台灣房價這麼高，該買房還是租屋？北大彭建文拆解房地產市場「四高二低」怪現狀

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在台灣，房價長年高漲不跌，許多人會歸因於台灣人「有土斯有財」的傳統觀念導致，但國北大教授彭建文卻不這麼認為：「美國人不也嚮往擁有自家庭院、游泳池的獨棟房屋嗎？」而臺灣租屋市場資訊不夠透明，對租屋者而言欠缺保障與自主性，而這些都將潛在租屋族群推往購屋的道路。

作者：人文．島嶼（採訪撰稿：林義宏｜編輯：林俊孝｜攝影：W. Xiang、林俊孝）

台灣房價連年高漲，網路上甚至盛傳「房價只漲不跌」的神話，事實真是如此嗎？除了關心帳面上的價格起伏，我們還可以如何更深入瞭解台灣房地產市場的現況與來龍去脈？

「台灣住宅市場有很多特別之處，也因此構成許多特殊的問題。」投入房地產經濟研究超過30年，國立台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文指出，這些問題不只是宏觀經濟議題，更牽涉許多人眼前具體的人生難題，以及國家人口結構的困境。

初出社會的年輕世代，在租屋／購屋的分叉路上，會如何做出抉擇？面臨嚴重少子化與高齡化問題，甚至連續兩年人口負成長的台灣，住宅需求將如何變化，可能為房地產市場帶來什麼隱憂？

剖析問題前，先從現象著手。彭建文結合多年觀察與實證研究，盤點台灣房地產市場「四高二低」的怪異現況。

首先，台灣有全球名列前茅的「住宅自有率」，即「住在自己（或家人）擁有的房子裡」的家戶比例。彭建文指出，台灣住宅自有率從1980年至2000年，由72.5％提升至約82.2％（基於調查方法不同，數據可能有些許落差），充分體現台灣人對「擁屋」的追求。

跨國經驗顯示，高住宅自有率有助於提升居住環境與社會整體的穩定性，「美國曾經提出很多政策，努力想提升住宅自有率，但效果卻相當有限，數字停留在64－67％的區間。」而台灣的住宅自有率落在八成左右，在自由市場體系的國家裡實屬罕見。

房仲業者常拿高住宅自有率當作台灣人買房「剛性需求」的證據，然而，台灣房地產市場早已和最基本的供需法則背道而馳。

「當一種產品在市場上供過於求，價格應該下跌。」彭建文解釋，「換句話說，『空屋率』和『房價』應該呈現反向關係：空房子越多，房價照理來說會越低。但台灣不僅房價很高，空屋率也很高，是個弔詭現象。」

2022年，台北新屋成交價平均每坪直逼近一百萬，很多人可能連車位都買不起。年輕人紛紛喊著買不起房，新建案卻依然如雨後春筍般冒出，彷彿除了考慮市場供需，別忘了房屋也有壽命，也會變老。

台灣另一個住宅危機在「老舊住宅比例」過高，台北市逾五成房屋為30年以上的老舊建築，其他縣市則大多超過四成，政府執行都市更新的速度卻相形緩慢。

這些特性也伴隨「低租金報酬率」、「低居住品質」的後果。由於房價過高，房東把房子租出去，租金其實不足以補貼房貸；不過特殊的是，儘管租金報酬率低，很多房東還是能靠「價差」賺回來，換言之，必須倚賴房價持續上漲的趨勢來獲利。

而大量老舊住宅於環境衛生與安全各方面均堪憂，也造成租屋族群，以及購買中古屋自住者花費不少金錢，卻無法享受相稱的居住品質。

在這個薪資漲幅跟不上物價的年代，購屋、生育成本雙雙上漲，發生相互排擠的效應。「很多人必須思考：自己到底要孩子、還是要房子？有了房子，就沒錢養孩子；想要有孩子，就沒錢買房子。」彭建文以順口溜般的句子，感慨道出當代年輕人的辛酸。

不僅高房價遏制了年輕世代養兒育女的意願，造成少子化危機；高齡化與扶養比提升，更透過「離巢、不離巢」的選擇機制，默默影響住宅市場。彭建文分析2010年台灣人口與住宅普查資料，發現「家戶生命週期」因個人的經濟與扶養負擔而有不同，由此更能窺見住宅需求停滯的跡象。

所謂家戶生命週期，指的是一個家戶從組成、繁衍以至消逝的歷程。當一對伴侶決定結婚成家，各自離開原生家戶並在外自立，便是一個新家戶的形成（household formation）。未來他們的小孩成年後如果出外工作，也可選擇遷出原生家戶，並透過租屋或購屋自住方式，成立新的獨居家戶。

台灣在家戶生命週期上最明顯的特色，就在子女「離巢」（即離家而居、成立新家戶）比例較低，即使已婚生子的人仍常與父母共同居住，這在歐美國家相當少見。除了重視家庭的傳統觀念、國家地理幅員較小等因素，高昂的房價與租金也是年輕人「不離巢」的主因之一。

若家中有學齡前子女或高齡者，同樣會降低離巢的意願，畢竟父母可以幫忙照顧子女，而自己又得照顧父母或祖父母。彭建文指出，從家戶中的人口結構折射至台灣社會整體的人口變化，可以想見，嚴重的少子化問題，加上高齡化造成的高扶養比，將可能使得年輕人更難離巢，也讓住宅消費需求隨之減少。

房價水漲船高，以及日漸失衡的人口結構，不僅引燃居住正義、世代正義的難題，也導致住宅需求停滯。可是「剛性需求」減少，似乎還不足以讓「房價不跌」的神話破滅。

「很多人會問：人口與家戶量都減少了，為何房價還在上漲？」彭建文解釋：「雖然購屋自住的剛性需求大幅降低，台灣房地產市場的投資需求卻還在增加。」近年投資客大肆將資本投入房地產市場，對房價產生的抬升力道已經大到超過消費需求降低的負面影響，從而出現房地產價格連年看漲的態勢。

「不過，金融面或投資面對房價的影響，終究是短期效果。」彭建文強調，「長期而言，房價仍會受到人口結構變化的影響。」實際分析長達近30年（1982-2010）的資料，他發現出生率確實能帶動房價提升，高齡人口比例則會拉低房價，只是這些趨勢暫時被投資熱潮所掩蓋。