住不起的台灣(下):房市過度投機不只削弱台灣經濟,對國家安全更是一大危害

住不起的台灣(下):房市過度投機不只削弱台灣經濟,對國家安全更是一大危害
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我們想讓你知道的是

住房投機不是一種永續的經濟成長方式:台灣曾經面臨過這樣的住房危機,我們的鄰國也是如此,與其坐以待斃,台灣現在應該認真對待住房危機,而不是任由問題繼續惡化。

在日本,在1990年代房地產泡沫破滅後,亞洲開發銀行研究所發表的一篇報告發現,將過多的資本投入房地產也會損害作為經濟支柱的中小企業的成長,因為銀行將更多的信貸分配給房地產的建設和購買,而不是中小企業。

隨著台灣樓市的過度炒作,台灣可能會面臨類似的危機。由於低利率和低個人所得稅,台灣的住房危機已經惡化。中山大學政治經濟系李明軒教授表示,台灣平均有效地稅稅率僅為0.12%,遠低於世界最大城市的負擔。台灣的地稅非常低,對於類似價格和年齡的房屋,美國房主繳納的地稅是台灣人的48倍

金融史學家Edward Chancellor解釋說,當利率被壓得太低時,人們會被驅使進行投機活動並追逐回報,因此中央銀行(如台灣中央銀行)設定的低利率是有問題的,因為這種行為促進了投機交易,而不是使重點放在實際經濟成長上,因此低利率是一種不永續的貨幣政策。

Edward Chancellor在他的著作《時間的代價》中解釋說,在研究了過去五千年的利率歷史後,他發現每當利率保持低位太久時,就會導致投機泡沫和醜陋的後果。低利率導致殭屍公司依靠廉價資本生存,因此需要提高利率,以便將資本重新分配到更俱生產性的目的,而不是產生投機性賬面利潤。

這對台灣來說尤其重要,在過去的兩到三十年裡,台灣的房價上漲太快,但與處於與台灣類似經濟發展階段的其他發達國家相比,其經濟實際上已經萎縮。

過度投資於房地產,其實削弱了台灣的經濟

台灣資本過度投資於住宅,而台灣的創新質量和經濟潛力仍然停滯了,台灣經濟也因其他生產部門的產出疲軟,而變得不那麼多樣化,而只有半導體、計算機和電子產品的生產繼續成長,導致台灣在全球先進製造中的份額在過去25年中下降。相比之下,韓國、中國、印度、墨西哥以及拉丁美洲、非洲和亞洲其他地區的先進製造在全球的份額都有所增加。

台灣的房價已經如此之高,需要進行重大的重新調整,要麼大幅降低房價,要麼大幅提高工資。房價只下降幾個百分點或工資只增加幾個百分點是不夠的,因為這不足以重新平衡房地產市場。台灣的政策制定者需要計算應該提高多少利率才能有效降低房價以確保負擔能力。

根據國際貨幣基金組織發布的一項研究,其作者分析了20個發達國家的數據,發現實際短期利率提高1%有助於將房價降低3.61個百分點。

此外,一項針對18個經濟合作暨發展組織國家的研究發現,對富人減稅對經濟幾乎沒有價值,因為它不會顯著促進經濟成長,反而會加劇貧富差距等。因此,為了遏制房價上漲,台灣的政策制定者不僅需要提高抵押貸款利率,特別是對於擁有多套房屋的人,還需要提高高收入人群的個人所得稅,以遏制房價過高的情況。

房價上漲的另一個原因是台灣的拍賣公有土地制度。由於出價最高的公司可以獲得公有土地的購買權,這導致一些地區的競標激烈,從而推高了地價,助長了高房價。

高雄第1季開發區土地標售  標脫率82%
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土地價格已經變得如此之高,在某些地區甚至占建築成本的40%到50%。如果說政府是台灣房價上漲的幕後推手,由於其出售公有土地的方式,那麼政府需要認清自己的角色,改革體制,以穩定和降低地價。除土地銷售收入外,政府應採用更多的累進所得稅來替代政府收入。

此外,土地銷售法規還應包括要求建築商不得將房子定價超過土地價格的一定數額,如果土地銷售被用於使相關的政策制定者和企業受益,那麼就需要調查腐敗官員,並製定更強有力的措施,懲罰他們以及那些從這些計劃中受益的人。

政府還應開發其他創新方法來解決台灣的住房危機,例如將利率與收入水平或擁有的房屋數量掛鉤。政府還應促進更多住宅合作社的形成,以建造像北歐國家那樣的經濟適用房。在挪威,住宅合作社占總住宅總量的15%,而在瑞典,住宅合作社占總住房的20%。

住房危機對台灣經濟和社會帶來嚴重後果,是時候台灣政府採取堅決措施解決問題了。

台灣需要將精力,重新投向生產力更高的企業

投資房地產作為財富儲備的前提是經濟不斷擴大,但台灣經濟相對於處於類似經濟發展階段的其他發達國家而言已經萎縮。

台灣對生產性企業的投資不足,使其不像其他頂級城市那樣具有投資吸引力。在經濟成長和發展不相稱的情況下,炒房是不明智的,導致房屋被高估,對真正的購房者和投資者都造成傷害。購房者將無法負擔房屋,而投資者將無法獲得更高的回報。因此,投機炒房的錢被困在高估的房子裡,讓台灣人資產豐富,現金匱乏,導致台灣人沒有足夠的錢花在基本必需品上。

到最後,炒房只惠及一小部分人,反而在台灣經濟不景氣的情況下,讓台灣其他人的處境更糟。

為了使住房投資物有所值,只有政府和企業也更加努力發展經濟並使國家對投資更具吸引力,這才有意義,但這需要更快地提高工資以增加內需,從而在國內企業中產生更高的收入和利潤,然後將其用於進一步的創新。

以過度投機為基礎的停滯經濟無法以任何永續的方式做到這些,如果台灣經濟繼續停滯,從長遠來看,這將難以為台灣的住房投資帶來更高的回報。唯有台灣經濟有意義地擴張,才能有更永續的創富方法,而不是在經濟停滯不前的情況下過度投資高估的房屋。

今天,台灣需要在這兩條道路之間做出選擇。台灣是想繼續這種肆無忌憚的過度投機,製造更多社會不穩定,還是想走一條更永續的經濟成長道路?