稅。合併了以往的「土地增值稅」及「房屋交易所得稅」，是為了修正原本不動產交易的弊端，達到公平課徵不動產交易實質所得。

原本房地合一稅是指，於2016年後取得，並再交易的房屋及土地，如果有獲利需要扣稅。但目前為了更能達成實質課稅的效果，並避免炒房現象更加劇烈，於民國2021年7月1日起交易出售2016年1月1日後取得房地，適用2.0的規定，變得更加嚴格。

房地合一稅2.0主要的改變是稅率提高：

作者製作提供

計算範例：

房地合一稅的課稅基礎是，房地收入 - 取得成本 ^[註1] - 相關費用 ^[註2] - 土地漲價總數額 ^[註3]，計算出來課稅基礎後，乘與適用稅率即是需要繳交的房地合一稅。

簡要範例：小2019年4月在高雄以800萬買了一戶大樓（非自住），於2022年5月以1100萬賣出，買入時契稅 + 印花稅 + 代書費8萬，仲介費8萬，賣出時仲介費40萬，賣出時公告現值不變，持有期間3年。

房地合一稅1.0的情況下須繳納：
（1100萬 - 800萬 - 8萬 - 8萬 - 40萬） x 20% = 48.8萬

房地合一稅2.0的情況下須繳納：
（1100萬 - 800萬 - 8萬 - 8萬 - 40萬） x 35% = 85.4萬

實價登錄2.0

原本實價登錄的門牌資訊是區段化（每30號為一區段），我們無法確定登錄資訊是哪一間不動產，2.0改成逐戶揭露，按門牌號碼確實登錄，可以讓消費者更容易比對，希望使得市場價格公開透明，降低買賣雙方資訊落差。

實價登錄價格雖說是個重要參考，但仍有被操作的空間，考量到被價格操作的可能，登錄價格打八折比較符合實際情況。在現實中比較常見的幾種操作方法有以下三者。但也務必當心，因為這些操作是有可能觸法的 ^[註4]：

1. 低報車位價格，房屋每坪單價就可以提高。
2. 裝潢、家電等金額納入房價。
3. 為了貸款額度及登錄，而製作兩份不同的合約。

房貸利率提高（央行升息影響）

目前開始升息循環 ^[註5]，在通膨壓力以及烏俄戰爭、疫情等全球各種不確定性重大影響下，我們在運用資金需要謹慎思考，做的決定會不會有承擔不起的風險。就好像我們現在貸款看似便宜，但各種不確定因素、貸款時間資金缺乏彈性、政策的決定，都會帶給我們壓力。

貸款壓力帶來的不只是數字的變化，而是每一筆錢後面你正在經歷的生活，若是沒思考清楚，可能生活就會被各種變化給壓垮。

Photo Credit: Chicago Mercantile Exchange Group

上圖升息預期的資料來看，目前美國聯準會 ^[註6] 升息預計7月27日有86.9%的機會升4碼（1%），到年底有44.7%的機會升到8碼（2%）。雖說台灣央行升息不完全跟隨聯準會利率調動，而且台灣央行升息，也不直接影響房貸利率，但是關聯性是高度相關的（這跟經濟形勢、通膨、強勢國家都有關係），在升息循環的影響下，如果之後房貸利率也升息1%的情況，會對我們生活產生不同程度的影響，例如可能到2023年房貸利率漲幅超越1%。

以表格條件而言，只要房貸利率提升1%，每月攤還支出就要增加4096元，全部利息支出增加101萬。對一個家庭或個人而言，每個月的4000多塊不只是數字，而是生活的方式會不會受影響，可能就要吃得省一點、不敢買衣服、小朋友不要補習了等等，如果在生活更拮据的情況下，很可能因為增加的支出沒有預期，導致貸款難以繳納，難道得變賣自己心愛的家嗎？

預售屋紅單交易，將納入房地合一稅

預售屋「紅單」是指「購屋買賣預約單」，當買方確定有意願購買預售屋後，在正式簽約前可以先付出訂金，保留購買房子的資格，傳統上會取得一張紅色的預約單，因此稱為「紅單交易」。有投資客會把紅單賣給其他買方賺取價差，並不必等到不動產登記後才做轉手，這樣的方式因為剛開始支付資金比較低，很常被當做投機運用。

預售屋紅單交易將視同預售屋交易，納入房地合一稅2.0課徵。目前政府認定紅單交易的實際標的為「預售屋」，應該屬於不動產交易類型，紅單交易應納入房地合一稅制，而且一經公告將回溯至2021年下半年交易適用。

結論