房價有可能反轉嗎?過去半世紀台灣房市經歷6次循環,最長一次收縮期達16年

房價有可能反轉嗎?過去半世紀台灣房市經歷6次循環,最長一次收縮期達16年
Photo Credit: 中央社

我們想讓你知道的是

最近經濟開始走下波,貨幣政策日益緊縮,民眾逐漸縮手買房拉緊荷包,而年底一波推案大潮,將讓房市業者傷透腦筋。

近來受到通貨膨脹、升息等影響,房市業者多以審慎保守看待,再加上政策無鬆綁空間、買賣雙方對於價格認知差距拉大,房市恐再度出現反轉跡象,然而年底前最後一波的推案大潮,使建案銷售競爭壓力將較前3季更高,亦對房價造成壓力。房價有可能崩盤嗎?政大財管系教授陳明吉研究指出,過去半世紀,台灣房價經歷6次循環,其中1次有16年之久,不過因有政策調控,不至於房價崩盤產生金融危機。

學者指出倘若房價反轉,最長將達16年

在美國公布了降幅快於市場預期的10月消費者物價指數(CPI)數據後,投資人期待聯準會(Fed)接下來的升息步調可能放緩,而事實上也有不少聯準會官員表態支持放緩升息,帶動股債同步反彈。

蘭克林證富券投顧指出,觸發通膨的因素由能源轉向房市與薪資等因素,預期即便通膨可能因供給面瓶頸緩解而觸頂,相較於過去的經濟循環,本波物價仍將處於相對高檔,使得通膨前景仍具挑戰。

當前多數央行以對抗通膨為唯一目標,並接受為抑制通膨可能帶來的經濟負面影響,蘭克林證富強調,雖然面對政策快速收緊使風險性資產承壓,預期一旦緊縮政策有所緩解,股債資產的負相關性將回復正常化,債券可望重拾抵禦風險功能。

隨著近日股匯市劇烈震盪,台灣房地產也有改變。《經濟日報》引述政治大學商學院信義不動產研究發展中心,財管系教授陳明吉研究指出,台灣房價漲多跌少,而處於上漲趨勢中,其中原因包含1980年代末期,由經濟成長和金融自由化帶動;此後房價再隨著金融因素持續攀高,造成全台各地房價上揚。

雖然過去房價並沒有出現結構性的改變,但不代表未來不會轉變而成長期下跌。陳明吉表示,短期投資者要特別注意房價波動風險,過去半世紀以來,台灣共有6次,最長一次收縮期將達16年。

此外,台灣經濟研究院也告訴我們,2022年10月營造和不動產業的業者看法均呈現悲觀,其中,工程承攬情況仍未好轉,且最後修整工程業者也因房屋完工量減少而業績逐月下滑。

加上不動產業者面臨金融市場表現疲弱、房貸利率走高、國內外經濟下行壓力仍大,致使房市交易件數萎縮,所以營建業有超過一半比例的廠商看壞當月景氣表現,且對未來半年景氣看法續呈保守。

2022年10月六都建物買賣移轉件數月增率為6.9%,主要是因台股不斷出現下跌、房貸利率已連3升、國內經濟成長率屢遭下修,致使預售屋及中古屋市場交易件數萎縮的情況日趨顯著所致。

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台經院提供

房市每10件中,有3件持有不到2年便轉手獲利

台經院展望未來半年,利空力道壓制的氛圍,市場多以審慎保守看待,主要是貨幣政策趨向緊縮、房市政策無鬆綁空間、買賣雙方對於價格認知差距拉大,以及年底前最後一波的推案大潮,將從各區慢慢爆出新案,到時候建案銷售競爭壓力將較前3季更高。

至於近年的房地合一稅務2.0也同時影響房地產業者。永慶房屋研展中心數據顯示,2022年第2季,總共11多萬筆的房市交易資料中,遭到課徵45%重稅的短期交易件數直逼3萬筆,占全部房市交易量的26.7%;總共貢獻國庫超過102億元,稅收占比約28%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出,數據表明,相當於房市上每10件交易案中,就有將近3件是屋主持有不到2年便轉手獲利的案例。課徵的新台幣102億元永慶房屋以45%稅率回推,房市短期交易案總共獲利高達227億元,平均單件獲利76萬元。

永慶研展中心數據顯示,房市短期交易狀況不僅盛行,獲利也驚人,也因此造就房價短期內的全面推升。若以房地合一2.0上路一年前後比較,2022第二季7大都會區房價除台北和新北年漲幅各為8.7%和10.2%之外,其餘5都年漲幅都超過15%,新竹縣市和高雄市的房價更是飆漲超過20%

近期房市雖然因為全球採取升息、緊縮政策以對抗通膨而有盤整降溫現象。他們強調,要是隨著全球經濟復甦、各國開始降息,重回超低利率時代,房市炒作的亂象隨時有可能捲土重來。陳金萍建議,消費者要特別注意房屋前一手的交易狀況和成交日期,才能做出對自己最有利的決策。

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核稿編輯:翁世航