買房 vs. 租房的優缺點與風險分析：老了租不到房怎麼辦？我就是想買房該怎麼做？

文：雨果的投資理財生活觀

「該租屋還是買房？」

許多年輕人剛出社會，若是到比較遠的地方工作，尤其是離開家到外縣市，剛開始應該是租房子，但如果有打算長期在此城市定居工作，或是要結婚生小孩時，最終都還是會面臨到一個問題，我該長期租房子還是買房子？

在思考這個問題之前，我們了解一下買房與租房的優缺點與風險。

租房的優缺點與風險

優點：居住費用相對較低、可依照工作地點更換居住地，不會被房子限制住工作機會、不需要負擔房屋修繕與政府稅金、若不喜歡居住環境或鄰居，可於租約滿後隨時搬離、可能可有較多資金進行投資儲蓄。

缺點：屋主可能隨時收回房子、年老後不容易租到房子、未來幾十年都需要支付房租、無法任意裝修或更換家具、租金調漲。

風險：遇到惡劣的房東、沒有如計畫的增加儲蓄與投資、年老後租不到房子。

擁有房產的優缺點與風險

優點：有安心與踏實感，不用擔心屋主不續租、繳完房貸就不需要再每個月支出房租、每個月支出固定，不用擔心房東每年調漲房租、房產未來可能增值、繳房貸也等同於在儲蓄，退休時可當作退休金來源、可任意裝潢調整家具。

缺點：目前的房價負擔相當高、工作地點受限於房子地點、人生各階段所需的房子不同，要換屋的時候相當耗費精神（買賣房子）、要承擔房子因天災人禍所造成的損失（漏水、火災、地震）、負擔房屋每年要繳的稅金與維護費。

風險：房價下跌造成資產縮水、房屋建造品質不良或天災導致永久性損失（海砂屋、輻射鋼筋、地震、火災）。

簡單的區分兩者的風險，租屋者必須要每個月支付居住費用，就算是60、70歲退休後也還是要有能力負擔這筆費用，退休金規劃上就必須要把這筆居住費用計算進去，而買房者則是將一大筆資產獨壓在一棟房產上，如果這棟房產因天災人禍有任何損傷，對於資產減損上會是很大一筆資金。

決定要擁有房產的人，除了要存到大筆的頭期款之外，應該都會擔心兩件事情，一個是房貸能不能每期都付得出來，另一點是房價會不會下跌，房貸負擔的部分需要量敵從寬，不要把自己的生活費用壓縮到自己很難忍受，畢竟這筆房貸一付就是2、30年。

我也不會設定房貸不要超過收入的三分之一這種條件，因為每個人的收入與需求不同，對於月收入20萬的人來說，若他的生活習慣本來就很節省，每個月只需要用到五萬元，他可以背負到十萬元的房貸（二分之一）也不會對生活造成影響。

對於房價下跌，對購屋者來說會是一個心理層面的痛，也可能影響到退休規劃，很多人說自住的房子無所謂房價漲跌，但我卻不這麼認為。

第一，如果你花2000萬買的房子在20年後跌價到1000萬，等於你繳出去的2000多萬房貸（含幾百萬利息）最後只值1000萬元，這是擁有房產最直接的資產淨損，就很像是買3C產品一樣，早買早享受，晚買享折扣，但這筆資產淨損的金額太高了。

第二，如果你這間房產是有在你的退休規劃裡的，原本打算退休後可以將房子賣掉，拿回2000萬，到偏遠一點的地區花700萬買間小房子養老，1300萬可以當作退休養老金，但房子貶值剩1000萬的時候，可能原本計畫要花700萬買的房子價值剩400萬，手上退休可養老的資金只剩600萬元，再加上幾十年下來的物價通貨膨脹，這筆損失會大大影響原本的退休規劃。

房價會跌嗎？

既然房產貶值的影響這麼大，我們應該評估一下發生的可能性有多高，根據一些客觀因素來看，房地產要大幅跌價的可能性相當低，我們不能排除一兩成或甚至三成的回檔，但要貶值一半的機率相對很低，原因有幾點。

房地產、土地、重劃區等一大持有者是保險公司，保險公司每年都需要支付保戶的理賠金與紅利金，他需要透過收到的保費做投資取得更高的回報，除了金融商品之外，台灣的保險公司也大量投資房地產與土地，透過商辦收租、土地買賣增值等方式收取獲利，金融保險公司不會願意看到房地產大幅貶值。

而且台灣的立法委員有很大的比例都擁有相當多的房地產與土地，透過修法、交通建設、城市規劃、與土地變更來讓自己手上的土地倍數增值，這些既得利益者也不會輕易的讓自己手上的資產貶值。

還有一些環境客觀因素，譬如建設公司過去十年買進的土地成本越來越高，原物料上漲也讓建築成本提高，如果房價貶值幅度過大，建設公司推出的新案子就無法獲利，所以新建案的開價價格可能會略減一些來搶客，但不太可能價格會一直降到低於土地與建築成本。

對於已經持有房產的人而言，若沒有非不得已的原因，相信沒有人會願意虧損賣房，假設某屋主當初以1000萬元買進一間房子，就算房地產市況再慘，要賣屋的時候也會希望至少可以拿回1000萬元，先不考慮當初的裝潢成本是否要回收，當初繳給銀行的利息是否也要賺回來，光委託給仲介賣房的4％手續費就不想要虧。

所以屋主的賣房底價通常至少會是當時購屋成本加上仲介費，也就是1040萬元，再加上一些稅金等雜費，屋主可能至少會希望賣出1050萬元，房子每轉手一次就要再提高4％，如果屋主連當初買房子付的2％仲介手續費也想拿回來，房子每轉手一次就會漲價6％，基於以上種種因素，房地產要跌價的機會相當低，而且只要房市熱絡交易頻率高，房價增長的速度還會越快。