住不起的台灣(上):房價名列前茅、工資低得可憐,房價所得比「嚴重負擔不起」

住不起的台灣(上):房價名列前茅、工資低得可憐,房價所得比「嚴重負擔不起」
Photo Credit: 中央社

我們想讓你知道的是

如果政府不想更快提高基本工資,那就需要降低房價並限制房價的增加,如果政府不想降低房價或限制房價的增加,那麼就需要更快提高基本工資。央銀總裁楊金龍曾說「這目標太難了」,但真是如此嗎?

儘管台灣近期採取措施試圖為房價降溫,但台灣的房價仍然太貴,實際上已成為世界上最昂貴之一。然而,台灣的政策制定者和央行似乎並不了解問題的嚴重性,也沒有實施明確的解決方案來解決台灣的住房危機。

在這篇文章中,我們將台灣與其他已發展國家進行比較,以了解台灣的住房危機有多嚴重。

為了比較房價,我們使用來自Numbeo的數據,該網站從世界各地的用戶那裡收集生活成本數據以進行比較。

根據Numbeo的數據,我們可以在下圖中看到,台灣的房價是全球最昂貴之一。對於市中心以外的房子,台灣的房價在全球103個國家中排名第9。

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數據來源:Numbeo | 該圖表僅顯示了103個國家中住房最昂貴的50個國家(注:新加坡和香港不包括在比較中,新加坡不包括在此比較中,因為大多數居民居住在政府建造的房子中,而Numbeo的數據並未完全捕捉到這一點,本文也著重於比較各國的房價此註釋適用於整篇文章)

對於市中心的房子來說,台灣的房價更高:台灣的房子是世界第五貴。

事實上,台灣的房價甚至比挪威等國家還要貴,然而挪威的人均GDP比台灣高近三倍,基本工資也高近四倍。

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當我們按城市級別比較房價時,台北的房價也是世界上最高的之一。在376個城市中,台北市中心的房價居世界第12位。事實上,台北的房子幾乎與紐約和倫敦一樣昂貴。

然而,台北是否像這兩個城市一樣具有經濟活力與投資吸引力,並配得上如此高的房價?

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當我們在另一個網站上比較台灣的房價時,台灣的房價也是世界上最貴的房價之一。

在《全球房地產指南》中,台北的房價在全球91個城市中排名第12位。我們再次看到台北的房子和挪威的奧斯陸、芬蘭的赫爾辛基一樣貴,然而這些國家的工資卻實際上是台灣的幾倍。

換言之,台灣的房價相對於其工資和人均GDP而言,是被高估的。

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數據來源:全球房地產指南 | 這張圖表展示了91個城市中房價最貴的50個城市

事實上,在將房價與人均GDP進行比較時,台灣的房價在《全球房地產指南》中是已發展國家中第二昂貴的。這表明台灣的房價過度高昂。

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數據來源:全球房地產指南——亞洲歐洲北美太平洋

為了衡量在台灣購買房屋的負擔能力,一種常用的工具是將一個國家的中位數住宅價格與其中位數家戶所得進行比較,也就是所謂的房價所得比。聯合國人類住區規劃署也使用房價所得比來計算住房負擔能力。如果房價所得比為3.0或更低,則住房才能算是負擔得起的。

Demographia International Housing Affordability 報告比較了八個國家的數據,當我們將台灣與這些國家進行比較時,台灣房價再次高居第二。

換言之,與家戶所得相比,台灣的住房是全球第二難以負擔的。

報告稱,房價所得比超過5.0意味著住房嚴重負擔不起。台灣9.6的比例意味著台灣的住房因此是「嚴重負擔不起」的。

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數據來源:台灣其他國家 | 注意:台灣用於比較的家戶所得中位數數據是「可支配」所得數據,而其他國家則使用「總」所得數據。

該報告還比較了城市層面的住房負擔能力,當我們將台灣的每個城市和縣與其他國家的城市進行比較時,台灣的住房也比全球大多數其他城市貴得多。

比較122個城市,台灣的20個城市和縣都位列全球50個房價所得比最高的城市和縣(見下表中的紅色條)。台北、新北和台中位列房價所得比最高的10個城市,高雄、台南、宜蘭、彰化、南投、花蓮和新竹位列房價最貴的20個城市。

基本上,與家戶所得相比,台灣的房子甚至比美國和英國的大多數城市還要昂貴,而美國和英國的住房已經是世界上最昂貴之一。

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數據來源:台灣其他國家 | 這張圖表只顯示了122個城市中房價所得比最高的50個城市

衡量負擔能力的另一個指標是查看房貸負擔率,或中位數住宅價格貸款在中位數月家戶可支配所得中的份額。

當台灣與其他歐洲已發展國家比較時,我們再次看到台灣擁有最昂貴的住房:與這些國家相比,台灣居民房貸負擔率最高。

根據聯合國,房貸負擔率需要低於30%才能負擔得起,這意味著台灣38.35%的房貸負擔率因此是負擔不起的。

上面,我們看到台灣的房價與挪威、荷蘭和芬蘭等國家的房價差不多。然而,由於他們的工資遠高於台灣,因此他們的房貸負擔要低得多,這些國家的房貸負擔的20%左右。然而,由於台灣的工資遠低於其他已發展國家,台灣的房貸負擔近40%,幾乎是這三個國家的兩倍。

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數據來源:台灣其他國家

再次,當我們將台灣各市縣的房貸負擔率與其他已發展國家進行比較時,台灣過高的房價變得更加明顯,幾乎所有台灣市縣的房貸負擔率都高於其他國家(見下表中的紅色條,台灣的整體國家數據為栗色)。

台灣只有四個市縣的房貸負擔率低於30%(嘉義、基隆、屏東和雲林),這意味著除了它們之外,台灣其他市縣的住房都是負擔不起的。台北和新北的房貸負擔率分別為64.91%和51.45%,這意味著他們的房價「嚴重負擔不起」。

據英國非營利組織PricedOut稱,當房貸負擔率增加到32%以上時,這些社會中的無家者將迅速增加。由於台灣大部分市縣的房貸負擔率超過32%,這是台灣將會面臨的重大社會風險。

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使用Numbeo的數據比較,房貸也占台北平均生活成本的60%左右,在已發展國家城市中排名第三。這與上面內政部的數據相吻合,該部的數據顯示台北的房貸負擔率為64.91%。

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數據來源:Numbeo

高房價影響,台灣家庭負債成為已發展國家中最高之一

台灣的房價如此昂貴,導致台灣的家庭負債成為已發展國家中最高的國家之一。在下圖中,我們可以看到,當比較家庭負債占GDP比率時,台灣的家庭負債已經成長為已發展國家中最高的之一。

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數據來源:CEIC

比較家庭負債占家戶可支配所得比率,台灣的家庭負債也是已發展國家中最高的之一。

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數據來源:其他國家。台灣的數據是用家庭負債除以家戶可支配所得來計算的

在下圖中,當我們比較房價與家庭負債的年度變化時,我們可以看到它們之間的密切關係,說明高房價是台灣家庭負債高企的關鍵因素。