旅館也能變社宅!國家住都中心神救援,打造最佳「租」隊友

旅館也能變社宅!國家住都中心神救援,打造最佳「租」隊友
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居住成本持續攀高,不論房價或租金早已今非昔比,如何保障基本居住權利、租得好又住得好,社會住宅扮演重要功能。近5年來,政府興辦社宅腳步馬不停蹄,要快速實現「住者適其屋」的理想。

文:陳雅玲

7月8日,全台首案「旅館轉社宅」在眾人矚目下揭牌,一口氣釋出300戶社會住宅;這間旅館正是老台北人熟悉的「王朝大酒店」。由於地段位置絕佳,以低於市價打八至五折招租,打破一般人過往對社宅的想像。

王朝大酒店兩年前由富邦人壽向美商仙妮蕾德買下,仙妮蕾德再回租5年經營,其中A棟由兆基管理顧問向仙妮蕾德承租,以二房東身分申請「旅館轉社宅計畫」,今年3月核定通過,短短五個月就招租入住。

政策使命:倒數兩年半,目標20萬戶

「旅館轉社宅」是政府興辦社宅多元管道之一,由專責機構國家住宅及都市更新中心(簡稱國家住都中心)推動。營建署國民住宅組組長歐正興表示,去年年底行政院核定《運用既有旅館及公私有房舍轉型社會住宅計畫》,除協助紓困旅館業者轉型,同時也活化既有公有房舍,例如近期高雄一處校舍收歸國有,就計畫轉型為社宅,目前類似案件已通過三案。

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事實上,自小英政府上任後,2017年《住宅法》第一次修訂、同年3月「興辦社會住宅計畫」上路,政府就訂下「八年20萬戶」目標,堪稱史上最大規模社宅興建計畫;而這個目標計畫,還不包括上述的旅館轉社宅的新模式,也凸顯出政府加速推動社宅的企圖心。

內政部統計,2018年社宅占住宅存量比率僅0.16%,遠低於鄰近國家最低標5%,關鍵在於早年政府多以興建國宅售予中低收入戶,或是推動購屋補貼貸款,直至2011年《住宅法》公布後,才確立社宅「只租不售」的原則,並由政府或獎勵民間興辦,主要來源就是「直接興建」和「包租代管」兩大類。

截至今年6月底,全台在直接興建部分,包括已決標和興建中的戶數,總計有58624戶;包租代管部分,媒合數量累計達42770戶,總計全台社宅數量已超過10萬戶。「五年後,預計會有49處社宅完工,共計17000多戶,將在全台遍地開花,」歐正興表示,從中央各部會到各地方縣市政府都動了起來,而國家住都中心更扮演居中協調的重要角色,帶動全台社宅能順利展開,可以從四大面向來看:

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盤點資源:協調各機構,土地先備齊

1. 積極開發土地來源

八年20萬戶的社宅目標中,有12萬戶屬於直接興建,首要挑戰就是土地從哪裡來?2018年起,營建署城鄉分署著手盤點國公有資產,內政部次長、國家住都中心代理董事長花敬群不諱言地說:「前期階段盤點全台國公有土地作為社宅基地,耗費相當大的力氣。」

營建署城鄉發展分署課長李玫欣補充,國有土地分屬於各部會機關構管轄,起初提供可供活化土地名冊不甚理想,只能土法煉鋼從地籍資料庫去撈資料,最後盤點出600多處土地;再與各機關溝通協調如何取得國有土地有償使用,甚至到各縣市進行公展和說明會,部分土地還要進行都市計畫變更等程序,過程相當繁瑣。

而國家住都中心也在營建署大力挹注資源下,取得第二階段興建社宅的土地資源,「國家住都中心以行政法人機構的身分,可以更有效率地與政府各單位溝通協調,這件事情很辛苦,卻是國家住都中心的優勢。」包括後續的前期規畫、工程招標、廠商遴選、決標等作業,也能展現比政府體制更好的運作效率。

2. 減輕地方財政負擔

由於不是每個縣市都有足夠經費興辦社宅,歐正興表示,2017年6月修正《住宅法施行細則》後,除了協助地方租用國有土地,減輕土地取得成本外,也建置融資服務平台,予以補助前期規畫費、融資利息等優惠。今年「社會住宅興辦計畫」又進行第二次修正,將非自償性補助的計算基準,改採以實際發包金額計算,使得補助經費更到位,藉以強化各縣市推動意願。

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財源補助:建置融資平台,補貼利息

而國家住都中心也規畫了橫跨50年的社宅財務計畫,與台銀等9家銀行簽訂聯貸案,金額高達4119億元,堪稱史上最大融資規模。花敬群表示,社宅興建採用長期融資攤提方式,不會排擠到政府編列預算,「不論誰擔任經營者,都要負起社宅永續經營的責任。」

3. 打造國家社宅生產線

去年社宅興建進入第二階段,有80000戶需要直接興建,其中高達86%,也就是6.9萬戶將由中央主責興建、國家住都中心著手執行,以補足地方政府興建量能的不足。

「在這一年半以來,中心決標數量已在全台19縣市、49處基地,完成決標超過1.7萬戶,今年下半年還有3.2萬戶要招標,未來兩年也會以每年1.8萬至1.9萬戶的推動速度持續前進。」花敬群細細盤點著,光是在7月,高雄、台南就陸續有五處社宅基地動土開工,可供給2390戶社宅,其中,國家住都中心就占1700多戶。合計由國家住都中心負責興辦的社宅數量(已決標完工及規畫興建)達76621戶,在政策目標12萬戶占比達63.85%。

提高效率:生產一條龍,屋源多元化

能夠高效達標,就是過去這四年來建立了「國家社宅生產線」。國家住都中心搭起中央、地方合作模式,包括土地取得與承租價購方式,到後續基地前期規畫、興建與營運,都有一套作業方式可迅速拓展到各縣市。

即便面對目前工料雙缺,造成營建成本大漲,但國家住都中心執行長黃景茂表示,去年招標稍微受到影響,不過仍能如期發包,除了適度放寬工期、滾動調整營建單價、降低履約保證金預付款,還比照公共工程引進外勞,減少廠商承擔物價波動風險,以提升投標意願。