疫情期間如何管理你的海外房產?如果遇到「奧客」遲付、甚至不付租金怎麼辦?

疫情期間如何管理你的海外房產?如果遇到「奧客」遲付、甚至不付租金怎麼辦?
Photo Credit: Shutterstock / 達志影像

我們想讓你知道的是

本篇文章將討論海外房產租房要點,協助你提前預應、減少遇到「奧客」的困境,內容將以馬來西亞的法令、 租約為主體,筆者認為也適用其他英美法系(或稱海洋法系)等國家,因為法律概念類似。

文:Bear Chang

前言

海外包租公/婆們,兩年多歷經COVID-19(嚴重特殊傳染性肺炎、新冠肺炎、武漢肺炎)肆虐,你的海外房產狀況如何?房客如期繳租嗎?租客搬離後有如約定將房屋復原嗎?即便在自己的國家,遇到租房的「奧客」都很麻煩,更何況在人生地不熟的海外。

本篇文章將討論海外房產租房要點,協助你提前預應、減少遇到「奧客」的困境,內容將以馬來西亞的法令、 租約為主體,筆者認為也適用其他英美法系(或稱海洋法系)等國家,因為法律概念類似。

什麼是奧客?

文章一開始我們先定義什麼是「奧客」,每晚開趴、不付租金甚至破壞房子,各種狀況該如何解決?以下是最常見的奧客行為及解決作法:

1. 遲付租金

一般租約內,通常會律定租客必須在每月租金支付日最遲7-10天內完成付款,超過約定時間,房東可以依合約約定的年利率8%(依延遲天數計算)滯納金求償損失。這是一般的狀況,但若房客不付呢?可以直接從押金扣除嗎?

是可以的,依照合約,可以發一封正式通知信給租客,附上遲繳租金的收款時間等事證,正式告知租客將從未來退租時應退還的押金中扣除。當然,也可以選擇不要在第一次遲交就對租客罰款(人性本善原則),可以給警告信warning letter讓租客知道房東在意租金準時支付,避免下次再發生相同情事。

2.更惡劣的,是不付租金

付租金是租房最基本的義務,不付房租真的可以是奧客之最。處理不付租的三個步驟:

  1. 房東可以在未收到租金7天、且未能取得租客聯繫及回覆(解釋為何遲付),用簡訊、email及投實體信到租屋處之方式發送警告信,要求租客於七日內給付租金、滯納金罰款,並加註於七日內若未付款將停止電梯、大門卡的使用。
  2. 七天後若租客仍沒有回應,建議做出第二次警告信(再加七天),同時請記得透過住處的管理中心了解租客是否還在此單位進出(調閱大門卡、監測社區攝影機)。
  3. 最後一步,需要請租屋處管理單位進行停通行卡等作為,要求租客付租金或選擇遷離。

以上若還未能取得回覆,則需要尋求法律及警方協助了。

曾經有租客三個月沒繳租金、屋主也沒特別留意,房東在發現後,不論用電話或是上述的方式都聯繫不到房客,去管理室查租客最後一次刷卡時間,是在三個月前,而且是只有進沒有出的刷卡紀錄。

發生此狀況應先到警局備案,同時進行上述三步驟(可以縮短通知時間),經過電話、按門鈴、投信後,由警察協同屋主及管理單位直接進入該單位巡查,現場錄影存證。

這個案例還好房客只是不告而別,沒有在屋內發生憾事(如非自然身故),算不幸中的大幸。

3. 破壞房屋

房屋內的硬裝(裝修)及軟裝(傢俱、家電)會因為時間產生效能減損或故障,損壞又分為自然損壞跟刻意損壞,一般在英文租約上會看到wear and tear(或稱自然磨損)的合約內容,這點是房屋狀況中最重要的內容,房屋出租中東西壞了要修、退租後房屋復原等都跟這個條文內容有關。

建議在wear and tear中,要明確定義什麼樣的程度屬於自然損壞、多少金額由租客自修等條文。對於使用年限已久的電器用品,可能會遇到壞了沒有零件修的狀況,建議都將相關的情境列出在租約之中,以減少後續租屋後的糾紛。

以上所稱奧客狀況,筆者認為可以在出租前就有效的控制或避免。

出租前幾個最重要的事

1. 確實審閱房客身份

要取得租客身分證/護照/工作證,甚至是良民證,也了解該租客是從事哪一類型的工作、生意,有多少人口會進住等。曾發生房東為了趕快租掉,仲介沒有確認租客工作及狀態,結果房屋被跨國詐騙集團租用,房內放了機台、電話,還住了很多員工每天進進出出,太複雜的人員進出搞得社區管理層都來關心。

此事後來,警方破獲這個詐騙集團,屋主也被懷疑是否是共犯,花了很大功夫上法庭、提證據,賺了一點租金卻搞得自己揹上很大的風險。

筆者建議若一開始審核房客身份時覺得不太對勁,例如如缺工作簽證、年紀很大還在拿學生簽證、名片拿不出來等狀況,建議就不要租了吧,以免節外生枝。

2. 最重要的一點,就是「租約」

合約!先禮後兵,提早講好比後面再來吵架好

台灣的包租公/婆們,有些會用文具店買得到的制式租約,而專業一點的會到內政部下載住宅租賃契約書範本來改,更職業級的有請律師或地政士撰寫專業版本,你是屬於哪一種?

很多台灣的包租公是用文具店的版本,但到了國外可別這樣搞,不要覺得用line、whatsapp講好就好,所有的約定一定要「白紙黑字」明確地標註在租約中。有時租客會要求用他的租約版本,你一定要再三看過是否有不平等條約在其中,以免吃大虧。

提一個常見租客對房東的不平等條約,就是「提早解約」的條款,有些會稱為「expats clause」,是針對外派人士設計,條文提到若租客在租賃期間因公司安排調往他國、其他城市,房東需無條件解約並退回押金。

這點很保護租客,不過對已經付仲介費(通常等同一個月租金)及其他費用的房東來說,相對不公平。建議可以壓上條款請租客提相關文件證明調職,至少要住滿6-8個月以上,於搬離前60天前通知等條文,讓這條有彈性但是相對也不是那麼容易,以免讓租客想換就換。

出租中常見情況的處理做法

1. 租客要求早進晚退

就像check in住飯店一樣,客人總是希望可以提早進住,提早用游泳池健身房,然後第二天可以睡到晚,最好吃完午餐再撐一下才退房,重點以上希望是不用付費!

租客也會有類似心態及需求,當租客要求提早入住時,房東可以作為是其中一個談判條件,在不影響租房狀況下(有些時候房子空著也是空著,還不如做為可以談判的籌碼來跟租客談),可以有條件、但不收租金的同意租客提早入住。


猜你喜歡


產學鳴笛出題,5G人才解題,共創時代讓新世代順利啟航

產學鳴笛出題,5G人才解題,共創時代讓新世代順利啟航
Photo Credit:TNL Brand Studio

我們想讓你知道的是

5G帶來的低延遲、高頻寬與多連結等特性,在產業上也創造出更多場景應用。但在打造場景背後,存在著不少需要被突破的技術與人才需求,此時,產學合作就成了重要關鍵,由產業出題,讓學生們得以在求學時期就先學以致用,才能快速掌握5G未來的致勝關鍵。

隨著基礎建設的逐步完備,5G頓時成了推動各式產業向前躍進的大浪,即便各式場景都將因5G而進入下一章,但也考驗著當前掌舵手從技術到場域整合的實力,這艘船應該怎麼順著5G浪潮航行,更凸顯產業對「有能力駕馭5G場景應用」人才的渴求。

對此,經濟部工業局也超前部署,為解決未來5G產業人才缺口,推動「5G+產業新星揚帆啟航計畫」,藉由企業對市場敏銳的嗅覺進行出題,攜手學子的創新與創意,以產學合作的方式讓人才有機會搶先跨入實戰場域,不只是學以致用,更能為研究計畫或職涯規劃帶入全新觀點。

今年,有不少加入「5G+產業新星揚帆啟航計畫」的實驗室與學生,透過計畫豐富的資源,在各自研究的領域上有了全新體驗。「5G+產業新星揚帆啟航計畫」經過密集聯繫了解後,找出三所各有特色的學校教授,作為本次訪談對象,其中包括:推動跨域人才的國立臺灣科技大學主任秘書暨電子工程系呂政修教授和科技管理所黃振皓助理教授;國立成功大學工程科學系綠能元件實驗室張御琦教授;以及專攻天線應用領域的國立高雄科技大學電訊工程系所天線及微波工程實驗室陸瑞漢教授。

資策會教研所_廣編圖表_(3)
Photo Credit:TNL Brand Studio

從推薦學生加入「5G+產業新星揚帆啟航計畫」後,教授們觀察到學生有什麼樣的改變?以及如何以傳道授業解惑的角度帶領同學成長?以下是本次《關鍵評論網》直擊各實驗室教授們對於5G全新世代的見解,也帶大家了解產官學如何方向一致的航行在5G大浪上,發現市場與需求的新契機。

鼓勵學生參與計畫,發揮創意接招產業出題挑戰

Q1:您對於經濟部工業局推動「5G+產業新星揚帆啟航計畫」的看法及觀察為何?

國立臺灣科技大學(以下簡稱臺科大)呂政修教授:這就像「試婚」過程。產業始終在面臨人才荒,若能藉由產學合作會是個好的開始,透過企業出題,尋求學界支援,讓業界培養未來所需人才,同時學生也能在步入職場前了解市場上正面對的挑戰及自我欠缺的技能,加速未來5G產業的落地應用,特別是也有機會培育出跨域人才,讓5G發展更加多元。

國立成功大學(以下簡稱成大)張御琦教授:我認為這是一個很棒的計畫。我們的學生在台郡科技股份有限公司業師的帶領下,發揮自己課堂所學,捲起袖子動手解決產業提出的挑戰,對技術落地、成本考量以及跨部門溝通都有大幅度進步,這是課本無法提供的寶貴經驗,並且產學合作的計畫中,讓學生能更快了解他們的所學究竟在解決未來5G產業的哪些問題,相當有意義。

國立高雄科技大學(以下簡稱高科大)陸瑞漢教授:就我觀察,這樣的計畫能發揮兩個不同價值,其一是率先掌握產業需要的技術研發、其二則是培育產業人才庫。我一直很鼓勵學生在能力可及下多參與這樣的計畫,目的是希望藉由產業合作過程中,減少產學之間的落差,特別是5G產業發展日新月異,需要更有韌性的學習態度才能因應未來各種挑戰。

JOHN4211

Photo Credit:TNL Brand Studio

左起為:獵戶科技股份有限公司柯承佑執行長、國立臺灣科技大學主任秘書暨電子工程系呂政修教授、國立臺灣科技大學科技管理所黃振皓助理教授。

Q2:「5G+產業新星揚帆啟航計畫」對未來產業將帶來哪些潛在的影響?

臺科大呂政修教授:5G產業的應用已不再是單一領域,需要集結跨域人才一同找出解方。當獵戶科技股份有限公司願意任用非本科系的研習生時,我想就已成功一半。因為產業需要整合有技術、創意與場域應用等各式人才,透過計畫讓學生能學到跨域知識,同時創造彼此的溝通機會,對未來推動5G產業發展將能激盪出更有創意的火花。

成大張御琦教授:產學合作是串起業界跟學界的橋樑。學生目前所面臨到的產業題目,多半都還是跟製程有關,但當全球都在倡議淨零碳排的此刻,實驗室所賦予他們的能力或許在不久的將來有機會導入到產業中,可以說在計畫的推動下,開始讓學生學習多元思考,從不同角度看問題,就能為產業未來的發展注入一股創意活水,創造產業與學界互利、共創價值的生態。

高科大陸瑞漢教授:我們所投入的產業比較專一,就是以天線技術為本位,相比其他應用領域可能需要的跨域人才,這塊所追求的反而是,在本職學能上的實際場域該如何落地應用。因此,在計畫的推動下,我相信能讓學生們更早了解在整個5G產業鏈中,筆電、移動裝置、電動車等不同應用上,天線的設計該如何發揮最佳效益,以求為產業未來發展取得最佳利基點。

陸瑞漢教授

Photo Credit:陸瑞漢教授提供

國立高雄科技大學電訊工程系所天線及微波工程實驗室陸瑞漢教授,分享產業與學界應如何互助合作,開創更多產業發展新機會。

企業靠計畫超前部署,培育5G場域人才應戰

Q3:您認為「5G+產業新星揚帆啟航計畫」的產學合作能如何紓解求才若渴的現象?

臺科大呂政修教授:我們希望能「以戰養才」,而這項計畫相比單點式的競賽而言,更具全面性及前瞻性。透過企業出題讓學生能將實驗室及課堂所學與實務結合,在了解產業問題之前也能洞察自己本職學能的不足,進而誘發學生主動求知的慾望,想必對未來5G產業的人才培育上將有長足的助益。

成大張御琦教授:我們有不少博士生加入這項計畫。過去社會整體氛圍一直對博士生有偏見、認為他們多以學術研究為主要任務,在實務經驗上相對缺乏,但我認為博士生的技術養成是條漫漫長路,同時也為培育未來人才帶來機會:產業能善用博士生的獨立思考和解決問題的能力訓練他們在本職學能上的深化,同時在實驗室研究計畫的時間管理上,也能發揮統御能力,例如掌握好碩士班學弟妹的研究進度,為未來成為管理職做準備,透過計畫是博士生領導力培養的最佳練兵場。

高科大陸瑞漢教授:我們已經與川升股份有限公司簽訂MOU,可以見得產業相當積極希望透過產學合作育才、留才。我也告訴實驗室的學生們,市場上不只有一個護國神山,其實還有許多領域值得去關注,並發揮解決問題的能力,所以我不認為市場上真的存在人才荒,反倒是企業應挹注資源與學界合作,儘早培育產業需要的人才技能;而學生也該透過這樣的訓練,找出自己的興趣,提早對未來職涯作出規劃,深度挖掘自己的潛能。

DSC_2623
Photo Credit:TNL Brand Studio
國立成功大學綠能元件實驗室的同學們一同參與本次訪談,分享自身參與學習經驗。

Q4:您如何看待「5G+產業新星揚帆啟航計畫」中,教授與學生其角色扮演的重要性?

臺科大黃振皓教授:學生比我們都還要積極爭取這項計畫的實習機會。對我們來說,學生在其中得到的不只是與業界溝通的能力,也能將經驗帶入研究計畫,並傳承給學弟妹為學習帶來更正向的影響;而作為教授,則是盡量讓學生自由發揮,確保學生在加入計畫後能獲得有系統的訓練,而這項計畫也確實為學生規劃了非常紮實的內容,這也是為什麼我會支持學生持續參與。

成大張御琦教授:技職體系的學生有比較多銜接產業的技能,我認為高教體系的教授應該要站在「鼓勵」的角度出發,讓學生能多參與這類讓學生可近距離接觸產業的計畫,提早培養跨域的技能與接觸相關環境,唯有教授願意放手讓學生嘗試,學生才會在求學過程中找出自己的興趣並學以致用,5G產業的多元性也才能遍地開花。

高科大陸瑞漢教授:身為教授非常贊成學生投入產學合作,但我認為參與計畫不應因噎廢食,反而要懂得學習時間分配,實驗室的計畫、論文的研究及實習的案子,都能帶來不同的學習與腦力激盪,不只是本職學能更是職場態度的磨練,每個角色對學生都充滿挑戰,能為實驗室裡注入活力,學生更應該要感激政府這類的人才培育計畫帶來的學習機會。

DSC_2816

Photo Credit:TNL Brand Studio

國立成功大學工程科學系綠能元件實驗室張御琦教授與參與「5G+產業新星揚帆啟航計畫」的實驗室學生。

計畫持續進行,助5G產業揚帆升級

面對學生加入這項「5G+產業新星揚帆啟航計畫」,教授們不約而同地認為從個人到實驗室,學生們都像是脫胎換骨般帶來了全新活力,對於知識的渴求也比過往更加積極,並且讓學弟妹們看見參與計畫帶來的前後改變。正因5G列車已經開始啟動,臺灣作為全球產業鏈中的要角,接棒人才更應持續強化技術量能保有即戰力、並更接地氣,而透過未見歇止的計畫推動,在這個趨勢浪潮上縱使產業發展仍充滿挑戰,但能攜手產官學各方力量,在不同場域中持續磨刀練兵,依舊能為下個新世代在5G產業裡找到自己發揮的舞台與新天地。

▶瞭解更多5G+產業新星揚帆啟航計畫,為5G職涯啟程做準備!

經濟部工業局 廣告


猜你喜歡