100美元就可以成為房東?這些新創公司抓住房市商機,讓人輕鬆當「數位包租公」

100美元就可以成為房東?這些新創公司抓住房市商機,讓人輕鬆當「數位包租公」
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疫情之下,店面與辦公室逐漸失寵,獨棟住宅成為投資人新寵,而房地產科技的崛起,從買屋、裝修、出租、維修到租客管理上,逐漸把一間間房子,化成生產線或投資市場上的一個個「商品」。

文:Crystal(創新拿鐵

你想當「包租公」嗎?每當股票市場大跌,買房收租就成了熱門議題:有穩定現金流,還可以賺未來房價上漲後的增值。

在美國,當獨棟住宅的包租公,成為近年房地產市場最火熱的風口,吸引機構投資人搶進、資本湧入,新創公司崛起。他們看到什麼趨勢?會帶來怎麼樣的創新?

創新點:包租公不一定要「先有房再找房客」,也可以「先找房客再找房」

COVID-19讓店面、辦公室失寵,獨棟住宅成投資人新寵

房地產是熱門的投資方式。原因很多,如:房地產大多隨著時間升值、價格波動比股票市場低,還可以自用,或租給其他人收租金。如股票市場一樣,房地產投資人有散戶,也有機構投資人。有人專做短線:低價買、翻修後高價賣;有人專作中長期:買入後出租,等房地產長期增值。

在美國,長久以來,城市中的商用房地產(如:店面、辦公大樓)和集合式住宅(如:公寓大樓)比起郊區的獨棟住宅,更受投資人的歡迎。

然而,一場COVID-19改變了這一切。疫情在城市中蔓延、公司遠端辦公,店面、辦公室人去樓空。人流湧進郊區,有著寬闊空間、社交距離的「獨棟住宅」(Single Family House,簡稱SFH)。獨棟住宅佔全美住宅比例67%,通常兩層樓內、與鄰居之間隔著自家院子。

獨棟住宅逐漸成為投資人追捧的新標的。自2019年起,專供出租的獨棟住宅是房地產表現最好的資產類別,漲了40%,專門蓋來出租的獨棟住宅增加了30%。許多專營獨棟出租住宅的法人「包租公」,如「Invitation Homes」、「American Homes 4 Rent」等,都看見租金收入以10%以上速度在成長,住用率也創新高。

2021年,獨棟出租住宅佔了所有美國新建住宅中的6%,這個數字預計在往後十年翻倍,並成為美國房地產市場中最熱的領域。

資產管理公司當然不會錯過這個大好機會。2021年,資產管理公司Blackstone以60億美元,收購了在全美擁有1萬7000套獨棟出租住宅的「Home Partners of America」。同一年,JP Morgan與另一間專營獨棟出租住宅的「American Homes 4 Rent」合資在美國北卡羅萊納州與喬治亞州新推出329間獨棟出租住宅,還有超過2000間出租住宅在興建中。

「房地產科技」把獨棟出租住宅變成流水線產品

獨棟住宅成為投資界的新寵,除了COVID-19疫情的推力,「房地產科技」(PropTech)崛起也是一大原因。

從前,獨棟住宅不受投資人青睞,因為他們長相各異、屋況不一,光檢查、驗屋、定價就是一大考驗。相較於統一興建的公寓大樓、辦公室、店面,獨棟住宅的差異性過大,買屋、裝修、出租、後續維修和租客管理也都更耗心力。散戶投資人尚有興致一間間看,但對買賣數量動輒上百、上千間的機構投資人而言,投資獨棟住宅的機會成本太高。

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房地產科技的崛起,正解決了這個問題。從買屋、裝修、出租、維修到租客管理上,房地產科技都透過數據化、數位化、自動化解決投資獨棟住宅的問題,把一間間房子,化成生產線上一個個「商品」。

根據加州大學柏克萊分校(UC Berkeley)助理教授Desiree Fields的研究,房地產科技已經從這四大面向,讓投資獨棟出租住宅變成一個更自動化、可規模化的投資:

  • 尋找標的

透過數據與演算法,建立自動化的標的搜尋系統。評估的數據如「社區宜居度」、「離大型雇主距離」、「離交通要道距離」、「社區公設」、「建築種類」、「後續所需資金」。搜尋系統會綜合評估這些數據、期望報酬率,以及其他投資需求,篩選出合適的標的以及建議價格。這類系統能快速幫助機構投資人迅速投資對的市場,並擴大投資組合。

  • 賞屋

隨著智慧門鎖流行,比起傳統專人帶領賞屋,現在更流行「DIY賞屋」——出租人只要寄送一組密碼到潛在租客的手機,潛在租客就可以透過密碼解鎖,自己賞屋、了解屋況。原本頂尖業務一個月能簽下12組租客,現在能一個月簽下30組,大幅提升效率。

  • 租客管理

房屋出租公司建立專門服務房客的網站與手機App,房客可以線上付款、申請報修。這些房屋出租公司也提供選項讓房客升級「智慧家居」。一旦升級智慧家居,房屋出租公司未來在房客退租後,管理這間房子只要透過按鈕,就可開關電燈、開關窗簾,省去帶看人力。

  • 維修管理

許多房屋出租公司透外包維修業者來處理房客的報修問題。但因獨棟出租住宅每間格局都不同,出租公司無法得知外包維修業者是否虛報維修時數。如今,外包商管理系統也可以數位化:透過手機GPS定位系統,房屋出租公司可以事先為外包商排好修繕路線,也能得知包商是否有依約完成他們的工作。

一個市場,多種切法

房地產科技讓投資人可以輕鬆成為「數位包租公」。自然,因應頻繁的買賣需求,獨棟出租住宅的線上交易平台紛紛誕生。挾帶著龐大的資本力量,他們切入市場的角度都不同,都贏得了資本的大力吹捧,把獨棟住宅投資拓展到一般大眾的視野。這其中的明星公司,分別有Roofstock、Arrived Homes、Divvy。

  • Roofstock:把房子當股票買賣的線上交易平台

2015年成立的Roofstock,是房地產科技領域的明星公司。他「吸睛」和「吸金」的速度一樣驚人:成立7年,募資超過3.65億美元,金額僅次於另一間明星公司Opendoor。在最新的E輪融資中,Roofstock的估值站上19.4億美元,投資人包括以大膽著稱的日本的軟銀基金。


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我們在食衣住行許多方面皆與水、電、天然氣等資源息息相關,在高度數位化的現代,臺灣在面對這些資源的基礎建設時,網路安全的防禦為何比其他國家更需謹慎面對?這件事可以從俄烏戰爭獲得啟發。

從俄烏戰爭居安思危,臺灣每月面臨4000萬次的網路攻擊

有人說如果有一天真的發生第三次世界大戰,那一定會發生在網路上。從近期的俄烏戰爭來看,除了使用傳統槍砲坦克,更值得注意的是雙方都派出大量IT駭客,攻擊對方的油水電重要基礎建設的伺服器、通訊設施,企圖阻斷即時資訊,藉此癱瘓敵方的民生設備運作。

事實上,一般駭客不會主動攻擊一個國家的基礎建設,大多是鎖定企業等級為目標,像是美國燃油管線營運公司,受到來自東歐的勒索病毒攻擊,被迫暫停營運同時還要支付新台幣1億4,000萬元的贖金,造成當地民眾恐慌,發生一波搶購燃油熱潮。

而臺灣因為政治戰略的因素,外部駭客總是虎視眈眈,想要癱瘓我國的民生關鍵基礎設施。過去幾年間臺灣每月平均受到2,000萬到4,000萬次外來攻擊,甚至懷疑一起大型惡意軟體攻擊,幕後的駭客是有國家力量在撐腰。

臺灣民生建設資安防禦迫在眉睫,ACW SOUTH沙崙基地扮演關鍵角色

身為島國的臺灣,電力、石油、天然氣及水利等資源設備,是供應國內經濟發展及民生需求的重要資產。面對各項能源設備資安的防護,我國經濟部長王美花過去就曾公開表示,「油電水等關鍵設施假使被破壞,後果不堪設想,所以資安是重要基本功,一定要發展做好防護措施。

身為國內首屈一指的「ACW SOUTH沙崙資安服務基地」(以下簡稱 ACW SOUTH資安基地),承接起重責大任,提供資安實驗場域,模擬攻防演訓及產品驗測服務;也會邀請資安服務廠商與工控營運業者到沙崙場域,進行實作的技術交流。

ACW SOUTH資安基地計畫團隊表示,「透過資安服務商與工控營運業者的交流分享,有助促進產業對於工控資安了解與場域運用;同時我們也會辦理工控資安等相關課程、研討會及交流會,鏈結資安與工控業者幫助雙方有更深入的技術合作。」

目前ACW SOUTH資安基地的「關鍵基礎設施工控場域」主要有「石化/化工、天然氣及變電所」三套系統,模擬五套攻擊劇本,協助相關基礎設備的管理者,在受到攻擊當下知道該如何反應,及早因應強化資安防禦實力。萬一遭遇偽造工作站監看數據、偽造命令操控電磁閥和空壓機、電驛傳輸通訊中斷等攻擊事件,就能立刻啟動應變流程。

走訪ACW SOUTH資安基地關鍵基礎設施,了解三大測試場域功能有多強

場域一、石化基礎設施
2020年臺灣兩大石化公司接連傳出資安攻擊事件,部分資訊系統感染勒索軟體病毒,造成加油站的支付系統停擺,導致消費者付款機制受到影響。

ACW SOUTH資安基地提供的化工模擬製程實體運作機櫃,是全台首座「石化/化工製程水位控制平台」,模擬情境為一般化工反應槽連續式循環水流水位控制,以水為循環流體模擬,可提供研究測試與訓練使用、自主開發攻防情境。來現場測試的業者,可透過視覺式監控介面與DCS收集現場監測儀表的即時資訊,做到收集完整數據紀錄及警報,具體測試資安防護設備與解決方案。

場域二、天然氣基礎設施
美國一家天然氣壓縮公司曾經受到勒索軟體攻擊,駭客透過魚叉式網釣攻擊入侵IT網路,再找機會滲透到OT網路,並在這兩個網路部署勒索軟體,導致人機介面、伺服器完全失能,公司業務被迫停擺兩天。

ACW SOUTH資安基地的儲槽氣體壓力監控系統,模擬情境為天然氣廠氣體儲槽壓力,使用空壓機模擬天然氣體,當氣體壓力高於或低於警報值時,系統畫面警示工作站主機,並同時記錄數據變化、警報和事件。

場域三、變電所基礎設施
2021年台電董事長說台電遭駭客攻擊幾乎每天發生;俄烏戰爭過程,俄羅斯駭客也曾嘗試對烏克蘭發電廠下手,利用資料破壞軟體發動攻擊,藉此癱瘓高壓變電所,讓烏克蘭當地無電可用。

電力系統無論在發電、輸電及配電的任一部分發生故障,都有可能影響整個供電系統異常,因此保護電驛的作用就在及早隔離故障,避免影響到後續的相關設備。ACW SOUTH資安基地的保護電驛監控系統採用IEC61850標準來進行網路通訊,可用來監視、記錄電驛突發事件,藉此模擬變電所遭受攻擊的危機處理。

要讓臺灣關鍵基礎設施免於駭客襲擊,可說是天方夜譚,但我們能做的是提升資安、強化防禦韌性,更有餘裕時間來防禦或補救攻擊。ACW SOUTH資安基地的關鍵基礎設施,目前打造了三大測試場域,擁有可實際演練的攻防腳本,並進行資安產品的驗測。

ACW SOUTH資安基地深知臺灣以製造業起家,尤其近年半導體領域成為舉世聞名的護國神山;另外因應全球淨零碳排議題,綠能也是前景可期的重要產業。因此在ACW SOUTH資安基地除了有關鍵基礎設施,還設計智慧製造、智慧綠能、半導體及物聯網等主題,可為相關業者做攻防演訓及產品驗測,有助提升我國整體資安防禦力。

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