韓國首爾房價大跌逾兩成，商業建築交易量創歷史新低，業界人士提醒台灣應引以為鑑

近日韓國房地產下挫，其首都首爾商業建築交易量，創歷史新低。主因是「升息」導致金融體系，發生流動性問題，業者被迫出售大量房地產套現。而台灣房地產相關人士提醒，房市泡沫化恐讓眾人皆遭殃，台灣除了要打炒房，也要設法提高民眾薪資，倘若薪資不提高，再便宜的房，民眾也買不起。

韓國首爾商業建築交易數量創歷史新低

令人感到訝異，韓國首爾的房價面臨大幅度修正。根據韓國房地產委員會（TheKorea Real Estate Board）日前發布的報告顯示，2022年底的首爾公寓交易價格，竟然相較上年大跌了22.09%。

除了首爾以外，韓國大都會區，包括釜山、大邱、仁川等，均出現雙位數的跌幅，直至今日房地產仍處於低迷的情況。近日據《韓國經濟日報》（The Korea Economic Daily）報導，今（2023）年，最精華的首爾中央商務區（CBD）房地產交易數量從38筆下降到12筆，下降了68.4%。

此外，韓國首爾江南商業區（GBD）的江南區和瑞草區，下降了75%，此外，統稱為汝矣島商業區（YBD）的永登浦和麻浦區下降了60%。

就總交易額而言，目前公布金額為4802億韓元（3.64億美元），相較於去年12月的1.2萬億韓元下降了63%。CBD為3329億韓元，比7423億韓元下降55.2%，GBD為446億韓元，下降87.5%，YBD為32億韓元，下降93.6%。

韓國房價崩盤，主因是升息導致的流動性問題

引爆本次韓國房地產風暴的原因是，美國聯準會（Fed）的循環升息，並引發韓國也跟進升息，使房地產業者產生現金流的問題。今（2023）年1月，《韓國經濟日報》報導，韓國KB資產管理公司，被迫出售位於明洞的兩座三星級飯店大樓，而明洞是該國最受外國遊客歡迎的景點之一。

還有，韓元兌美元匯率從1200韓元，不斷貶值到1450韓元才回頭，幅度超過兩成，也造成韓國通貨膨脹嚴重的問題，這些都讓金融體系承受莫大的壓力。包含：韓國前5大的銀行：國民銀行（KB）、新韓銀行（Shinhan）等銀行的房貸利率首度突破8%，創下14年新高。

知情人士告訴韓國記者，韓國KB資產管理公司，確定無法償還貸款，在此之前，許多大客戶已經利用「低利率貸款」多次延長還款日。值得注意的是，韓國KB資產管理公司於2018年收購上述兩座，分別是擁有312間房間的Skypark Central和擁有132間客房的Skypark II，台灣元大證券也是投資者之一。

當地投資房市的投資客也透露，韓國的許多房地產資產因升息而處於違約邊緣，隨著今年即將到期日到來，如果那些公司無法償還貸款，將有更多房產將被出售。

高房價跟低薪相關，沒錢再便宜的房也買不起

除了升息以外，韓國還有什麼原因，會受到如此嚴峻的打擊。5月3日，韓國金融投資協會的數據顯示，在過去十年中，由韓國金融服務公司，在全球房地產投資基金的價值暴增了14倍多，達到72兆韓元（54 億美元）。

這意味著，海外房地產投資的暴增，讓現在的韓國資產公司更容易受到歐洲、美國房地產下跌的影響。韓國工商會（KCCI）經濟政策團隊負責人Kim Hyun-soo說，那些韓國金融服務公司不需向韓國社會的投資者呼籲，建立第三方借款，籌措資金平息流動性問題。

目前，韓國總統尹錫悅於今年元月2日喊出放寬打房政策，但後續出爐包含限購令、調高相關房稅等政策，卻助長房產泡沫的問題。

《關鍵評論網》實際詢問多名在台灣房地產業人士指出，台灣普遍面臨低薪、高房價的問題，對高房價深惡痛絕，但是也不能否認的是，房地產所衍伸的金融問題，層面非常廣泛，一不小心民眾就會受害，反而讓地主財團得利。

過去日本曾遇過房地產泡沫的問題，造成失落十年，當時許多日本民眾貸款買房，抑或是抵押將資金挪作它用，遇上資產泡沫化，便開始還債，導致消費、投資下降，終使日本社會生產力低落，面臨通貨緊縮的問題。

他也呼籲政府，是要「打炒房」引導資金去它處，並非扼殺流動性，否則反使民眾受害。此外，業內人士也一再強調，低薪和高房價是相對的問題，如何「讓民眾買得起才是重點」，倘若一昧將房價打趴，卻讓民眾跟著降低收入、或是欠下大筆債務，到時候房價再低也沒人買得起。

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核稿編輯：翁世航