買房除了頭期款還需注意三件事：持有成本、壽險需求、機會成本

文：洪哲茗（理財規劃顧問／定方股份有限公司總經理）

最近央行開始啟動升息循環，加上通膨、缺工等因素，使得上漲多年的房價終於有稍稍停滯的現象，而市場對於房價的信心也不若前幾年樂觀，觀望了幾年、想買房的人，莫不想趁這個機會入手一間心目中理想、幸福的家。

不過，買房是人生中的大事，除了要考慮頭期款、交屋後的貸款之外，我們還需要注意什麼呢？定方財務領航員提醒，一般人在買房決策時，常有以下三個容易忽略的考量點。

房屋的持有成本

買房不只是房價，延伸的費用還包括一次性的費用與持續性的費用。

一次性的費用像是仲介費、契稅等交易費用，銀行貸款也會有開辦費用等等；持續性的費用則包括房屋稅、地價稅、管理費等等，而貸款的銀行通常也會要求我們為房子投保住宅火險。這些事項網路上都容易搜尋得到，在此就不多提了。

另外從財務角度的觀點來看，比較容易忽略房地合一稅，畢竟不是當下會發生的稅費。舉例來說，如果未來還有換房的需求，如果是在10年內換房，就要注意是否會有房地合一稅的問題。雖然自住連續滿6年以上，就可以有400萬的免稅額度，對大多數人來說應該相當夠用了，另外如果房子是由小換大的話，也還有重購退稅等優惠，但這些也都是買房前要先行注意的地方。

房貸壽險需求

第二個容易忽略的會是壽險額度，是否需要因開始負擔房貸而調整。畢竟，如果我們心愛的家人都住在這個房子裡，而一旦負擔房貸的經濟支柱突然發生意外，失去了收入來源，難道忍心看著家人被迫搬離嗎？

如果要提高壽險額度，目前主要有三種方式可供選擇：

1. 直接向申貸銀行購買「額度平準型」房貸壽險
2. 直接向申貸銀行購買「額度遞減型」房貸壽險
3. 自行向保險公司購買「一年期保證續保」定期壽險

前兩者是申貸銀行與保險公司合作推出的商品專案，方便房貸戶選擇，若選擇一次繳清保費（就是常聽到的「躉繳」），通常銀行也願意增貸，讓房貸戶分期攤還保費。

不過，在選擇商品之前，我們要首先要思考的是，一旦失去收入來源，我們的應對方式會是什麼？

以此，才能來決定是否要將房貸餘額納入我們的保險需求，並且評估需要增加多少額度才適合，而不是閉著眼睛就直接投保。畢竟，購買保險固然可以提高保障，讓我們安心，但是保險也是要付出保費的成本，務必要精打細算，才不會浪費我們辛苦賺來的每一分錢。

Photo Credit: 中央社

舉例來說，目前35歲、單身的小定，買了一間1000萬的房子，貸款800萬元，與年邁的父母同住，考量以下兩種情境：

1. 若小定覺得當他不幸身故時，那麼就讓爸媽把房子賣了，可以回老家去住。賣掉的房子價款扣除掉貸款後，剩下的錢就給爸媽當生活費。這個情境下，房貸可由房子本身的價值支應，此時小定不需要增加壽險額度。
2. 若小定希望他身故後，爸媽也可以繼續住下去，那麼他就該考慮增加壽險額度，而且額度應該略高於房貸餘額。

不過，房貸的餘額會隨著逐漸攤還而下降，除非有其他的考量，不然購買「額度平準型」房貸壽險，並不符合經濟效益。

以小定的例子來說，假如他購買800萬的「額度平準型」房貸壽險，整個貸款期間，一旦小定身故，那麼父母就會獲得800萬的理賠，但是事實上貸款中後期，小定的房貸餘額是遠低於800萬的，小定就必須為這高於需求的保障，付出較多的保費。

所以，較理想的方式，是購買「額度遞減型」房貸壽險，或是購買一年期保證續保的定期壽險，逐年檢視調降壽險額度。前者購買方便，通常跟銀行申貸時，也可以增貸保費，逐年攤還；但缺點就是保費需一次繳清，額度調整缺乏彈性。例如小定如果提前清償部分貸款，保險額度並不會跟著下降，等於也是多購買了高於需求的壽險。

而購買一年期保證續保的定期壽險，可隨時依我們的需求調整，較為彈性，搭配其他人生階段的需求例如孩子的出生等，綜合考量，但缺點就是必須要定期做調整，才能發揮最經濟的效益。

舉例來說，小定增加購買壽險，是為了照顧爸媽，一旦父母辭世，小定的壽險需求就消失，可直接解約；或者後來小定結婚生子，又有了照顧孩子的需求，即使房貸餘額已經下降，但壽險需求並未下降，反而可能還上升了，此時就不需要調降壽險額度，甚至還要提高。

茲將以上三種因為房貸而必須提高壽險額度方式，整理如下表，保費則參考某公營行庫專案而試算：

（*保費係以35歲男性、保險期間20年，房貸金額800萬試算）

買房的機會成本

第三個要考量的，也是最重要的一點，是買房的機會成本。

「機會成本」的意思是，由於大多數人一生的收入都是有限的，一旦我們選擇了某項財務決策，例如買房，那麼這些財務資源就無法再用於其他選項，而這些其他選項的價值，就是買房這個決策的機會成本。所以，了解每個決策的機會成本，有助於提高我們的決策品質，較不容易在數年或是數十年後，做出「早知道就不要買房」的後悔感慨。

同樣以小定的例子來看，下圖是小定有買房時的生涯資產模擬圖。在買房的前提下，小定必須要工作到60歲，才可以開始過他要的退休生活（60歲時收入降為零）。

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而下面另一張圖則是在其他條件都不變，但是小定不買房、一直與爸媽住在老家的生涯資產模擬圖，此時小定可於56歲、提早四年開始退休生活。當然，若小定是選擇租房，則必須要將租房費用考慮進來。

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以小定的例子來說，「提早4年退休」就是買房這個決策的機會成本。有了這個數字，小定就能夠依照他自身的價值觀，來決定是否要將房子列入人生的願望清單裡。

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因此，如果小定尋求定方財務顧問提供的諮詢，在規劃過程中將會與小定討論、釐清買房的目的，若小定買房的初衷是「有自己的資產、孝順年邁雙親」，此時與「提早4年退休」做比較，孰重孰輕，就端看小定的價值觀而定。