政府其實跟我們一樣關心房價,只是關心的理由有所不同

政府其實跟我們一樣關心房價,只是關心的理由有所不同
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我們想讓你知道的是

在經濟活動中,政府需要關注各種事情的相互影響,一旦有失衡的狀況,就要想辦法找出原因,而房市就是其中關鍵的組成原因,也會有看得出來的循環趨勢,而如果房市由「階段一」往「階段二」發展,就是我們需要留意的時刻......

文:邱茂恒(查爾獅)(理財規劃顧問/定方股份有限公司執行副總)

房價到底會漲還是會跌?不只是一般民眾會關心而已,政府其實比我們都還來得關心,因為這件事其實跟經濟情況息息相關,不單是價格問題,而是價格漲跌的現象,可能反映了國家面對的經濟問題,政府需要針對這些問題做方向的調整,以避免產生經濟崩跌。

經濟發展的關鍵叫做「生產力」[註1],生產力會影響經濟的週期變化,其中也會影響到房市的循環。我們會在文中探討兩個部分:

  1. 政府為什麼需要針對房市問題做出調整?
  2. 房市循環時需要注意什麼現象?

政府為什麼需要針對房市問題做出調整

在經濟發展過程中,金錢本身是沒什麼價值的,有價值的是這些錢可以換到什麼東西,而我們是因為對「錢(以及信用)可以換東西」這件事產生信任,才使錢跟東西產生連結。

但無論是錢太多而能換到的東西太少,或者東西太多錢卻太少,長期維持同一種狀態都會產生問題——通貨膨脹也是一樣的原因,除了自然發生外,也有可能失衡。金錢是很容易被創造出來的,但與金錢連結的產出卻沒那麼容易,政府有責任去控制兩者間的落差,不然手上的金錢可能變成紙上富貴。這兩者之間,總是不斷地在做拉扯,也才會產生循環的週期。

在經濟活動中,政府需要關注各種事情的相互影響,一旦有失衡的狀況,就要想辦法找出原因,而房市就是其中關鍵的組成原因。至於如何解決根本問題以維持良性發展的平衡,這件事的觀察重點在於:「信用擴張與生產力是否失衡」[註2]

「信用擴張與生產力是否失衡?」

政府需要關注總資產的擴大是不是主要來自於債務,如果是的話,可能會發現國家看起來變有錢了,但卻只是帳面數字,並沒有辦法真的兌現,借來的錢沒有好好運用在提高生產力。

而且借來的錢終究要還,將錢運用在不同地方就會有不同的效果,如果金錢過度留在股票、房地產,都會導致這些錢難以達到刺激經濟的效果,跟把錢拿去研發科技,帶來的效益完全不同,可以試想汽車如果加水就能跑帶來的巨大效益,是否會有很不一樣的結果呢?

同時,還需要關注,實際的生產力產出與賺到的錢,能否追得上債務增長的速度:可以想像一個人每月賺3萬,一個月卻要還款5萬,而且加薪幅度跟不上債務增加的速度。

房市循環時需要注意什麼現象

在這些經濟的變化下,房市也會有看得出來的循環趨勢,雖然時間看得越長的話,生產力、房價、收入都會是越來越高的趨勢,但在過程中不是直線上升,而是會有週期的變化,這就是生產力影響房市的循環:

生產力成長帶動收入提高→帶動房價升高→生產力成長速度低於房價成長速度→高房價但收入成長跟不上房價成長→不生小孩影響未來勞動人口下降→人口結構變化 [註3]→勞動人口扶養非勞動人口比例失衡→生產力可能改變→房產價格下調符合生產力及收入水準→生產力成長速度高於房價成長速度→進入新的循環

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資料來源:內政部2021年第四季報告

房市在進入新的一輪循環前,會有很長一段房價連連上漲的過程,這很容易讓我們誤解,以為房價無時無刻只漲不跌 [註4]。但其實我們要留意,價格的飆升的因素是因為經濟好轉?還是因為受炒作影響比較大呢?如果是後者的話,需要留意房市的循環,是不是要進入「房價下修配合生產力」的過程,在這個時期我們會看到兩個階段的現象。

如果由階段一往階段二發展,就是我們需要留意的時刻,留意不動產交易這件事對我們的衝擊。

  • 階段一

1. 會看到房價所得比的大幅提升

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資料來源:內政部2021年第四季報告

房價所得比是房價與所得的比較,所以如果房價越高或者收入越低,都會影響到數字變大,數字倍數也反應出平均一個人,需要工作幾年不吃不喝才買得起這邊的房子。目前全國房價所得比市9.46倍(也就是說,工作9.46年不吃不喝方能買得起房子),也創了歷史新高。

2. 房貸負擔率的大幅攀升

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資料來源:內政部2021年第四季報告

房貸負擔率是指每個月家庭的房貸攤還支出,與家庭收入的比較,如果達到33%,就代表家庭的收入有三分之一都需要拿來繳房貸,這對大多數的家庭都會是很吃緊的狀態,更何況台北的狀況是家庭收入的三分之二需要拿來繳房貸。這項數據年年攀升,更需要留意收入是否有提升,還是只是增加貸款的額度,房貸負擔率越高的情況下,只要遇到一些意外事件,很可能會導致家庭生活變故。

3. 存款跟貸款利率會非常低

雖然目前因為升息的影響利率可能會調高,但在之前很長一段時間房貸利率跟定存利率都是歷史新低的情況。

4. 房市買賣交易量攀升

年度

買賣移轉棟數

2015

292,550

2016

245,396

2017

266,086

2018

277,967

2019

300,275

2020

326,589

2021

348,194

(資料來源:不動產仲介經紀商業同業公會)

房市買賣棟數也是近年來新高,僅次於2013年的37萬棟。

  • 階段二

1. 房價仍然上升,但是買賣的數量明顯下降

目前房價及仍上升,但成交量已經趨緩,需要持續觀察政府的打炒房各項措施下,之後的影響幅度。

2. 政府升息,並開始想收回太多往股市跟房市的資金

目前開始升息循環,在通膨壓力以及全球各種不確定性事件(例如疫情、戰爭或其他嚴重事件)重大影響下,我們在運用資金需要好好思考需求,以及決策間相互影響的關係。

或許我們現在貸款看似便宜,但千萬不要忽略了時間性及政策性帶來的影響。貸款壓力帶來的不只是數字的變化,而是每一筆錢後面你正在經歷的生活,若是沒思考清楚,可能生活就會被各種變化給壓垮

3. 階段性的改制不動產交易的相關法律、稅制及各種措施

如房地合一稅2.0、實價登錄制度2.0、平均地權條例修正……等。

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Photo Credit: 中央社

結論

在前文的討論下,政府會考量在民眾手中流通的金錢,需要控制在消費或刺激生產力的方向,因此政府會依據兩大考量來作出決策調整方向:

1. 希望在這個時期金錢不要過度往房市(其實股市也是,但本文沒有刻意討論)流動

  1. 交易稅或交易所得稅提高及透明化,如房地合一稅2.0。
  2. 提高持有成本,如限制轉讓或買房許可制、提高房屋稅、地價稅。
  3. 防炒作考量,如實價登錄2.0、各種交易申報的登錄、炒作的處罰、檢舉制度設立、調整金融業放款條件。
  4. 升息影響的利率提升(筆者:這不完全是自主決定,還需要受更多因素影響,可參考之前探討升息的文章

2. 吸引民眾將金錢使用在刺激生產力跟消費的事務

  1. 創業及創新育成計畫補助。
  2. 產業發展相關貸款優惠,如青年創業貸款、鳳凰貸款。
  3. 輔導產業發展計畫的制度。
  4. 刺激消費的代金券制度,如消費券。

註解

1. 生產力是經濟水準變化的主因,主要是「人口因素」 x 「生產效率」的結果,我們可以試想1000年前耕種10公頃的稻米需要多少人力?現在耕種10公頃的稻米需要多少人力?現在人口結構跟1000年前人口結構的差異是否很不一樣?因為這些變化,長期而言生產力是持續向上增長的。


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photo credit:先進醫資AdvMeds

我們想讓你知道的是

後疫情時代,零接觸服務的需求,使得智慧科技的角色愈發重要,智慧城鄉計畫與先進醫資共同推動人工智慧影像辨識技術,擴大既有的共照雲服務,協助民眾獲知疫情訊息,為民眾建立個人自主健康照護服務。

在科技不斷進步的過程中,許多過去不存在的工具,到今日已成為現實。2008年「智慧地球」的概念出現後,全球便開始推動智慧城市的發展。臺灣向來以科技之島自居,自然也不例外。在政府多年來力求數位轉型的政策下,臺灣進入了「智慧城鄉」的時代;所謂智慧城鄉,是運用大數據、物聯網、AI人工智慧等科技,串連市民、產業與地方,以創新的方式讓彼此有效溝通,並針對地方的特色和需求提供客製化服務,進而改善人民的生活品質。

把問題當作燃料,用科技強化服務力

然而,城鄉發展必然會有不均的問題,藉由科技介入、釐清現實痛點的立意雖良善,卻也無法忽視城鄉間的數位落差。在偏鄉地區因為人口流失、高齡化、科技產品使用率較城市低,數位化的腳步自然較為緩慢,向來是各項服務設施鞭長莫及之處。

先進醫資從2018年開始,在經濟部工業局「普及智慧城鄉生活應用計畫」的支持下,在高雄、屏東與澎湖發展「雄健康打造智慧樂活社區共照應用服務」(以下簡稱「雄健康」)。當時總經理黃兆聖就非常清楚,首先要解決的就是資源不足、人力不足、缺乏回饋三大問題,而數位化、智慧科技等創新力量,正好可以有效的連結偏鄉生活需求與痛點,讓在地化、客製化的服務與設施,全面提升民眾的醫療照護品質。

用最體貼的科技,讓照護範圍沒有邊界

「雄健康」計畫的目標,是在衛生所、醫療院所、長照據點、社區活動中心及商業通路等多元化的據點,設立「智慧健康照護站」,提供血壓機、血氧機、血糖機等生理量測設備的整合服務,同時還支援多種身分識別登入、數據隨身、遠距諮詢、銀髮族健康管理量表等功能,讓市民可以依自己習慣的生活圈,就近接受基礎的照護服務,並且養成定期自主量測的習慣。這些健康紀錄將會上傳雲端、整合數據,不只可以將結果傳送給自己作為提醒,在民眾實際就診時,也能成為醫生評斷的參考,協助醫護人員及早發現異常或是調整用藥,大幅降低醫療資源及人力不足的問題。

同樣對提升醫療資源與人力應用效率有幫助的還包括「雄健康」計畫中的客服機器人腳本。這個功能是針對不同客戶需求,開發多達50種服務的腳本客服機器人,用來即時解決民眾常見的健康問題。只要民眾對自己的健康狀況有疑慮,就可以詢問線上客服機器人,並獲得最初步的協助。最重要的是,這個客服機器人以國人常用的社交軟體LINE作為平台。有鑒於LINE的普及率高,使用者無需重新下載及適應新軟體,對年長者來說更是友善,使用意願便明顯提高,如此一來,為民眾所建立的個人自主健康照護服務,就這樣一步一步地建立起來了。

立基於「雄健康」在高屏地區和澎湖的發展十分順利,2021年開始便積極與臺南、臺中、高雄、屏東、金門地方政府合作,務求達到更深入、體貼的服務,發展出獨特的「健康共照雲」系統。

靈活因應疫情變化,滾動式修正共照雲服務

原本是為了打造數位醫療照護服務而發展的共照雲,參考了「雄健康」所建立的數位化照護服務內容,同樣使用LINE作為平台,目標同樣是為了解決偏鄉資源和人力不足的問題。沒想到今年五月,在傳染力更為強大的Omicron變異株的肆虐下,疫情擴散迅速,臺南市共照雲的發展也臨危受命,在短短五天之內將服務上線,主要協助民眾獲知疫情訊息、確認自身狀況,另外也提供下載居家隔離單、施打疫苗、申請補助等服務內容。在疫情猛烈的攻勢下,共照雲成為市府、醫療院所與民眾溝通、解惑的最佳橋樑,甚至做到AI快篩辨識服務,協助許多臺南偏鄉地區的民眾不需冒險接觸人群,線上就可以判斷是否確診,後續再由醫療人員介入協助,減少很多不必要的擔心和移動。

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photo credit:智慧城鄉計畫
臺南市衛生局長許以霖與先進醫資總經理黃兆聖。

同時,客服機器人,也在疫情期間提供了最佳輔助。在衛生局、先進醫資和醫療院所的共同努力之下,不斷地優化、精進客服機器人腳本。無論市民為確診者、居隔者、密切接觸者⋯⋯盡可能讓每一個人都能在機器人的服務中,找到問題的解答。臺南市衛生局長許以霖表示:「對抗疫情,臺南市的目標很明確,就是要讓就診人數維持在醫療量能之下。客服機器人的出現,減輕了醫護人員疲於接電話、回答民眾問題的瑣碎流程,更能專心在照顧中、重症患者,在疫情大爆發期間不至於崩潰,如此才能真正守住所有市民的健康。」

當然,疫情是一時的,市民的健康才是長久的,「健康共照雲」的目標,是希望可以透過民眾健康紀錄的數據化,成為日常自主照護的重要幫手。下一步,先進醫資希望能跨縣市留存健康資料,成為全國性的第一線照護服務。而這些數據,都將成為中央和地方政府參考的基準,以便未來做到精準打造各縣市的特色照護服務。

以人為本,發展城鄉均好的未來

在2025年即將邁入超高齡社會的前提下,如何幫助國人健康、安心地迎向老年,已是國家與全民必須面對的重大課題。與此同時,臺灣也是一個充滿創新能量、技術發展快速的地方,所以過去所面臨的困難,今日已可以透過科技來解決。

「智慧城鄉計畫」從2018年起,持續針對地方需求,鼓勵業者提出新興解決方案,在推動健康領域方面,不僅是智慧照護,包含遠距醫療、健康量測、智慧運動以及登革熱防治等,都秉持著以人為本的初心,以科技的力量來照顧臺灣這片土地上的每一個人,透過政府和企業攜手合作,協助地方數位轉型,並降低城鄉之間的落差,共同建立一個城鄉均好、全民均享的理想未來。

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