近年中資來港收樓重建趨勢調查

近年中資來港收樓重建趨勢調查
Photo Credit: AP / 達志影像

我們想讓你知道的是

為何中資會染指香港舊樓?比起買地投標要求龐大的資金流,舊區重建門檻資金較低、盈利較高的條件成為吸引大中小型中資進入香港地產市場的入場券。

近年的重建市場,除了有近日眾人關注的數個市建局重建項目,我們更不能忽視一些新玩家。主要業務於中國的企業(簡稱「中資」),近年亦開始積極收購香港舊樓玩重建市場,重建市場出現新玩家,可預視將有愈來愈多的市區舊樓被各發展商圈起囤起,舊區基層及租戶的生存空間自然愈來愈少。

整體而言,翻查及整理近10年,共有38宗中資/內房收購香港市區舊樓地盤的傳媒報導,而當中涉及收購的舊樓數量最少達90幢,涉及中資的重建項目最少提交過25單強拍申請,佔十年三百多宗強拍申請數字中的近一成,亦代表中資已經在重建收購市場中佔一席位。中資收購地點散落舊區分佈:

  • 萬科: 牛頭角定富街71至79號舊樓、定富街45至63號、深水埗醫局街221至233號、海壇街244至276號 、何文田自由道13及13A號,自由道9至11號、(與新世界合作)西邊街5至17號、北角春秧街62至68號地盤(共35幢)
  • 雅居樂:鰂魚涌栢架山道2至8號、鰂魚涌英皇道992至998號、九龍塘義本道6號、8至10號(共8幢)(以鰂魚涌栢架山道2至8號、鰂魚涌英皇道992至998號作擔保換9億夾層融資)
  • 碧桂園:九龍城賈炳達道142至154號(共7幢)
  • 佳寧娜:(與宏達投資合作)深水埗海壇街223至225A號、長沙灣青山道296至298號、長沙灣青山道300至304號(共7幢)
  • 武夷 :黃大仙鳴鳳街18號、20號、22至24號、永興街3、5及7號的舊樓(共6幢)
  • 青建國際:油塘東源街18號、深水埗醫局街163至169號舊樓(共5幢)
  • 遠洋地產:旺角煙廠街25號、27號及31號、衙前塱道3至13號大華大廈(共4幢)
  • 新暉投資:深水埗醫局街134至140號(共4幢)
  • 佳兆業:(與宏達投資合作)西營盤東邊街1至9號(待沽)(共3幢)
  • 南悅投資:九龍城聯合道13號A及B、嘉林邊道26號A至B號舊樓1、灣仔秀華坊31至36號 (共2幢)
  • 奧園:國瑞路57至5分鐘9號全幢工廈(共2幢)
  • 龐源 :土瓜灣高山道26號新柳街2A及B號、新柳街2C號高山居(共2幢)
  • 華潤置地:中環贊善里1至4號(共2幢)
  • 華融置業:西半山摩羅廟街14至18號(共2幢)
  • 禹州地產:半山堅道48號(共1幢)
  • 中資財團(有傳為中國工程鐵路集團 ):南里11號至17A號
  • 中資財團:聯合道2至16號一籃子物業

分析一:舊樓成為中資「新土儲」背後原因

中資出手收購舊樓的報導自2017年的5宗,到2019年上升至在8宗左右。當中萬科涉及的舊樓收購最多共8宗,重建涉及收購35幢舊樓,近日表明未來會投資香港舊樓市場的佳寧娜亦有3宗共7幢。主要業務於中國的佳寧娜近日接受報導訪問[1],更表示估計有多達1萬幢值得收購,直言「揀地是成功的一半」。這些新競爭者的入場,除了反映未來會出現愈來愈多舊樓收購,亦反映了舊樓重建市場版塊正面臨巨變。

為何中資會染指香港舊樓?比起買地投標要求龐大的資金流,舊區重建門檻資金較低、盈利較高的條件成為吸引大中小型中資進入香港地產市場的入場券。而且中國的房地產波動亦是影響中資投入重建市場的考量。數年前,海航、保利置業等中資內房積極投地,一度出現「中資換港資」的說法。然而,隨著內房龍頭「恆大」的債務危機,中資在港「盲搶地」做土地儲備的情況漸減,奧園、佳兆業等大型內房,疑因現金流問題下,近年更要沽清早前收購的舊樓地盤,門檻較低的舊樓重建比起天價投地成為了中資新樂園。

292286643_5384560101640019_6141394166704
圖片由作者提供

分析二:本地收樓商伙拍中資入場

然而,中資要進入高度壟斷的本地地產市場,尤其在重建市場上須經過收購、補地價以及起樓等重建法規流程,直接收樓耗時較長,申請強拍程序亦繁瑣,這些「人生路不熟」往往會令到中資卻步。然而,田生等中介收購商亦為中資提供「捷徑」。

近年中資的重建項目中不時看見田生、金朝陽等本地收樓商的身影。比對田生門面上公開的收購項目中,萬科的海壇街244至276號、何文田自由道13及13A號,9至11號以及碧桂園的九龍城賈炳達道142至154號,皆由田生作為收購。2016年,金朝陽亦沽出西半山摩羅廟街14至18號的收購地盤予中資華融置業。這種由本地發展商做收購、談判中介,發展商只需要「出資」的重建運作模式,可謂帶中資踩入本地舊區重建市場。

而「合作」過程中,中資亦會「盡玩」本地法規收業權。例如,萬科的海壇街244至276號項目,萬科將整個地盤分拆為6個小地盤申請強拍,分拆舊樓地盤,據報導指,萬科提出收購價約每呎9000元,收購價低於市值區內住宅中位數約每呎1.9萬至3萬元[2],而單是萬科一間中資在2018年已遞交8宗申請強拍。

參考慣常田生收購做法,中資運用私人強制拍賣條例對小業主不公平的法規「漏洞」,透過分拆舊樓地盤、逐幢強拍,變相可以壓低項目的重建估值以及壓低小業主的收購價,令到收購的成本更低。可見,有收樓商廣泛的中介服務,中資地產商亦漸漸摸清楚在舊區低價收購的門路。

分析三:中資與田生的「合作寄生」關係

中資與田生的合作,不單止令中資可以更容易進入香港地產市場,田生亦能從中受惠。比起本地發展商,田生曾表示即使只擁有50%業權的項目,「中資」亦樂於接手項目。即使田生多次表示買樓辣招阻礙收購,但由2011年作為收購龍頭至今,田生收購項目仍能夠維持在約五百個水平[3]。這種「合作寄生」關係,自然令田生等收購商可以長做長有,怪不得田生「十分願意繼續與中資財團合作」[4]

但這種合作有時亦未必順利。田生早在2018年創立田生中國有限公司,與當時深圳的中創科控股合作設立一千億港元香港城市更新發展基金[5],打算幫中創科加入香港房地產市場。然而,2019年中創科創辦人張偉因爲掃黑被深圳警方逮捕,這個重建基金就沒有後續。與本地發展商相比,跟中資的合作尤其需要顧及中國的政經局勢。

f62n2qlywzk8tu29y5jqcewqdncu77
Photo Credit: AP / 達志影像

分析四:利用重建漏洞 中資繼續起納米樓

在現時「告別劏房」、解決深層次問題的房屋政策願景下,中資重建後的項目亦可以繼續「納米化」。參考最新佳寧娜及宏達投資合資的深水埗海壇街重建項目佳悅,共115個單位中有超過半數,有69個單位屬少於260呎的「納米樓」,最細更只有178呎[6]

參考過往中資投入的重建項目,已經有不少都屬納米樓單位[7]。即使政府現時有相關規管納米盤的嘗試,中資似乎仍可以利用重建改契漏洞,繼續起納米樓。現時在政府賣地以及重建改契中,雖然表明會加入最低居住面積的條款規定,然而,與中資共同合作的宏達投資,卻表示未來優先收購市區不需補地價的土地[8],這類型的舊契土地重建時無須補地價,亦無須改契。這意味著可以跳過政府要求重建改契加入最低單位面積條款的步驟,可謂是現時政府規管「最低單位面積」的明顯漏洞。

值得一提,從今次報導可見,比起買地起新界樓,佳寧娜似乎認為對舊區重建市場「更樂觀」,認為「新界區的前景要再睇定啲,由於這些供應需跟隨內地房地產發展方針,因而要貫徹「房住不炒」的大方向」。這是否意味著舊區重建市場可以隨便炒、無須理會「房住不炒」?對於中央所重視的「告別劏房」、解決房屋問題,這些主要業務在中國的企業似乎並無責任。

分析五:放寬強拍條例有利更多中資收樓




跳起來才摸得到的叫目標!5G+產業新星揚帆啟航計畫帶你「JUMP」成為好人才

跳起來才摸得到的叫目標!5G+產業新星揚帆啟航計畫帶你「JUMP」成為好人才
Photo Credit: Shutterstock / 達志影像

我們想讓你知道的是

經濟部工業局推動5G+產業新星揚帆啟航計畫,以人才實戰為主軸並提供豐富的線上與實作課程,線上課程讓人能隨時隨地進修;實作課程讓人動手研究,全面提升技能,更能成為5G應用遍地開花的新助力。

當5G已經逐步滲透到不同場域中創造出全新應用的此刻,傳統教育體制出身的人才究竟能否滿足全新時代的技能需求?因應5G產業強大的人才需求,經濟部工業局推動「5G+產業新星揚帆啟航計畫」,以人才實戰為主軸並提供豐富的線上與實作課程,線上課程讓人能隨時隨地進修;實作課程讓人動手探究,全面提升技能,更能成為5G應用遍地開花的新助力。

你5G了嗎!全新時代的人才不能只有標配,想技能升級該怎麼做?

找不到人才,似乎成了近年產業界頭痛的問題。面對不只是以半導體為首的科技業對各種新興應用產生出更多人才需求,少子化帶來的衝擊、也讓投入市場的人力也逐漸減少,然而5G發展就迫在眉睫,產業又該如何應對?

根據經濟部工業局「未來3年重點產業人才調查及推估-通訊(含5G)產業報告」的研究分析指出,通訊(含5G)產業未來發展趨勢包含3大方向:5G多種技術持續蓬勃發展、非授權頻段技術瞄準5G訊號涵蓋缺口,以及網路基礎建設更新持續帶動通訊設備需求,雖然將能帶動相關的人才需求產生,但人才本職學能的技術含量也備受5G時代需求考驗。

不只是各項職缺都需求具備「電機與電子工程」細學類背景外,多數職缺亦有「軟體開發」細學類背景需求,而在IC設計及機構設計工程師若能額外具備「機械工程」細學類背景者更佳,可見隨著產業發展,人才所要具備的技能已不再是一招打天下,需要更加斜槓。

5G能力從線上課程開始,隨時隨地的自我加值

在無法解決人才缺口的根本結構性問題下,經濟部工業局除了藉由推動5G+產業新星揚帆啟航計畫,賦能在學學生能即早接軌5G產業應用需求、更接地氣之外,也透過豐富的課程為產業人才進行本職學能的加值與再進化。

未命名

Photo Credit:TNL Brand Studio

提供300多門課程供大家線上學習。

正因5G產業應用場景更加多元與複雜,因此不只是在封閉或企業內部創造出更好的應用環境,也更該發揮5G特性擴及到消費者身上,從各種應用場景端下手,全面提升消費者的各種體驗。然而這一切的根本、仍是取決於產業人才是否具有相關的技術足以「點石成金」。

看準產業人才眼前這個急欲成長與突破的強烈需求,5G+產業新星揚帆啟航計畫提供超過300門線上課程,要讓每個人都能隨時隨地不受時間、場域限制,自我加值技能。

以5G六大重點領域匯整國內外學習資源,從5G+獨家課程、天線、射頻、晶片封測、關鍵材料、小基站/無線接取、SDN/NFV解決方案、5G應用等線上課程外,還有跨國公司Nokia合作的精選課程,藉以提升與持續精進企業在職人士及學生5G研發技術知能,助益產學的人才挹注。

此外,還提供人才結構化自學架構,以「職能」為核心建構線上學習地圖,系統化、彈性化、動態化的整合平台之國內外學習資源,藉由學習地圖指引與自學資源機制,檢視自我的需求選擇合適的課程進行進修,朝更全面的5G達人邁進。

02

Photo Credit:TNL Brand Studio

「學習地圖」的清晰圖面設計,幫助在職人士/學生根據自己的需求選擇進修內容課程。

線上/實作課程的完美結合,打造全方位5G達人

5G+產業新星揚帆啟航計畫不只提供300多門線上課程,更邀請產學專家合作開設混成式培訓課程;以今年度為例,開設包括「天線模擬與量測系列」與「SDN/NFV技術及軟體架構應用實務系列」等線上直播課程,並辦理如「Probing-OTA於天線設計之應用」與「5G應用智慧車聯網應用工作坊」等精彩實作課程。藉由線上直播共學與線下實作體驗融合的混成式培訓課程,為希望成為全方位5G的達人,提供一個具備高專業、高互動的優質學習環境與平台。

直播共學-5G_SDNNFV技術及軟體架構應用實務系列

Photo Credit:5G JUMP

直播共學-5G SDN/NFV技術及軟體架構應用實務系列

實作課程-5G應用智慧車聯網應用工作坊

Photo Credit:5G JUMP

實作課程-5G應用智慧車聯網應用工作坊

此外,也有不少國內企業借助5G+產業新星揚帆啟航計畫提供的線上、直播共學或實作課程,規劃至企業內部訓練,滿足企業需求。包括提供無線通訊量測服務、系統整合及創新研發的「川升股份有限公司」、軟板專業製造服務的「台郡科技股份有限公司」、開發電腦周邊、通信技術及消費性電子產品予品牌供應商的「和碩聯合科技股份有限公司」;專精於無線通訊產品的設計、研發、製造與封測的「啟碁科技股份有限公司」;專注5G及各項天線設計製造的「連騰科技股份有限公司」;高階電競及專業創作領導品牌「微星科技股份有限公司」;以及提供無線射頻技術服務供應商的「耀登科技股份有限公司」等,藉由產官學合作,共同提升在職人士的5G能量。

實作課程-5G應用智慧商店實作工作坊

Photo Credit:5G JUMP

實作課程-5G應用智慧商店實作工作坊

實作課程-應用於5G通訊系統的關鍵基板材料研發實務工作坊

Photo Credit:5G JUMPPhoto Credit: 5G JUMP

實作課程-應用於5G通訊系統的關鍵基板材料研發實務工作坊

你準備好「JUMP」了嗎?

5G+產業新星揚帆啟航計畫不只從校園出發,鼓勵學生在學時期就能觸類旁通,多瞭解當前市場5G的場域應用,從中了解到自己還需要強化哪些領域的技能,為未來接軌5G市場做準備;同時也為補足當前市場上人才、在職人士所缺少的能力,提供線上與實體課程,將有助於產官學界一起為人才在5G的本職學能上加值,不只是能促成產業內部技術人才投入5G的產業研發,更希冀在需才孔亟的時代,積極培育出5G技術與應用人才,強化我國5G競爭力,為產業再開拓另一條護城河。

▶瞭解更多5G+產業新星揚帆啟航計畫,為5G職涯啟程做準備!

延伸閱讀:《5G人才布局之道,給5星級的你知道!》特別報導專區

經濟部工業局 廣告