實價登錄10週年:北市最兇猛翻漲近2倍,帶動7大都會區房價全面創新高

實價登錄10週年:北市最兇猛翻漲近2倍,帶動7大都會區房價全面創新高
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實價登錄十年,房價狂飆不止。專家指出實價登錄僅是解決資訊透明、不對等之工具,利於交易快速取得平衡,並非用來抑制房價,而真正關鍵是在持有稅基的改革,才可以迫使囤地、房大戶釋出更多空屋,進而使買賣供需平衡。

過去不動產交易價格往往為隱晦不明,有心人士利用「資訊不對稱」,導致過去房市交易糾紛不斷、交易效率降低。 為改善此情形,台灣始推動「實價登錄」制度,但歷經10年房價仍是飆漲,以雙北幅度最大,帶動7大都會區房價全面創下新高。

實價登錄10週年,房價直線狂飆

儘管疫情籠罩全台,國內消費萎靡不振,但是房價卻受到物料拉抬漲勢未止。根據今(2022)年8月信義房價指數顯示,第2季全台房價指數為139.94,季增2.2%、年增14.8%,7大都會區房價全面創下新高。

「實價登錄」邁入10週年,卻未得到應有的效果,在實施前、後都會房價持續上漲平均幅度「翻倍」。其中雙北幅度最大,又以台北最兇猛翻漲近2倍,近年則以台南、台中房價漲幅為高,也有近1倍的漲幅。

實價登錄是鑒於過去不動產交易價格非全面透面,導致買賣上有「資訊落差」而誕生的制度。時任政府於2012年8月實施,推動不動產交易或租賃後,成交價格與標的資訊須全面登錄。

登錄申報時機,包含成屋移轉登記後的30日內;以登記收件日期為準,2020年後改為在買賣移轉登記時買賣雙方一同申報。至於預售屋則是委託代銷契約屆滿或終止30日內。

實價登錄揭露不完全,效果大打折扣

根據新北市自成實價登錄報告指出,歸納出5大分析要點,分別是不動產資訊可取得性、即時性、公信力、完整呈現性及安全性。經過檢視後,僅於「資訊可取得性部分達標」,而即時性、完整呈現性、公信力及安全性部分則皆有進步的空間,種種沉痾致實價登錄無法發揮抑制房價的效果。

例如:實價登錄並未能揭露房屋座向、景觀、屋況,以及社區公設、鄰里關係甚至是管理委員會運作,導致登錄價格和實際價格有落差。根據文山區房仲業者David解釋,若以上無法做到透明,實價登錄就不具意義,反而成為大戶、建商或是不肖仲介拉高房價的工具。

通膨、景氣和股價影響房價,稅制改革最重要

2021年7月「實價登錄2.0」正式上路,修法多針對預售屋,亦針對地號、門牌等資訊揭露,但受到許多屋主反彈,擔心過多資訊露出恐危害身家安全。此外《聯合新聞網》引述聖揚開發總經理陳正哲指出,實價登錄僅是解決資訊透明、不對等之工具,利於交易快速取得平衡,並非主要用來抑制房價。

他解釋,房價漲跌因素眾多,如大環境景氣、通貨膨脹、股價等都有可能影響,並絕非單一實價登錄政策可以控制。David也進一步解釋,透明市場交易是有助於揭露資訊不對等。但是台灣房市結構扭曲,主因來自於大戶持有土地、房屋成本低才形成賣方市場,而真正關鍵是在持有稅基的改革,才可以迫使囤地、房大戶釋出更多空屋,進而使買賣供需平衡。

展望下半年受到經濟不佳影響,不動產方面看壞景氣的廠商比例高達59.5%,6都建物買賣移轉件數月減率為6.7%,房價要在勁揚機率不大。據台經院研究指出,反映6月央行再次升息半碼、房貸調控政策無鬆綁空間、金融市場動盪、國內經濟成長率存有下修壓力等負面因素,才使房市呈現降溫態勢,未來還需要看整體國際。

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核稿編輯:翁世航