消費者買到有瑕疵的房子,房仲不一定能免責、但也不一定要負責,為什麼?

消費者買到有瑕疵的房子,房仲不一定能免責、但也不一定要負責,為什麼?
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在我看來,消費者跟房仲業者產生糾紛的相異立場,其實都有道理。在房仲疏失賠償的法院案例裡,消費者買到有瑕疵的房子,房仲不一定能夠免責、但也不一定要負責。這是什麼意思呢?

文:林明忠律師

「林律師,我覺得我被房仲詐欺了,仲介成交前都說的很好聽,都不跟我講房子有什麼問題,等到我真的裝潢後後才發現一堆瑕疵,跟當初不動產說明書上寫的都不一樣!問題房仲沒先告知還理直氣壯,反而跟我說那是我跟屋主的問題,房子成交後就跟他們沒關係。收了我好幾十萬元的仲介費,難道房仲一點責任都沒有嗎?我可以要他們賠償嗎?」

我在處理不動產糾紛的過程中,常常聽到買方對仲介的這種抱怨。但另一方面,房仲們也是滿腹苦水:

「客人交屋後才發現房子漏水、或有其他問題,就說我們騙他們,逼我們賠償損失,不然就說房仲說謊詐欺他們,搞的仲介公司好像詐騙集團,但有些瑕疵我們也不知道阿!」

在我看來,消費者跟房仲業者的立場,其實都有道理。在房仲疏失賠償的法院案例裡,消費者買到有瑕疵的房子,房仲不一定能夠免責、但也不一定要負責。這是什麼意思呢?

房屋仲介告知義務/說明義務的依據與範圍

房仲因收取了高額服務費,目前法院判決,大多認定房仲對於不動產交易事項負有調查及說明義務,這可以參考最高法院110年度台上字第717號民事判決:

「......而房地仲介業之業務,涉及房地買賣之專業知識,此所以一般消費者願委由仲介業者處理買賣事宜之原因。而仲介業者針對其所為之仲介行為,既向消費者收取高額之酬金,即應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務......。」

那麼,房仲應告知與說明的業務範圍是什麼呢?

依據不動產經紀業管理條例第23條的規定,房仲應該以不動產說明書對委託人進行說明。因此,賣方提供的不動產說明書上記載的相關事項,例如有無漏水、傾斜、建物土地佔用/產權問題、違章建物等,實務上常被認定是房仲應盡調查與說明義務的範圍。

除此之外,有些未記載於不動產說明書上,但與不動產交易相關的重要資訊,像是房地相關稅捐的課徵條件(例如房子是否需課徵奢侈稅)等,法院也認為是屬於民眾買賣房屋上的重要資訊。另外,若民眾曾經詢問過房仲,但房仲未給予正確資訊導致民眾權益受損時,也算是房仲未盡其告知與說明義務的範圍。

為什麼仲介賠償責任法院判免賠?

既然房仲負有告知和說明的義務,為什麼很多消費者明明買到了瑕疵屋,對房屋仲介公司或房仲提告損害賠償,法院仍然判免賠呢?

  • 關鍵點:房仲未告知的事項,是否屬於房仲依憑其專業經驗、能力可調查所得知?

以常見的買到漏水屋為例(關於買到漏水屋如何處理,可以參考我此前的文章「〈買到漏水屋該怎麼辦?我該打官司、上法院嗎?不動產律師傳授SOP:交屋後房子漏水的4處理順序〉),很多漏水問題是藏在屋內裝潢天花板上,買方常是在交屋後,重新裝潢時才發現有漏水。

這類的瑕疵除非預先拆除裝潢,否則以肉眼再怎麼仔細看,都無法發現漏水問題。因此,這類的瑕疵雖然房仲未先告知,但是屬於房仲無法憑觀察即發現的瑕疵,故法院多半不會強人所難,而要求仲介負責。

相反地,若漏水瑕疵是房仲可以憑仔細觀察即發現的問題,例如現場若有維修孔可以打開,房仲卻未進行相關勘查,之後發現該處確實有漏水瑕疵。這類房仲不用藉助特殊儀器或破壞性勘查方式,就可發現的漏水問題,就可能屬於房仲違反告知義務/說明義務的範圍。

其他常見的房屋瑕疵例如傾斜、海砂屋等,通常屬於要經由特殊檢驗才能發現的瑕疵,因此一般法院不會認定是房仲能力上應該要發現的瑕疵。

不過,若上述的傾斜、海砂問題,是房仲查詢公開資訊,例如「新北市高氯離子鋼筋混凝土建築物查詢」或是詢問四周鄰里、管委會就可以得知的資訊,就屬於房仲能力範圍。所以,若房仲沒有做以上調查而不知道有瑕疵的話,就有可能被認定為沒有善盡告知與說明的義務。

一般而言,像是未勘查大樓有無違建、嫌惡設施、使用分區等狀況,這些瑕疵都是房仲依憑其專業經驗、能力可調查所得資訊,因此若未予調查而致使民眾受損害,可能就免不了仲介損害賠償責任。

遇到房仲詐欺/不盡責,追究仲介責任的4個SOP

萬一真的不幸買到瑕疵屋,該如何追究房屋仲介責任呢?或真的遇到被房仲詐欺,如何主張權利?

我會給民眾四個處理步驟:

  • 第1步:確認房屋或土地的瑕疵,是否為房仲不用特殊儀器即可發現?

如果瑕疵是屬於需特殊檢驗才能發現,且事前無法從其他管道得知的話,要房仲負責的可能性就很低。反之,如果瑕疵為房仲稍微注意或調查就可以發現,但房仲沒發現,房仲很可能就必須負責。

  • 第2步:是否有房仲有隱瞞實情/告知不實資訊之證據?

要證明房仲詐欺或隱瞞,都必須舉出證據,而不是口頭講講。這邊的證據可以是LINE的對話記錄、簡訊或電話錄音等。在案子進入司法程序後,房仲常常會否認自己有不實告知或詐欺的問題,屆時舉證責任會落到買方身上,很多買方就是因為無法舉證房仲有不實告知或隱瞞,而敗訴。

  • 第3步:計算仲介費與瑕疵造成損害有多少?

跟房仲主張損害賠償時,最常見的是,要求房仲與仲介公司返還(1)仲介費用與(2)賠償瑕疵造成的損害。例如買到漏水屋,則要求修復漏水費用、或造成的價值損失為多少等等。

計算出損害賠償的金額後,如果金額不大,考量到打官司的律師費與時間成本,與實際上並非所有瑕疵造成的損害都可要求房仲賠償,此時民眾就需考慮上法院打官司的必要性。相關律師費用可以參考「民眾最常求助的不動產糾紛類型與律師費用大公開」。

  • 第4步:尋求不動產律師協助諮詢

過去消費者提告房仲要求賠償的訴訟中,實務上判房仲業賠償的案例雖然不少,但駁回消費者請求的案件更多。這是因為每位房仲帶看屋的流程、揭露房屋資訊的過程都不一樣,且瑕疵型態是否屬於房仲能力範圍內可為調查的事項,也需要個案認定。

消費者是否有機會要求賠償,個案情況有沒有機會提告刑事詐欺、或只能主張民事損害賠償責任、甚至是賠償的金額多少,最好交由專業的不動產律師,依據個案狀況做更進一步的評估,才能給予具體的建議。


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本文章內容由「永慶房屋」提供,經關鍵評論網媒體集團廣編企劃編審。


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