地權現身:剖析九龍城重建收購狀況

地權現身:剖析九龍城重建收購狀況
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我們想讓你知道的是

疑似「選擇性收樓」,除了無法處理市建局插手九龍城規劃的初衷——解決插針樓問題,亦令人懷疑市建局是否刻意避開發展商土儲。

市建局聲稱要避免九龍城未來再現私人重建插針樓,以「整全規劃」為由插手九龍城重建。然而,研究員分析近十年來的地產新聞報道,整理以重建為目標的樓宇收購個案及其位置分佈,發現今次市建局「圈地」重建的範圍,竟有選擇性避開私人發展商落釘位置之嫌,意味著市建局的說法與現時的重建計劃不符,除了未來繼續「插針圍城」,更揭示現時舊契重建時面對的發展爭議。

九龍城重建「圈地結界」

以延文禮士道以東、石鼓壟道以西為界(即整個九龍城核心位置),已有至少38幢舊樓已經被發展商收購落釘。

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圖片由作者提供

不難看到,今次九龍城「衙前圍道/賈炳達道」重建項目的範圍內,只包括盧華家族於南角道的土儲,福佬村道、獅子石道、聯合道等屬於私人發展商的重點收購範圍卻「避過一劫」。這些鄰近的發展商土儲,不單止可以避免被收樓收地,更可以受惠市建局大型重建後的租值提升,相信亦會帶動鄰近剩餘未被收購的舊樓兼併、迫遷的現象。

這種疑似「選擇性收樓」,除了無法處理市建局插手九龍城規劃的初衷——解決插針樓問題,亦令人懷疑市建局是否刻意避開發展商土儲。從整理的資料,研究員更發現已落釘的地方,業權亦頗為集中,範圍內起碼4個發展商已收購兩幢或以上的舊樓,當中以盧華勢力最大,在南角道,侯王道共有8幢舊樓。恒地亦在福佬村道收購6幢舊樓,寶聲集團在獅子石道則有3幢。有部分不少已經提交強拍申請,甚至碧桂園賈炳達道142-154號項目已經落成中。按照現時九龍城區內舊樓被各大發展商收購的瓜分情況,既可繼續起「見縫插針」式單幢式住宅,亦可繼續囤樓靜候發展時機,區內的重建進展及實況將由各大發展商決定,或者令龍城社區日後的規劃碎片化。

可見,市建局現時九龍城所謂的「整全規劃」,其實是「公私營分工」做重建,市建局可以用公權力食區內的公家官地、街道、公用設施,重建範圍有成6成土地為公家地的同時,免於收地的私人發展商土儲就可以繼續囤,共同合作將九龍城舊區兼併。

那麼被市建局「吞掉」的盧華家族南角道舊樓,是否純屬不幸?研究員進一步調查,發現該舊樓所在地的地契殊不簡單,亦揭示現時九龍城重建的潛藏的發展爭議。

「One-house舊契」成為九龍城重建防線?

盧華家族早年收購的南角道舊樓所在地的地契,是「One-house舊契」,意指該地段不可興建多於一個「房屋」,簡單點講,就是發展商難以合併地段發展成多層大廈(buidlings)的格局重建,若然要重建,則要改契及補地價,意味發展商重建這些舊樓將付出比過往重建更多成本。盧華家族甚至為了「One-house」舊契打官司,反對地政總署以每個地段不可興建多於一個「房屋」為由而不批准重建項目。2013年,案件上訴至終審法院但敗訴,判定有「One-house」字眼的地契重建後額外樓面面積需要補地價[1],當時有報導指受影響的舊樓重建地盤至少多達50個。

判決後,私人發展商以及田生等收樓商,亦多次要求政府應考慮為私人發展商提供重建誘因。民建聯亦曾稱「One house」地契為早年處理地契部門疏忽失誤,認為阻礙現時房屋供應[2]。韋志成於2017年曾指出因判決而「令土瓜灣、九龍城一帶重建近年幾乎陷入停頓」[3]。這種將改契視為重建阻礙關卡的發展邏輯,與現時「提速、提效、提量」的主旋律吻合。

One-house地契條款令發展商重建的成本比起其他舊樓地盤高,亦令當時在九龍城兼併舊樓的發展商要重新「計過」條重建數,不過One-house的存在,卻令九龍城的景觀面貌、社區肌理暫時「逃過一劫」。

市建局盡顯重建「特權」

與私人發展商不同,市建局有動用收回土地的權力,更加無須補地價。即使官司敗訴,盧華依然在去年就南角道地盤提交強拍申請,顯出重建發展意向,即使強拍成功,之後再要重建,仍然要面對繳交補地價的「問題」。參考碧桂園重建的賈炳達道138號項目(亦牽涉one-house地契),要收集業權之餘,亦要補足地價達5.2億元。

市建局近日宣佈九龍城重建,直接插手圈起現時南角道地盤,用公權力土收條例收發展商的地,同時面對有地契條款限制的舊樓,可以輕易改契亦不用補地價,盡顯市建局於重建市場的特權及福利。

綜觀整件事,難免令人質疑,市建局在擬定重建計劃的範圍時,考量究竟是純粹區內樓宇的狀況,還是考慮發展商在區內的土地儲備。這次九龍城重建項目,揭示的除了是超低樓齡、食公園、吞街市、破壞社區肌理以外,透過分析區內落釘狀況的地理分佈,除了能透視市建局與私人發展商可能潛在的微妙關係,亦能解答市建局為誰服務的問題。

注釋:

  1. 有趣的是,判詞中終審法官認同原訴法庭的說法,認為將地契條款的house理解為building的說法是「劃時空的跳躍」(quantum leap),而且表明One house地契是按照當時制訂的脈絡(context)而制定,並代入當時70年代的人相信會認為現時重建後的高樓項目是high-rise building多於house。按照終審的判詞釋義,本來「One house」就不能直接理解為(building)大廈。換言之,在判決前,以往地政處理「One house」地契,只要地段有一個門口以及後門就符合「One house」的做法,往往是部門「隻眼開隻眼閉」。確立這些舊樓契只能原址重建樓高三至四層的樓宇,否則就要改契,令發展商更有成本地做重建。
  2. 民建聯:要求解決龍城舊樓地契混亂(被註上HOUSE)問題釋放土地加快重建(11-3-2022)
  3. 中資搶高地價舊區重建轉旺(28-7-2017,CAPITAL)

相關資料:

(文章獲授權轉載,題目由編輯所修擬,原文可見於。)

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責任編輯:Alex
核稿編輯:Alvin


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《國際大風吹|行動講堂》Ep4:疫情戰火雙重挑戰,經濟難民與糧食危機搶救行動刻不容緩
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我們想讓你知道的是

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透過工作坊教導受益家庭種植技法與相關物資,包括種植技巧、種子、糧食技術等,並慢慢建立社區關係,給魚也給釣竿的過程也是在恢復人與人、人與社區、人與土地的多元共存關係。
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然而,糧食與貧窮問題不只發生在經濟崩潰的國度。隨著俄烏戰爭與新冠疫情的雙重影響,經濟通貨膨脹已經蔓延全球,甚至許多國家開啟進一步的糧食管制措施,這將衝擊國際糧食問題,產生更多潛在危機。

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此外,還能從聯合國SDGs的17項永續發展目標看出端倪,降低極度貧窮人口率(extreme poverty rate)發生20年來首次倒退;截至2021年,有超過1億1千萬人口重新落入極度貧窮狀態,流離失所的人數達到8900萬人,其中最嚴重的4500萬人已經面臨飢荒邊緣。

經濟緊縮加上戰爭導致的國際糧食保護政策,都將嚴重影響那些原本就缺乏糧食、仰賴進口糧食的非洲國家。世界展望會也注意到危機將至,救援行動刻不容緩,不只透過飢餓30活動推行全球飢餓的倡議行動;更與世界糧食署合作,進入需要的國家進行緊急糧食發放、社區發展、家庭菜園等事工推行扶助計畫,讓人們擁有推行自己社區、謀求幸福生活的能力,藉此回應糧食缺乏帶來的生存危機!

立即伸出援手,共同面對糧食缺乏的困境!飢餓三十救援專線:(02)8195-3005 即刻救援動起來


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關於《國際大風吹|行動講堂》

由《國際大風吹》李漢威、金鐘主持人蔡尚樺聯手主持,每集《國際大風吹|行動講堂》直播節目將邀請重磅來賓,帶大家深入淺出、探討急需人們重視的國際議題,並呼籲各界付出實際行動,向需要幫助的人伸出援手,展開即刻救援。


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