《平均地權條例》修法拚三讀，業界憂中小型建商倒閉潮，大批預售屋成「爛尾樓」

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外界關心的重要打炒房政策《平均地權條例》修正案，可望於1月10日三讀通過。業內人士強調，有些體質不佳的中小型建商倒閉，對於市場不見得是壞事，但是呼籲民眾要注意建商體質，以免最後無法交屋成為冤大頭。

外界關心的重要打炒房政策《平均地權條例》修正案，可望於1月10日三讀通過。政府祭出5大招遏止炒房，分別是：限制換約轉售、重罰炒作行為、增訂檢舉獎金制度、建立檢舉獎金制度和管制私法人購屋。對此，業內人士呼籲，經濟前景不明朗，民眾應審視小型建商體質，未來恐有倒閉無法交屋的問題，進而掀起爛尾樓現象。

日前，中力都市更新總經理戴雲發告訴《經濟日報》，該法案通過後都市更新和危老改建進入「停滯期」，主要原因包含營造成本高昂、銀行融資成本變高，還有過去的打房政策，均造成都更案卡關破局。

不過，《關鍵評論網》訪問文山區房屋買賣業者David表示，生意本來就沒有一定賺錢，過去十多年來，房地產業歷經大多頭，物料價格也相較平緩，試問都市更新和危老改建有進入「快速成長期」嗎？

David強調，近年來業內及投資客認為房市榮景會一直下去，才持續擴張信用導致房價高漲，連帶拖累租市場也水漲船高，種種弊病下房屋市場不透明，投機炒作風氣盛，諸多弊病儼然是全民共識的國安問題，而適度地讓房價降溫，對房市未來走勢也未必是壞處。

不過，值得注意的是，過去中小型建商「預售屋」是它重要的財源，歷經過去幾年的可以向銀行借貸的金額也變少（土建融管制措施）、原物料成本上揚，再加上缺工問題，若遇到的景氣快速下滑，中小型建商可能出現「爛尾樓」的現象。

去（2022）年著名的爛尾樓，包含新北市樹林沅臻建設預售案「凱旋大苑」建商宣告解散，原規劃地下3層、地上14層的2幢2棟大樓，開案不久103戶火速完售，如今一層都還沒蓋好建商就倒閉了。業界盛傳此為冰山一角，未來房市政策上路後，體質不佳的建商將遇到挑戰。

對此，內政部代理部長花敬群日前去（2022）年11月時強調，現階段市場上開始出現建案停工事件，已要求相關單位啟動內部檢討機制，也呼籲銀行要留意「中小型建商的融資」問題。David強調，未來景氣不明，呼籲民眾特別小心中小型建案的預售屋，要避免無法建商倒閉，屆時交屋的情況。

1. 限制換約轉售

預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違規者均可按戶棟處罰50至300萬元。

房屋買賣業者David指出，許多投資客由成屋轉向「預售屋」，只要付出訂金就可以利用預售單買賣，除了省去裝潢、監工等問題，以一紙單據就可以炒作，獲利非常驚人。因此「限制換約轉售」必須杜絕這樣的投機行為。

2. 重罰炒作行為

明確規範散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，或是以其他影響不動產交易價格或秩序的操縱行為進行炒作，都可按交易戶（棟、筆）數，處罰100至5000萬元，並可連續處罰。

3. 建立檢舉獎金制度

民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具證據向縣市政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

4. 管制私法人購屋

增訂私法人購買住宅用房屋許可制規定，並限制取得後於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。業者對此指出，過去許多投資人開公司買房地產，又可能以「資產去借錢融資」，未來盼能遏止變相炒房的問題。

5. 解約申報登錄

預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報登錄；違規者將按戶棟處罰3萬至15萬元。

內政部表示，為引導不動產市場正常發展，防止私法人投資炒作，防杜虛報價格，阻斷契約轉售牟利等行為。這次修法除限制預售屋、新建成屋簽約後原則不得換約轉售及私法人購屋許可制外，並明確定義不動產炒作行為與罰則，同時建立違規檢舉獎金制度，提升稽查效能等，強力遏止不動產炒作。

最後，內政部補充，本法案在行政院會參酌各方意見有作微調，包括將不動產炒作行為的行政罰罰鍰上限，由500萬元提高至5000萬元，不另修訂刑罰處罰規定。

此外，授權內政部可以公告不受換約轉售限制的例外情形，例如買受人在簽約後因受強制執行、重病長期療養、非自願失業或重大變故以致無力繳款，經報請縣市政府核准後可不受限制。

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核稿編輯：翁世航