日圓走跌,台灣人搶當東京、大阪包租公!日本買房該留意什麼投資風險?

日圓走跌,台灣人搶當東京、大阪包租公!日本買房該留意什麼投資風險?
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我們想讓你知道的是

日圓貶值使得台灣人去日本置產重現熱潮。事實上由於日圓趨貶,加上低利率,全球資金都看好不動產市場,東京都地區仍是首選標的,其他地區的投資就要看功力了。

文:孫蓉萍

日本房仲業者分析,東京的「多樣性」仍無可取代。這裡的平均薪資較高、工作機會較多、通勤也方便,另外購物和娛樂設施也很多,魅力十足。

2021年4月東京總人口比一年前減少2.5萬人,但如果限定為「日本人」,則增加了7440人,表示其實東京減少的是外國人。另外以疫情嚴重的2020年為例,東京移入的15~29歲人口淨移入7.4萬人,顯示年輕人真的很喜歡東京,而這些人潛藏租屋需求。

事實上,不只台灣人,全世界都瞄準日本的不動產。

東京不動產業者透露,韓國、美國等地投資人,最近紛紛詢問價位在1億到3億日圓的公寓。《朝鮮日報》報導,以1億日圓的公寓為例,2019年需要11.16億韓元,現在只要9.46億韓元,將近打8折。同時2019年首都圈新建公寓平均價格5980萬日圓,今年5月已經漲到6088萬日圓。如果以美元計價,2019年54.6萬美元,今年5月只要47.6萬美元,吸引力十足。

除了散戶之外,外國的年金基金、大學基金、壽險、富豪資產管理公司等,更是看好日本不動產,主因是利率寬鬆。對法人投資人來說,光靠股票、債券等傳統的資產不足以應付需求,必須有一定比率的資產放在不動產上。

《東洋經濟週刊》指出,和其他國家比較,日本不動產的市場區域很廣,不只有東京,還有大阪等許多有特色的城市,而且交易制度健全,也遵守約定,政局穩定,也不容易有過度大膽的政策轉換;當然,最重要的還是維持超低利率政策,投資人用低利率就能得到高報酬。

投資客注意,地點不宜偏遠

不動產業者CBRE公司指出,去年日本來自海外的不動產投資額就達到103億美元,其中美洲占48億美元,亞太地區占25億美元。這兩年來投資額最高的外國公司是香港基匯資本公司,總額2820億日圓,2014年投資大阪凱悅飯店後,即陸續收購日本物件。第2、3名則分別是美國德州教職員退休年金(2690億日圓)和美國黑石集團(2210億日圓)。

不可諱言的是,對散戶來說,投資海外不動產畢竟不在自己的國家,有時鞭長莫及。疫情就打亂了很多人的計畫,柳政億說:「這兩年我們做最多的售後服務,就是幫客戶去沖馬桶、開窗戶;一位客戶因為小孩匆忙回台灣,我們還幫他進屋裡去清冰箱裡的食物」。

另外匯率是這一波台灣人投資日本房地產的重要因素,但未來走勢是未知數,先前投資日本不動產失敗的案例中,原因除了找不到房客、地點偏遠外,購屋時日圓匯率太高,也侵蝕了獲利。雖然一般認為日本短期內不會調高利率,但匯價波動難免。房仲業者也只能建議客戶盡量分批換匯,看到有合適的物件時,才能快速簽約。

因此,先做足功課再買房,是投資海外房地產的第一課。

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責任編輯:丁肇九
核稿編輯:翁世航