住不起的台灣(中):生育率降低、國內投資不彰,這些都和「過度炒房」脫不了關係

住不起的台灣(中):生育率降低、國內投資不彰,這些都和「過度炒房」脫不了關係
Photo Credit: 中央社

我們想讓你知道的是

台灣炒房者種種肆無忌憚的行為,導致台灣的住房成為了普通人的遙不可及,而台灣的經濟也並沒有因為炒房而好轉,高房價剝奪了勞工購買其他基本必需品所需的資金,而提供這些基本必需品的其他非房地產國內企業,也被剝奪了增加所需的國內消費。更糟糕的是,台灣央行似乎置若罔聞。

在本文的第一部分,我們看到台灣是世界上房價最高的國家之一,也是發達國家中工資最低的國家之一,導致台灣擁有發達國家中最難以負擔的房子之一。

在這部分文章中,我們比較台灣房價和工資增加的長期趨勢,並將它們與其他指標進行比較,以了解台灣房價如何過度增加,並威脅到台灣經濟的不穩定。

對於本文中其他國家的房價指數,我們使用經濟合作暨發展組織公布的指數,該指數涵蓋了新屋和中古屋物件的價格。台灣使用兩個房價指數來比較這兩種不同類型住房的銷售情況:主要涵蓋中古屋物件價格的信義房價指數和涵蓋預售及新屋物件價格的國泰房價指數。國泰指數也是內政部使用的指數。比較這兩個指數可以大致了解台灣的房價情況。

台灣的房價之所以成為當今世界最高的國家之一,是因為它在過去二十年中增加最快。

自2000年代初以來,隨著2003年政府大幅降低利率並通過不動產證券化條例,以及實施一系列金融自由化政策,房價開始攀升,導致大量國內外資本湧入,從而刺激了持續了近20年的最新一輪房地產投機。

因此,以信義房價指數比較,我們可以看到,自2005年以來,台灣的房價已成為發達國家中增加最快的國家之一(見下圖紅線)。即使用國泰房價指數來比較,台灣的房價漲幅也遠高於其他大多數發達國家(栗色線)。

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數據來源:台灣(信義房價指數)台灣(國泰房價指數)其他國家

台灣房屋炒作過度,導致許多房子空置。台灣的空置率從1990年的13.3%上升到2000年的17.6%,再到2010年上升到19.3%。

台灣房價在2008年經濟危機後再次上漲,馬英九政府在2009年將遺產稅及贈與稅從50%降至10%,並將企業所得稅從25%降至17%。這導致台商將資金帶回台灣並投資房地產,導致房價進一步飆升。

而自2009年以來,我們可以看到台灣的房價再次成為發達國家中增加最快的國家之一。縱觀國泰房價指數,我們也可以看到,近幾年房價出現了大幅上揚的趨勢(栗色線)。

2017年以來,台灣房價又出現一輪大幅上漲,台商返台再次推高房價。2019年,政府還推出了一項為期三年的計劃,提供貸款利息補貼,引導台商回台投資,由此導致的資金回流台灣大幅推高了房價。

因此,自2018年以來,台灣的房價再次成為發達國家中漲幅最快的國家之一。以國泰房價指數進行比較,我們也可以從下圖看到台灣的房價在過去兩年中是發達國家中增加最快或第二快的(栗色線)。

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事實上,自2021年以來,台灣的房價上漲速度是過去20年來最快的。

使用這兩個指數,台灣的房價在過去兩年中是發達國家中增加最快的,如下圖所示。也可看出,台灣的房價之所以成為當今世界最貴的國家之一,是因為台灣的房價增加得太快,以至於超過了大多數其他發達國家。

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為了進行更長期的比較,我們可以使用台灣首都台北的房價指數進行比較。當我們將台北的房價與其他發達國家的首都或最大城市進行比較時,我們也可以從下面的圖表中看到,台北的房價是自1985年以來在發達國家中增加最快的。

經濟自由化和放鬆管制過快,國內外資本湧入房地產市場,導致房價在1986年至1992年間翻了三倍。

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數據來源:台灣其他國家

與2004年最近20年的房價上漲相比,台北的房價也成為發達國家中漲幅最快的國家之一。

正如前文所強調的那樣,這導致台北成為世界上房價最昂貴的城市之一。

因此,台灣的房價已成為當今世界上最昂貴的國家之一。換言之,台灣的政府在過去的四十年裡,任由台灣住房危機升級,但仍未制定更強有力的政策來控制房價。

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由於台灣房價上漲速度之快,台灣的房價已成為發達國家中最難以承受的房價之一。

台灣的房價所得比之高,以中位數住宅價格與中位數月家戶所得的比例來衡量,可以看出台灣的房價有多難以承受。房價所得比越高,房價越難負擔。3.0或更低的比率意味著住房是負擔得起的,而超過5.0或更高的比率意味著住房嚴重負擔不起。

從2002年到2022年,台灣的房價所得比從4.5上升到9.6(見圖表中的綠線),而在首都台北,房價所得比的上升幅度更大,從6.1上升到16.2(棕色線)。

因此,在過去的二十年中,台灣的房價已經變得難以負擔,而台北的住房則變得嚴重負擔不起。

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資料來源:內政部

另一個衡量負擔能力的指標是房貸負擔率,或房貸占家戶可支配所得的比率。從2002年到2022年,台灣的房貸負擔率從23.9%上升到38.4%,而在台北,更是飆升了32.5%到64.9%。

一般來說,30%以上的房貸負擔率意味著住房負擔不起,而50%或更多的房貸負擔率意味著住房嚴重負擔不起。

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資料來源:內政部

由於台灣的房價已經高到難以承受,這也導致台灣家庭負債自2000年以來不斷飆升。事實上,自2000年以來,家庭負債增加了兩倍多。

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數據來源:台灣中央銀行(12

在將家庭負債與家戶可支配所得進行比較時,我們還可以看到,到2020年,家庭負債已升至最高水平。

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數據來源:其他國家。台灣的數據是用家庭負債(1,2)除以家戶可支配所得來計算的

從收入來看,台灣的房價如此昂貴一點也不合理

雖然台灣的房價已經升級為世界上最昂貴的房價之一,但台灣的收入並沒有以類似的速度增加。相反,台灣的收入停滯不前,在發達國家中處於最低水平之一。

自2005年開始本輪房價上漲以來,台灣的房價已成為發達國家中增加最快的國家之一,但台灣的中位數月家戶可支配所得卻是增加最慢的國家之一(見下圖紅線)。

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數據來源:台灣其他國家