房價有可能反轉嗎？過去半世紀台灣房市經歷6次循環，最長一次收縮期達16年

近來受到通貨膨脹、升息等影響，房市業者多以審慎保守看待，再加上政策無鬆綁空間、買賣雙方對於價格認知差距拉大，房市恐再度出現反轉跡象，然而年底前最後一波的推案大潮，使建案銷售競爭壓力將較前3季更高，亦對房價造成壓力。房價有可能崩盤嗎？政大財管系教授陳明吉研究指出，過去半世紀，台灣房價經歷6次循環，其中1次有16年之久，不過因有政策調控，不至於房價崩盤產生金融危機。

學者指出倘若房價反轉，最長將達16年

在美國公布了降幅快於市場預期的10月消費者物價指數（CPI）數據後，投資人期待聯準會（Fed）接下來的升息步調可能放緩，而事實上也有不少聯準會官員表態支持放緩升息，帶動股債同步反彈。

蘭克林證富券投顧指出，觸發通膨的因素由能源轉向房市與薪資等因素，預期即便通膨可能因供給面瓶頸緩解而觸頂，相較於過去的經濟循環，本波物價仍將處於相對高檔，使得通膨前景仍具挑戰。

當前多數央行以對抗通膨為唯一目標，並接受為抑制通膨可能帶來的經濟負面影響，蘭克林證富強調，雖然面對政策快速收緊使風險性資產承壓，預期一旦緊縮政策有所緩解，股債資產的負相關性將回復正常化，債券可望重拾抵禦風險功能。

隨著近日股匯市劇烈震盪，台灣房地產也有改變。《經濟日報》引述政治大學商學院信義不動產研究發展中心，財管系教授陳明吉研究指出，台灣房價漲多跌少，而處於上漲趨勢中，其中原因包含1980年代末期，由經濟成長和金融自由化帶動；此後房價再隨著金融因素持續攀高，造成全台各地房價上揚。

雖然過去房價並沒有出現結構性的改變，但不代表未來不會轉變而成長期下跌。陳明吉表示，短期投資者要特別注意房價波動風險，過去半世紀以來，台灣共有6次，最長一次收縮期將達16年。

此外，台灣經濟研究院也告訴我們，2022年10月營造和不動產業的業者看法均呈現悲觀，其中，工程承攬情況仍未好轉，且最後修整工程業者也因房屋完工量減少而業績逐月下滑。

加上不動產業者面臨金融市場表現疲弱、房貸利率走高、國內外經濟下行壓力仍大，致使房市交易件數萎縮，所以營建業有超過一半比例的廠商看壞當月景氣表現，且對未來半年景氣看法續呈保守。

2022年10月六都建物買賣移轉件數月增率為6.9%，主要是因台股不斷出現下跌、房貸利率已連3升、國內經濟成長率屢遭下修，致使預售屋及中古屋市場交易件數萎縮的情況日趨顯著所致。

台經院提供

房市每10件中，有3件持有不到2年便轉手獲利

台經院展望未來半年，利空力道壓制的氛圍，市場多以審慎保守看待，主要是貨幣政策趨向緊縮、房市政策無鬆綁空間、買賣雙方對於價格認知差距拉大，以及年底前最後一波的推案大潮，將從各區慢慢爆出新案，到時候建案銷售競爭壓力將較前3季更高。

至於近年的房地合一稅務2.0也同時影響房地產業者。永慶房屋研展中心數據顯示，2022年第2季，總共11多萬筆的房市交易資料中，遭到課徵45%重稅的短期交易件數直逼3萬筆，占全部房市交易量的26.7%；總共貢獻國庫超過102億元，稅收占比約28%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，數據表明，相當於房市上每10件交易案中，就有將近3件是屋主持有不到2年便轉手獲利的案例。課徵的新台幣102億元永慶房屋以45%稅率回推，房市短期交易案總共獲利高達227億元，平均單件獲利76萬元。

永慶研展中心數據顯示，房市短期交易狀況不僅盛行，獲利也驚人，也因此造就房價短期內的全面推升。若以房地合一2.0上路一年前後比較，2022第二季7大都會區房價除台北和新北年漲幅各為8.7%和10.2%之外，其餘5都年漲幅都超過15%，新竹縣市和高雄市的房價更是飆漲超過20%

近期房市雖然因為全球採取升息、緊縮政策以對抗通膨而有盤整降溫現象。他們強調，要是隨著全球經濟復甦、各國開始降息，重回超低利率時代，房市炒作的亂象隨時有可能捲土重來。陳金萍建議，消費者要特別注意房屋前一手的交易狀況和成交日期，才能做出對自己最有利的決策。

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核稿編輯：翁世航