不幸買到海砂屋該怎麼辦?不動產律師教妳破解仲介話術與法律解決方法

不幸買到海砂屋該怎麼辦?不動產律師教妳破解仲介話術與法律解決方法
Photo Credit: 新北市政府工務局提供

我們想讓你知道的是

不少人會跟案例中的仲介一樣,誤解房子是否為海砂屋的標準,是以房子落成時的時間來看。但實務上,法院判斷應適用哪一個時期的海砂屋(新拌混凝土中最大水溶性氯離子)標準時,大多是以「買賣契約成立時間」,而非「建物落成時間」。

文:林明忠律師

在我被諮詢過的房屋買賣糾紛裡,民眾最常問的是「買到海沙屋該怎麼辦」。所謂的海砂屋,比較精確的名稱是「高氯離子含量建築物」。而海砂屋的標準,因為建築年份不同、買賣契約內容不同,有時連仲介都一知半解,而不小心給予錯誤資訊,反倒造成民眾困擾。

今天先跟大家分享一個買到海砂屋的血淚史,以及不幸買到海砂屋時法律上該如何解決。

一、案例:交屋後才發現竟買到海砂屋

A小姐去年買了一棟屋齡近30年的中古電梯大樓,購入價近新台幣3000萬元。沒想到交屋後,A小姐開始裝潢房子時,一拆開客廳和主臥室的裝潢天花板,竟然發現有一片片鋼筋外露。裝潢設計師見狀提醒A小姐,這很有可能是海砂屋特徵,建議A小姐進行海砂屋檢測。A小姐一聽,當然馬上請人進行海砂屋檢測。

檢測結果出爐後,檢測公司表示,建物水溶性氯離子含量高達0.58kg/m³,已超過目前的國家標準規定值(0.15kg/m³),於是A小姐氣沖沖地去找仲介,要仲介和賣方給個交代。

A小姐心想,我有檢測報告證明是海砂屋,賣方怎麼樣都賴不掉吧?

沒想到仲介看完檢測報告後,卻告訴A小姐:

「你的房子是民國80年時蓋的,當時政府沒設海砂屋的標準,所以你的房屋不能算是海砂屋啦!」
「而且,依據政府民國83年頒佈的海砂屋標準,要超過0.6kg/m³才能算是海砂屋,你的才0.58kg/m³沒有超過,所以不算是海砂屋。」
「你說的0.15kg/m³標準是104年制訂的,只適用於104年後蓋的房屋,你又不是新成屋,不能用這個標準。」

A小姐聽完仲介的說法覺得怪怪地,但又說不上哪裡怪,於是透過友人介紹來找我諮詢。她想知道仲介的說法是否正確?以及接下來該怎麼討回公道呢?

為此,我們必需先瞭解一下何謂「海砂屋」,海砂屋意思與海砂屋原因為何?

二、海砂屋是什麼?

所謂「海砂屋」,是在建造房屋時,直接取海砂、或沒有將混凝土內的鹽份去除,甚至是使用其他含鹽過高的砂石為混凝土建造的房屋。因混凝土中含有過量氯離子而導致混凝土強度失衡,如果再加上混凝土品質不良、施工不當等種種因素,隨著時間過去,牆面容易滲出白色壁癌、鋼筋損壞(腐蝕、膨脹、斷裂),使得鋼筋外的保護層混凝土大量剝落,而損害房屋結構、縮短房屋壽命,甚至是影響建築物耐震強度等居住安全。

回過頭來說,該如何辨別海砂屋呢?

事實上,縣市政府公開的海砂屋查詢系統內可以查到,房屋是否為海砂屋(高氯離子含量建築物)的資料。但更多的是隱藏在民間,未作過檢測、也沒有肉眼顯見特徵的海砂屋。

目前,普遍用來判斷房屋是否為海砂屋的標準,是以經濟部標準檢驗局的「新拌混凝土中最大水溶性氯離子」規定為準。這個含量規定經歷過二次修正,因此不同年代的海砂屋標準可能不一樣。

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Photo Credit: 作者整理
經濟部標準檢驗局的新拌混凝土中,最大水溶性氯離子規定沿革表

從上表來看,目前適用的規定是鋼筋混凝土的最大水溶性氯離子含量,須小於每立方公尺0.15公斤。

三、迷思:老公寓/老宅真的不能主張海砂屋?

不少人會跟案例中的仲介一樣,誤解房子是否為海砂屋的標準,是以房子落成時的時間來看。

但實務上,法院判斷應適用哪一個時期的海砂屋(新拌混凝土中最大水溶性氯離子)標準時,大多是以「買賣契約成立時間」,而非「建物落成時間」(可參考台灣高等法院108年度上易字第765號判決)。

回過頭來,以A小姐的案例來看,雖然她買的房子是民國80年時蓋的,但她跟買方的合約是民國110年1月才簽訂,依照上述法院見解,當然應該適用目前最新的氯離子含量標準(<0.15kg/m³),因此A小姐還是可以主張自己的屋子有海砂屋問題。

這裡要注意的是,目前有不少房仲公司對於海砂屋的標準,依照建築落成日的不同,在買賣契約有特別約定。常見的約定如:

「本契約簽訂後,買賣雙方得合意委請公正客觀機構對本不動產標的進行氯離子含量檢測,賣方不得拒絕,檢測結果氯離子含量超過約定標準(如標的建築完成日在87年6月25日以前,約定標準為每立方公尺0.6公斤;建築完成日在87年6月25日以後、104年1月13日以前,約定標準為每立方公尺0.3公斤;建築完成日如為104年1月13日以後者,約定標準為每立方公尺0.15公斤),除買賣契約另有約定外,買方得主張減少價金或解除契約」

如果買賣契約有上述的約定,則認定是否為高氯離子建物(海砂屋)就要依照上述的特約辦理,但如果契約中沒有特別約定標準,原則上仍以買賣契約成立時的國家標準判斷。

四、買到海砂屋如何處理?

如果不幸已買到海砂屋,也別慌張!下列四步驟幫助你解決問題:

  • 第1步:確認契約內對於海砂屋標準、處理方式有無特別約定?

如前所述,不少房仲公司的契約對海砂屋標準與處理方式有特別約定,原則上應該依照雙方約定處理。只有在例外狀況會使得雙方對於瑕疵認定或排除的約定無效,詳情可以參考我的〈房屋瑕疵擔保責任免除有效嗎?不動產專業律師報你知!〉以及〈遇到房屋交易糾紛時,該如何保障自身權益〉。

  • 第2步:瞭解海砂屋如何修復補強,費用是多少?

海砂屋雖然是常見的房屋瑕疵種類,但隨著屋況不同,修復補強的方法與房屋壽命等問題也不太一樣。而海砂屋的修復補強費用,也會影響到後續如何跟賣方談判,或是若談判不成時、是否值得訴諸法院裁判(白話來說:就是上法院的CP值)等判斷,因此這一塊也是我常建議當事人應該先事先瞭解的範圍。

  • 第3步:通知賣方/諮詢不動產專業律師

一般海砂屋的瑕疵,民眾通常會以主張民法359條的物之瑕疵擔保權利、訴求解除契約或減少價金為主,而物之瑕疵擔保權利有嚴格的權利時效主張要求,若逾期才通知賣方很可能就無法依此規定求償了。

關於瑕疵擔保的更多知識,可以參考我的〈買到漏水屋該怎麼辦?不動產律師傳授SOP〉,文章主題雖然是在講漏水屋,但對瑕疵擔保的時效主張仍舊適用。

事實上,海砂屋的判斷仰賴專業鑑定便可知一二,但海砂屋的訴訟並不容易,主張時有諸多攻防戰,例如賣方主張氯離子超標未必是海砂屋,或如何證明海砂屋與結構安全、耐震能力之關連?以及減少價金的鑑定方法、問題等,嚴格說起來並不容易,最好交由專業的不動產律師,依據個案狀況做更進一步的評估,才能給予具體的建議。

備註

[1]台灣高等法院108年度上易字第765號判決:「系爭房屋雖係於66年11月3日建築完成之鋼筋混凝土造建物(見原審㈡卷第27頁之建築物改良所有權狀),當時尚無有關混凝土中氯離子含量之國家標準,惟於100年間薛OO出售系爭房地予吳盛潭時,就此已訂有國家標準值,則吳OO所買受之系爭房屋是否具有混凝土氯離子含量過高之瑕疵,自應以系爭契約簽訂當時之國家標準值(即87年修訂之國家標準值)定之。薛OO辯稱系爭房屋建築完成時,尚無制訂混凝土氯離子含量之國家標準,伊可不負海砂屋瑕疵之擔保責任云云,並不可取。」。