土地共享定係塞車共享:林村將會出現新「發展區」?

土地共享定係塞車共享:林村將會出現新「發展區」?
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喺林村呢啲咁低密度嘅鄉郊地區,前後兩個項目全部都係廿幾三十幾層高嘅住宅大廈,而今次新申請內公營房屋/首置部份的地積比更創高峰達7.68倍,地積比率仲高過朗邊52層高、皇后山的公屋項目(兩個項目的地積比率均擬增至7倍)。

啱啱又有「土地共享」先導計劃新申請,今次係會德豐獨資建議喺大埔林村社山村以南興建最高37層高嘅住宅項目,涉及5公頃近3,000伙單位。連原本已經諗住聯同恒基喺社山村起39層高嘅住宅項目,兩個申請選址位置相近,意味住林村林錦公路以南將會出現超大型嘅「發展區」,成個林村鄉郊面貌將會變天。[1]

今次會德豐更提出可以連同早前與恒基共同發展嘅社山村申請項目合併發展,加埋共涉及25公頃土地近15,000伙,將增加近42,000人口,成個發展規模,已經迫近新發展區規模(粉嶺北新發展區人口為71,400),規模之大,唔講清楚你仲會以為政府已將成個市鎮規劃外判左畀發展商。今次將兩個申請合併發展,透過合併相鄰土儲做規劃配套,駁通兩個項目嘅交通,等於發展商做出自己嘅「發展區」,主導整個林錦公路以南嘅規劃佈局、交通配套。

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圖片由作者提供

呢個土地共享嘅新玩法,似乎已有取替一般政府收地做規劃模式嘅趨勢。呢種規劃嘅範式轉移,令規劃結果取決於發展商嘅新界土儲位置以及其「自願」性:想發展邊度,想以咩速度用土儲,完全取決於發展商嘅商業考慮,而非公共利益優先。

喺林村呢啲咁低密度嘅鄉郊地區,前後兩個項目全部都係廿幾三十幾層高嘅住宅大廈,而今次新申請內公營房屋/首置部份的地積比更創高峰達7.68倍,地積比率仲高過朗邊52層高、皇后山的公屋項目(兩個項目的地積比率均擬增至7倍)。人口急增加上高密度發展,睇得出申請項目根本無視林村嘅鄉郊格局。

可預視林村將會面臨前所未見嘅交通規劃災難,區內成個交通配套都係依靠雙程雙線嘅林錦公路,如果好似發展商所建議合併埋原先社山村嘅申請,成條林錦公路尤其交匯處應該會塞車塞到飽:未有發展計劃前林錦公路以及其迴旋處已經常塞車,額外加42,000人,後果不堪設想,呢個問題唔係透過文件所講改善交通設施就可以輕易排除。

今次申請範圍仲要位於社山路以南,甚至唔靠貼林錦公路(中間隔住個林村新村),按照土地共享嘅慣常做法,要由政府補貼基建配套條數嘅做法,意味著或需要用以億元計公帑改善交通設施,先可以駁番出林錦公路服務地產商呢啲「山旮旯」土儲。

是次申請更直接摧毀當區本土農業。申請選址位於本來就劃為「農業」土地用途地帶,睇番最新Google Earth Pro衛星圖及Google Map街景圖,原先用地正正位於林村僅存的一最大片近3公頃活躍常耕農地,過往唔少本地年花都由該一帶生產。加上,睇番現時選址嘅業權分佈,成個發展範圍嘅中心地段有近四萬呎農地業權係唔屬於發展商,今次會德豐申請土地共享,除咗會直接將整片優質農地破壞拎嚟起樓同埋做住宅項目嘅公共空間,仲叫政府幫手收當中嘅農地「釘子地」,不禁令人懷疑土地共享係政府助長發展商兼併土地、迫走農戶佃戶。

自今年有傳媒報導三宗土地共享申請喺今屆政府有機會食白果[2],政府內部仲跟發展商調整申請細節。喺現時李家超話要善用市場力量下,今次會德豐可以「前後腳」入紙提出跟上個林村規劃災難性質咁相似嘅申請,除咗見到土地共享項目嘅(所帶來嘅房屋供應)速度完全係因應發展商意願,而且喺現時政府要「提速提量」以及無視規劃原則下,亦反映發展商對於喺林村起呢類密度爆棚層層疊項目嘅信心滿滿,到時林村鄉郊面貌真係岌岌可危。

註:

  1. 再遞交土地共享申請 會德豐梁志堅冀釋放新界土地潛力(12-5-2022,明報)
  2. 土地共享 今屆政府恐食白果 未上行會 3項目調整細節再交顧問小組(18-1-2022,明報)

文章獲授權轉載,內文由編輯稍作修改,原文可見於

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責任編輯:Alex
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上班族與學生筆記必買!SwitchEasy魚骨牌iPad全系列配件

上班族與學生筆記必買!SwitchEasy魚骨牌iPad全系列配件
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