2.4公里研究:彌敦道兩旁商廈密度再增25%,勢逼走區內後街小店?

2.4公里研究:彌敦道兩旁商廈密度再增25%,勢逼走區內後街小店?
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規劃署提高該帶地積比率至15倍明顯有利街邊大地主,但這個提案究竟從何而來?

城規會月前核准規劃署按市建局油旺重建提出的修訂,將​​彌敦道兩旁的主要商業地帶地積比率,由12倍提高至15倍,令區內可興建的建築面積在原先已經高密度的市區環境再提高25%。現時業主不論自己重建或是轉售,都能坐享這筆無中生有的空降橫財,而市區環境「逼上加逼」的種種交通、人流、嘈音、設施、環境代價卻由區內市民承受。

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圖片由作者提供

彌敦道兩旁商業帶業權現況

研究員就著油旺重建範圍內長達2.4公里的彌敦道兩旁商業帶(北至界限街南至佐敦道,包括白加士街等內街)進行研究,翻查過去十年全幢業權轉換的相關報導,發現至少19個持有當區業權的發展商商將從此獲益。除了恆基、九建、周大福等較大型發展商,也有大鴻輝興業、永倫集團、樂風集團及資本策略等積極在各區收購舊樓做市區重建的發展商。他們包括:

  • 大鴻輝興業:持九龍行(彌敦道555號)、大鴻輝(旺角)中心(彌敦道721至725號,至少六成業權)、彩鴻酒店(西貢街23號)、長樂街22至28號
  • 九龍建業:持信和中心(彌敦道582 - 592號)、旺角中心(彌敦道688號)、始創中心(彌敦道750號)
  • 陽光房地產基金(附屬恆基地產):持富時中心(彌敦道585號)、豐怡中心(彌敦道591號)
  • 恆隆地產:持荷里活商業中心(彌敦道610號)、雅蘭中心(彌敦道625 及639號)
  • 資本策略地產:持香港體檢中心(彌敦道241-243號)、前九龍諾富特酒店(彌敦道348號)
  • 永安集團:持宏利公積金大廈(彌敦道343-349號)
  • 永倫集團:持金漢大廈(彌敦道317至321號),彌敦道315號全幢
  • 樂風集團及財團:持南京街11-21號
  • YMCA:持禮基大廈(彌敦道523號)
  • 中建企業:持惠豐中心(彌敦道664號)
  • 周大福相關人士:持艾麗大廈(彌敦道579號)
  • 藍馬集團:持藍馬之城(彌敦道761號)
  • 「小巴大王」馬亞木:持飛達商業中心(彌敦道611-615號)
  • (一美資基金):持Casa Hotel(彌敦道487至489號)
  • (一內地業主):持逸林酒店(茂林街2號 )
  • 未知:持彌敦道310號(正全幢招售)

多間持有業權的銀行料亦能得益:

  • 匯豐銀行:持旺角滙豐大廈(彌敦道673號)
  • 招商永隆銀行:持銀行中心(持有彌敦道636號)
  • 東亞銀行:持東亞銀行旺角大廈(彌敦道638-640號)

規劃署提高該帶地積比率至15倍明顯有利街邊大地主,但這個提案究竟從何而來?可找到早於去年擁有數座彌敦道物業的資本策略,主席鍾楚義直言政府應賦予市建局「利器」,增加地積比率「由12倍提高至15倍⋯⋯以鼓勵買賣雙方加速步伐」[1],更聲稱「非為一己私利,而是站在公眾立場發聲」。

翻查資料,資本策略擁有的前九龍諾富特酒店(彌敦道348號)已於2021年獲城規會批准改劃及屋宇署批則,現時卻未見其動工[2],未知資本策略是否正計劃以修訂後的地積比重新申請,若能成事,這個政策倡議方則將會是整個油旺放寬密度最早的受益方,但除了一己私利,究竟公眾立場何在?

後街或現併購現象 民生店舖恐被逼走

一般公眾在此新佈局下,密度增加隨了加劇人車眾多及城市溫度等問題,修訂也很可能加速民生小店被逼走,改變旺角的街道生活。修訂範圍的「彌敦道商業帶」不只是面向彌敦道馬路兩旁的建築物,亦包括面向砵蘭街,白加士街等「後街」的建築物,正正是不少油麻地旺角的平民店舖所在,其相對低的密度也成了當區居民或路人在油旺市區相對能喘息的地方。

而從剩餘地積比的角度看,油旺重建範圍內「彌敦道商業帶」的後街裏,有至少60幢10層以下、40至70年樓齡、相對有重建威脅的樓宇(詳細列表見留言)。在這修訂下,原本擁有彌敦道兩旁「握手位」物業的業主便更有動機「併購」此等彌敦道內街樓宇,連同面向彌敦道馬路兩旁的建築物一同發展,而非只作單幢式商廈重建。加上這些後街也涵蓋在油旺重建部分的「發展節點」及「特色規劃及社區發展地區」內,可預視後街樓宇將面對更大的重建壓力。近年如南京街11號至21號及長樂街22至28號等油旺內街,也已被樂風集團及大鴻輝興業等發展商大規模併購「插旗」,不論是否正為這種「前後排併購」的計劃佈局,恐怕接下來該區後街的民生小店也會有被逼遷的危機,換成商廈。

近年不少企業辦公模式也已轉型,商廈空置率呈上升趨勢,更於去年創下12.3%的新高[3],同時,油旺的劏房數目佔全港整體23%[4],亦有佔全港近四成的露宿者長駐[5]。區內內街的樓宇、相對基層的小店及街道空間,正是他們現時的生活所在,卻很可能因是次修訂所帶動的物業價值和租金升值而加速被逼走。為了「重建誘因」而忽視甚至加劇當區問題,似乎正是市建局聲稱的「地區規劃」重建模式。

相關資料:

注釋:

  1. 兩招激活市區土地供應 增地積比降收樓門檻(8-6-2021,星島日報)
  2. 香港屋宇署2021年12月份資料月報(資料月報最新及至2022年5月)
  3. 香港差餉物業估價署:私人寫字樓 - 落成量、總存量、空置量及使用量
  4. 香港市建局:油麻地及旺角地區研究資料手冊
  5. 香港政府統計處:香港的女性及男性主要統計數字(2022年版)

(文章獲授權轉載,題目由編輯所修擬,原文可見於。)

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責任編輯:Alex
核稿編輯:Alvin




面對人生五大課題,如何超越自我?用體能訓練的心態為自己展開超越之路

面對人生五大課題,如何超越自我?用體能訓練的心態為自己展開超越之路
Photo Credit:中國人壽

我們想讓你知道的是

45秒精彩翻滾,來自19年的苦練,翻滾男孩李智凱,因著奧運銀牌,成為台灣人心中的鞍馬王子。這19年間,除了教練、防護員,他還有一位重要神隊友—妻子,他在求婚貼文裡這麼感謝她:「不論是遇到挫折、失敗與失落,或者訓練受傷伴我走出谷底,她是我努力不懈奮鬥的動力來源。」我們的人生不在奧運場上,而是在人生GYM裡,不妨師法鞍馬王子,把「對的人」留在身邊,一起練生命裡的五大課題。

關關難過關關過,我們需要學習如何鍛鍊自我、更自信面對困難。就像李智凱的幽默態度:「遇到瓶頸算什麼?你還有瓶身跟瓶蓋要過,才能度過這個難關。」鍛鍊自我的過程中不可能永遠順利,但我們可以持續努力!以下列舉生命五大課題中常見的問題情境與自我訓練方法,陪伴大家在人生GYM中的訓練更順利:

工作課題:接受挑戰是最好的自我訓練,彼此陪練成果大於單打獨鬥

工作難題千奇百怪,也許你已經在一間不錯的公司,卻對自己日復一日的工作內容感到茫然?又或者面臨重重的考驗,付出全力卻達不到夠好的表現?工作,如同運動訓練,心態是關鍵決勝點,「即使可能失敗,也要用盡全力」世界球后戴資穎教我們選擇接受挑戰,以對得起自己的工作態度,對自己負責。

當你遇到人生好難、吃苦當吃補時,不妨試著對著鏡子擺出超人姿勢,提醒自己是有能力、有價值的人,以「做就對了」的良好工作態度持續努力。因為即使當下不受肯定,做好自己的工作,就是為自己的未來找到更好的舞台,為超越自己做前置準備;擁有神隊友,也是不可或缺的,一起努力的夥伴,互相陪練、交流成長,絕對會比單打獨鬥更能達成理想目標。

人際關係課題:基本訓練是「尊重」,進階訓練是「找到對的夥伴」

在與人相處上,我們常因過於在乎,而把對方看得太重,甚至期待對方以同等態度回應,一旦期待落空,心中的不平衡感就會出現,甚至產生自我否定與懷疑,這樣的心態很容易讓關係變質,走向怨懟,甚至破局收場。

與人相處首先訓練「尊重」。要尊重自己、知道自己值得被愛,而不是只有無止境的付出才能得到對方的愛;再來尊重每個人都是獨立個體,不強加自己的喜好與期待在別人身上,保持讓彼此舒服的空間,才是平衡關係的第一步。

此外,就像職業運動選手需要優秀的陪練員,請花些時間為自己尋找一起陪練人生的好夥伴。美國知名企業家Jim Rohn曾提出「五人平均值」理論,意思是你的人生樣貌,會是你最親近的五個人的平均,他們的性格、生活習慣多多少少潛移默化著你的人生。請訓練自己將對的人留在身邊、不對的人早日放下,互相帶領彼此進步。

家庭課題:培養同理心,創造空間,陪伴彼此一生

家人關係像一支球隊,當每位成員在最適合自己的位置、彼此付出時,才能讓家庭的能量發揮到最大。但若強加期待於家人,忘卻同理心,則會適得其反,就像父母常向子女要求:「你應該要努力成為頂尖」,卻對子女的優點視而不見;子女則常覺得「爸媽都不了解我」,卻忽略他們也在學習如何當父母。

和諧的家庭關係,來自培養「同理心」,請試著放下期待、好好聆聽、避免情緒勒索。當你放下期待時,不滿的情緒會消失,聆聽才有機會發生,這也是為彼此創造空間,找到對彼此都好的相處模式。家人是一輩子的連結,不是一輩子的壓力,就用空間來保護最親密的家人吧,讓彼此擁有生活的餘裕。

心理健康課題:練習接住負面情緒、珍惜陪伴能量

運動不可能只有勝利,更多的是面臨失敗的時刻,人生也是。當不如意發生時,隨之而來的負面情緒會讓人失去希望和前進的動力,如何面對它?除了不閃躲的勇氣,我們首先要做的是「接納」。

產生負面情緒是再自然也不過的事,就連球后小戴都承認:「我也不是無時無刻都滿滿的正能量,但正面的想法確實可以幫助自己更好。」在正能量被負面情緒打擊之時,請先允許自己接住情緒,不自責、不批判、沒有好壞對錯。

再來,為自己做點深呼吸,爭取機會讓正能量反彈向上。同時,擁有健康的支持系統也是必要的,請好好珍惜身邊的陪伴關係,它能幫助你走得更遠。

身體健康課題:找到好的人生夥伴一起前行,堅持訓練計畫

嘗試各種訓練的你,自然不會忽略生理健康訓練,「好好過生活」這簡單的五個字,需要有計劃地落實。每日進行體能訓練、攝取均衡營養、充足睡眠,我們自然能擁有健康多一點。同時別忘了More Fun Together,為自己找到志同道合的夥伴,帶領我們看見更好的自己。

不論你現在面臨哪一種人生練習題,請相信自己不是孤單地面對訓練,因為在人生GYM的這條路上,你會遇見好夥伴,彼此分享正能量,也有中國人壽提供完整保障、全力守護,讓你沒有後顧之憂地專注訓練、超越自我朝夢想勇敢前行。