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房屋買賣出問題,違約金怎麼算?如何評估是否該打酌減違約金的官司?

房屋買賣出問題,違約金怎麼算?如何評估是否該打酌減違約金的官司?
Photo Credit: shutterstock.com/達志影像

我們想讓你知道的是

在我處理過的買賣房屋糾紛中,房屋買賣常見的爭議,除了房屋本身的瑕疵該怎麼處理的問題外,許多民眾常諮詢的問題就是:林律師,請問房屋買賣違約金如何計算?是不是上法院一定就不用賠那麼多錢?如何評估我是否該打酌減違約金的官司?

文:林明忠律師

在我處理過的買賣房屋糾紛中,房屋買賣常見的爭議,除了房屋本身的瑕疵(漏水、海砂屋、鋼筋外露)該怎麼處理的問題外,許多民眾常諮詢的問題就是:

林律師,請問房屋買賣違約金如何計算?是不是上法院一定就不用賠那麼多錢?如何評估我是否該打酌減違約金的官司?

要解答上面問題,要從新竹市A小姐的故事開始談起。

聽信網友建議,痛失百萬房屋買賣違約金的A小姐

A小姐是知名大廠的高級工程師,因為工作關係,A小姐在公司附近向B建商購買了一戶約新台幣3000萬的電梯大樓預售屋。好不容易等到建商完工,沒想到驗屋時卻發現房子有很多地方,跟契約約定的房屋規格與品質有所出入。

這跟A小姐預售時的想像差太多,A小姐也嫌轉賣麻煩,於是便想要解約不買。但因為A小姐已經給付約4成,即1200萬元的房款,眼看下一期繳款通知又要到了,於是A小姐詢問網路法律諮詢社團。有網友告訴她:「只要房子有問題,都可以行使物之瑕疵擔保責任解除契約、不用繼續繳款,也不用賠任何違約金。」

於是A小姐便聽信網友建議,直接以存證信函通知B建商決定解約,並告知B建商從解約那一刻起不再給付任何房款。沒想到B建商不理會A小姐的存證信函,仍然在契約約定付款時向A小姐催款、否則就要解除契約,沒收房屋總價15%即450萬元的已付價金。

A小姐想說,我早就已經解約了,就不理會建商後續的催款通知。直到建商解約並發函通知A小姐領回扣除違約金的已付房款後,A小姐見450萬元竟然被建商沒收,便一狀告上法院,想請求法院酌減或免除違約金,要求B建商返還違約金。沒想到A小姐的請求被法院全部駁回。A小姐敗訴後非常不甘心,經人介紹拿著一審判決來諮詢我:

林律師,建商的房子明明有問題,為什麼法院一審會判我敗訴,我450萬都被建商沒收,難道社會沒有公理了嗎?

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Photo Credit: shutterstock.com/達志影像

買賣房屋有瑕疵、不一定能解約/拒付款

A小姐因為受到網友誤導,在解約前誤解了一件事,為她後續被沒收違約金的結果埋下伏筆,那就是A小姐有「只要有房屋瑕疵、我就可以拒付房款或主張解除契約」的誤解。

其實,即使房屋確實有瑕疵,也並不代表可以拒付房款或主張解除契約,這可以參考我寫的兩篇文章:《房屋買賣糾紛解約怎麼處理?》、《中古屋買賣若是驗屋沒過,買方「不一定」有權拒絕付款?》裡面有清楚說明。所以,除非房子有重大的結構性瑕疵,已經明確到影響居住安全,這時買方行使解約權較能獲得法院支持,而如果買方屬於合法解約,賣方即無法請求違約金。

但在非上述範圍的瑕疵中,除非符合契約約定的解約條件(例如海砂屋即高氯離子解約標準,很多契約會特別約定數值),否則買方行使解約權是否合法,在法院上仍是未定之數。若法院嗣後認定解約不合法,則買方很可能像A小姐一樣,必須被沒收賣方違約金。

房屋買賣違約金能否減少,法院常見的「四個考慮」

坊間常見違約金的條文約定如下:

  • 賣方違約(通常是反悔不賣)

買方依第一款或第二款解除契約時,賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方,如有遲延利息應一併退還,並應同時賠償房地總價款百分之OO之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限。

  • 買方違約(實務上常見)

買方違反有關「付款條件及方式」之規定者,賣方得沒收依房地總價款百分之OO計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限,買賣雙方並得解除本契約。

違約金條文理解並不困難,所以實務上通常出現的爭議在於:如果發生違約事由,違約的一方,是否能依據民法第252條規定「約定之違約金額過高者,法院得減至相當之數額。」主張少賠或不賠呢?

答案是:不一定,通常法院至少會考量「四個因素」。

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Photo Credit: shutterstock.com/達志影像

常見考量因素1:確認賣方是否為企業經營者

如果賣方是建商等企業經營者,例如A小姐的案例中,則不管是中古屋或是預售屋交易,都會受到「預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項」、「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定的限制,而有違約金不得超過房地總價15%的限制。如有違反,則就超過部份的違約金,通常即屬不得收取的範圍。

在大多數的案件內,通常建商都會依照政府上述的規定作為違約金的上限。不過如果「消費者與消費者」間的房屋買賣,就沒有上述限制。因此在消費者間的不動產交易中,即使約定的違約金超過房地總價的15%,仍是有效的。但法院有時在判決時,仍會以房地總價15%做為違約金是否過高的參考基準。

常見考量因素2:考量「被違約方」的損害與原可取得的利益損失

以上述A小姐的案例來說,B建商因為A小姐的違約不買行為,可能有下列損失:

  1. 若A小姐履約,建商原可取得的利潤損失:例如,B建商賣屋給A小姐,這筆交易B建商扣除成本後可以賺500萬,但因為A小姐違約不買,B建商就無法賺到這筆錢。
  2. 轉售跌價損失:例如A小姐違約後,B建商把同樣的物件賣給C,但只賣了2600萬元,就會產生400萬元的跌價損失。雖然實務上目前跌價損失的計算基礎,到底是以(1)解約當天的鑑定價格價差;或是(2)以實際轉售的價差為計算,仍然有爭議,不過跌價損失仍然是法院考量的環節之一。
  3. 其他賣方可舉出的成本如行銷、仲介、代銷費等:目前這些項目是否可算是違約的損害,實務上仍有爭議,須個案認定。

常見考量因素3:債務已經一部履行的利益

依照〈民法第251條〉規定:「債務已為一部履行者,法院得比照債權人因一部履行所受之利益,減少違約金。」以上述案例為例,A小姐已經繳納了1200萬元房款了,則就1200萬元對B建商來說,自然屬於A小姐債務已經一部履行的利益。

只是,這裡的「一部履行利益」的認定,究竟是用1200萬元來計算?或僅是1200萬的利息?或可依國稅局「同業利潤標準表」去計算所生的淨利潤來認定?都會產生非常不同的認定結果。這邊法院實務暫時也沒有一致的見解,故實際上仍須看個案判斷。

常見考量因素4:是否惡意違約/違約理由?

對A小姐來說:自己並沒有惡意違約,因為是B建商先蓋出了瑕疵屋,沒有誠信在前。縱使A小姐的解約不合法,但B建商對於A小姐違約不買的行為,難道沒有責任嗎?簡單來說,B建商的不誠信行為或是A小姐並非故意違約的情況,可以作為酌減違約金的理由嗎?

關於違約者是否故意違約,或請求違約金的一方是否本身也有可歸責的地方?這個在過去的法院判決,確實曾經作為考量的環節,甚至我個人認為法官在審案上,多少會因為這個因素而影響自由心證的認定。