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中古屋買賣若是驗屋沒過,買方「不一定」有權拒絕付款?

中古屋買賣若是驗屋沒過,買方「不一定」有權拒絕付款?
Photo Credit: shutterstock.com/達志影像

我們想讓你知道的是

我通常會建議買方當事人,要先把未付的款項,依約撥付至履保帳戶中,再向履保公司表示雙方有瑕疵爭議款要處理,請履保公司暫勿撥款給買方。為什麼呢?因為在錢已經進履保帳戶的狀況下,若產生瑕疵爭議,通常履保帳戶都有預留款的爭議解決機制。

文:林明忠律師

買房子是許多人一輩子的大事,很多人怕買到有瑕疵的房屋(例如漏水,關於買到漏水屋怎麼辦,可以參考我的這篇文章)。因為賣方交屋後,依據《民法》第373條的規定:

買賣標的物之利益及危險,自交付時起,均由買受人承受負擔,但契約另有訂定者,不在此限。

交屋後如果房子有什麼問題,依照上面的法條,變成買方要承擔風險。

所以,為了避免交屋後才發現瑕疵,而有瑕疵到底是在交屋前產生?還是交屋後才發生的爭議?現在越來越多買方會進行中古屋交屋前驗屋的程序。

驗屋時間點,通常是在已過戶未交屋的時候。因為中古屋買賣,通常交屋完畢後,房款的最後一筆款項(通常也是最大筆款項)才會由履保機構撥付給買方。這本來是一件好事,但是常衍生出一個特殊的問題:驗屋沒過撥款怎麼辦?買方可以拒絕付款嗎?

案例:桃園千萬中古豪宅買方A驗屋撥款的難題

A在桃園買了一棟新台幣4000萬元的百坪中古豪宅,因為格局方正、交通位置也符合A的需求,A很是喜歡馬上就簽約了。A也很快支付簽約、完稅款金等款項約600萬元、但還有3400萬元的交屋款還沒付。交屋款要等雙方約定的交屋日4月1日,交屋完成後,賣方B才會拿到款項。

A於3月10日取得桃園豪宅的所有權後,A心想,雖然去看過幾次屋都沒啥問題,但畢竟房子蠻大也蠻貴的,怕自己看不周全,所以A在3月15日找了驗屋公司來驗屋。沒想到驗屋公司來驗後,發現房屋有大面積的地磚空心問題,而且驗屋公司用水分計測量發現主臥有一面牆濕度有點高,把裝潢天花板打開後,才發現有滲水問題。

A聽到驗屋公司的報告都傻眼了,但心裡慶幸還沒交屋就發現,A於是跑去跟賣方B討個說法,沒想到B只是敷衍了事。眼看4月1日已到,B還是沒處理好,A就透過仲介告訴B:

在賣方修復瑕疵之前,我是不付3400萬元的交屋款、我也不會配合交屋。

沒想到過幾天,A就收到B的存證信函,B限期A在4月7日前給付尾款3400萬元,否則就屬違約,不但要解除契約,還要沒收A的已付價金600萬元。

A著急到不行,透過友人的介紹,前來諮詢我如何處理?

  • 重點:可以因為房屋有瑕疵就拒付尾款嗎?
  • 答案是:不一定。

因為房屋有瑕疵,而主張在瑕疵修補或損害賠償前,拒絕給付價金的「同時履行抗辯」,目前確實有被法院承認屬買方可行使的權利。這可以參照下列最高法院的判決要旨。

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最高法院〈86年度台上字第2808號判決〉:

又《民法》第三百五十四條有關物之瑕疵擔保規定,原則上固於危險移轉後始有適用,但出賣人既有給付無瑕疵物之義務,買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利,在特定物之買賣,該為買賣標的之特定物於危險移轉前,倘已有明顯之瑕疵,如經買受人催告出賣人補正,出賣人仍不為補正時,應解為買受人得拒絕給付相當之價金,以免往後之法律關係趨於複雜,損及買受人之權益。

不過,目前實務上,不少法院認為這樣的拒絕付款權利還是要參酌個案的狀況。例如拒絕給付的款項多寡、瑕疵狀況、瑕疵修復或減損費用等,去判斷這樣的拒絕付款是否正當。

例如,如果上述案例中A瑕疵修復起來只要50萬元,但所拒絕給付的價金是5000萬元的話,法院可能就會認為A拒絕付款行為與房屋瑕疵狀況不相當,還是有可能判定不能主張「同時履行抗辯」拒絕付款的喔。

  • 不動產律師給建議:錢先進履保

因為法院的見解多少會變動,且每個法官認定何謂「可以拒絕給付的相當額度」的心證可能不一樣;所以我通常會建議買方當事人,要先把未付的款項,依約撥付至履保帳戶中,再向履保公司表示雙方有瑕疵爭議款要處理,請履保公司暫勿撥款給買方。

為什麼呢?因為在錢已經進履保帳戶的狀況下,若產生瑕疵爭議,通常履保帳戶都有預留款的爭議解決機制。

舉例來說,如果雙方的瑕疵爭執金額約100萬元,履保公司可能會先扣留履保帳戶內的100萬元,待雙方有共識或司法判決後,再讓賣方領款。這個時候,因為賣方領不到款是因為履保契約的約定,而不是買方不付款,所以當然不能說是買方拒絕付款違約喔。因為買方確實已經把錢匯到履保帳戶了。

中古屋驗屋撥款爭議,A安全下莊

A來找我後,我先請他趕在賣方所定的期限內,請銀行撥款至履保帳戶中,解決了A面臨的違約風險。再為A發律師函給履保公司,申請爭議款解決,請履保公司暫勿撥款。

另外我也代理A與賣方B進行溝通,後來也順利協調出雙方都可以接受的減價與修繕數字,避免了未來可能長達數年的官司大戰。

有些人會以為,只有要去法院提告時,再找律師就好。其實,找律師CP值最高的時間點反而是在訴訟開始之前的談判。關於訴訟以外、律師能做什麼、相關費用等問題,有興趣的讀者可以參考我這篇文章。若你也遇到跟A先生一樣或類似的問題,有任何疑問或需求,歡迎點擊問題諮詢,也可以到FB粉絲專頁,或加入LINE官方帳號:@masterlaw私訊聯絡。

本文經《方格子》授權轉載,原文發表於此

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責任編輯:彭振宣
核稿編輯:翁世航