八張圖分析台灣房價走勢：房地產正式進入買方市場，房市泡沫會不會破滅？
我們想讓你知道的是
整體而言，目前以交易量、成交天數或議價率來觀察，房市的需求確實相較於過去一兩年疲軟，買方進入停看聽的狀態，這也讓建商普遍更加願意讓利。
在利率高漲的時代下，各國房價普遍從高檔明顯滑落，台灣房價也於2022 Q4逐漸從高檔放緩，但部分地區仍相對具有支撐，該如何展望後續房價走勢，M平方利用8張圖表解析目前房市供需狀況，以及房市是否有泡沫現象。
一、2023 Q1房價概況
觀察近期信義公佈的房價指數，普遍從Q4開始逐漸趨緩，尤其作為台灣房市指標的「台北市」以及過去兩年為漲幅領頭羊的「新竹」皆明顯走緩，Q1房價指數分別季減-2.25％和-1.19％，高雄房價於台積電效應遞減下也有所下滑，房價季減-0.64％；但部分地區在剛性自住買盤下價格仍相對堅挺，例如新北和桃園房價則受惠於台北和竹科人的外移而上漲，後者甚至繼續創高；台中則在中科的外溢效應下具一定支撐，季增0.52％。
整體而言，房市在連續漲了將近兩年後漲勢終於有所放緩，雖然部分剛性需求使價格持穩於高檔，但房價熱度在出口和廠商投資動能趨緩下逐漸降溫。
二、價格堅挺，量卻透露需求疑慮
除了觀察價格，我們透過觀察包括成交量、成交天數、議價率等數據也能看出目前房市的熱度有明顯轉冷。
- 房市交易量顯著滑落
觀察內政部公佈的4月房屋交易移轉棟數繼續維持在2萬593棟的低值，年減幅高達-28.65％（前-16.8％），預售屋及成屋的成交量也繼續滑落至歷史低位，都能發現今年以來房市的交易狀況相當冷清。
原因在於全球經濟和製造業動能下滑、央行升息導致房貸利率攀升至2.08％的新高以及政府持續出台房市調控政策（包括平均地權條例），導致市場對於買房的意願相對保守，這也讓房市循環指標（建物所有權買賣面積 - 建物所有權第一次登記面積）自2019 年 6月以來首度出現翻負，反映過去房市供需吃緊狀況有所反轉，通常此後房價容易進入一陣子的修正期。
- 成交天數和議價率上行，市場逐漸轉為買方市場
另外，觀察到各地區的成交天數其實自Q4開始就有不等幅度地上升，且Q1有更明顯地增加，這代表整體買方對於現在購房意願出現顯著滑落，考慮時間增加下也同時使議價空間增加，議價率普遍上行，市場逐漸轉為買方市場。
總體而言，目前以交易量、成交天數或議價率來觀察，房市的需求確實相較於過去一兩年疲軟，買方進入停看聽的狀態，這也讓建商普遍更加願意讓利。
三、台灣房市是否有泡沫？
近日，作為與台灣同樣仰賴外貿的東亞經濟體韓國，其房地產在央行快速升息後開始出現明顯下挫，許多人懷疑台灣房市是否也會跟進這樣的趨勢，我們用以下觀點進行分析：
- 韓國房市的泡沫如何形成？
首先要提到的是韓國獨有的「全租屋文化」，之前我們在全球房地產解析：一文讀懂不動產市場運作中有提到，其運作方式為租客一次性付給房東高額押金，付完約30％~ 80％的房價押金（保證金）後就不需要再付任何房租（水電費除外），當租約到期後，房東再將押金全額退還給租房者，這也是先前韓國居民較常使用的方法，即使去年因韓國央行快速升息導致租客普遍轉向普通的月租房，但仍有將近半數的合約數量為全租房。
全租房的優點在於房客不需要承擔房價跌價的風險及高稅金，銀行大多也樂於提供相關的優惠貸款，在多數房東拿到這筆資金後，普遍會選擇再將錢投進房市，無形間為房市增加了更多槓桿和泡沫，這也讓韓國成為先進國家中家庭債務增長最快速的國家，在房市走多頭時這樣的模式並不會有太大的問題，但當利率逐漸攀升，房市開始走空時，房東開始因為虧損出現資金斷鏈，房屋將有被迫法拍的風險，最慘的情況是租客甚至拿不回原本的押金。
相對上台灣居民雖然也同樣背負龐大的家庭負債，但房市運作並沒有過多槓桿的過程，資金上的責任也相對單純，例如購房者向銀行貸款的資金付給屋主（房東）後，房東並不需要再度歸還，因此資金的運用跟風險都將由屋主本人承擔，買房者則承擔房價可能跌價或房貸無法負擔而被法拍的風險，並不容易產生連鎖反應。
再者，過去幾年由於預售屋交易和炒作明顯增長，其擁有類似「期權」的交易性質也讓市場懷疑是否會造成房市泡沫和金融風險，但以實價登錄系統揭露的2022年全台預售屋件數約8萬1664件來看，在全台建物買賣移轉棟數（31萬8101棟）中佔比約25.6％，顯示成屋仍然是台灣房市的主要交易標的，風險相對可控。
另觀察2022 Q4 的房屋負擔率雖維持在40.25％的歷史高位，但住宅貸款違約率繼續持穩在0.07％的歷史低位，顯示買房者雖負擔高，但財務體質佳且信用風險低，整體房市結構仍然是相對健康。
MM研究員： 房價將落後股市進入修正
最後回到房市的展望，過去在央行升息疊加經濟趨緩的環境下，房價容易走弱，但通常因為買賣時間長以及流動性較低的關係，容易落後股市反應，加上高通膨和疫情缺工間接助長房價，觀察房貸利率已攀升至2％的新高，企業投資縮手及平均地權條例將正式於7/1上路，導致房地產買盤觀望氣氛濃厚，供需吃緊狀況也首度出現反轉。
我們認為房地產正式進入買方市場，投資買房可更有耐心。當然由於賣方同步惜售，買房財務體質健康及低庫存等因素下，即使房市進入修正期，我們仍認為不容易見到顯著的泡沫破滅產生。
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圓剛GC553G2開箱實測：全球首款支援HDMI 2.1規格USB實況擷取盒，支援最高4K144Hz HDR畫質，保留遊戲完整細節
我們想讓你知道的是
圓剛在今年COMPUTEX 2023首度推出支援HDMI 2.1規格的USB實況擷取盒Live Gamer Ultra 2.1 GC553G2，可支援最高4K144Hz通過畫質與4K60fps的影音擷取規格，可說是遊戲實況主、影音創作者的一大利器，癮特務搶先為大家帶來第一手開箱實測。
對於電競玩家而言，追求極致的聲光效果，除了核心的「電腦硬體」規格要夠力，另一個重要的硬體設備莫過於「電競螢幕」了。相較於一般螢幕60Hz的更新率，電競螢幕的更新率都是以「破百」為起步規格，除了Full HD、QHD解析度已經可以做到340Hz、240Hz以上的規格，也因為傳輸速度更快的HDMI 2.1規格漸成主流，讓超高解析度的頂級電競螢幕也有4K144Hz、4K120Hz的高標準，更能完美搭配次世代遊戲主機或是性能更為強大的NVIDIA GeForce RTX 40系列顯卡的桌機或筆電。
不過對於不少經常直播打電動的遊戲實況主，或是遊戲類主題的YouTuber、創作者來說，平常使用的「實況擷取卡 / 盒」若還停留在影像通過畫質（Pass-Through）最高4K60fps水準，不只影響到實際的遊戲體驗，可擷取的畫面僅4K30fps / 2K60fps的標準，也較難滿足影片成品高解析度、高順暢度的素材需求。
也正因為看到市場需求，視訊音訊解決方案大廠圓剛AVerMedia在今年的COMPUTEX 2023展場上首度發表的HDMI 2.1實況擷卡就讓眾多玩家相當期待，其中體積小巧便攜、採用外接形式的Live Gamer Ultra 2.1 GC553G2也將在近期上市，透過HDMI 2.1的進階規格，帶來最高4K144Hz的通過畫質，並能同時支援HDR與VRR規格。這意味著除了電腦平台，次世代主機如PlayStation5或Xbox Series X也都能夠完美搭配，同時也提供高4K60fps的影像擷取規格，甚至一次整合電競氛圍滿滿的自訂RGB燈效、以及實況或連線對戰時都超實用的「派對聊天」功能。
圓剛GC553G2媒體大禮包搶先看
Cool3c很榮幸受邀在GC553G2正式上市前就獲得提前開箱評測的機會，而且在收到評測設備時圓剛也給了一個超大驚喜！原來圓剛為了表示對GC553G2的重視，特別為參與評測的媒體與KOL打造了誠意滿滿的「特製大禮包」，趕快來看看裡面有什麼吧。
這款GC553G2的特製大禮包除了體積大的驚人，外盒設計也採用了圓剛產品經典的紅白配色，在打開盒蓋時，就看到了郭董事長的感謝信，同時下層也有包括本次開箱的主角GC553G2實況擷取盒、先前Cool3c也曾經開箱過、實況主必備的AM350錄音室等級麥克風，還有圓剛品牌人氣虛擬角色ELENA系列週邊，包括T恤、滑鼠墊與撲克牌，內容真的是非常豪華。
延伸閱讀：一分鐘講堂：圓剛 AM350 USB 電容式麥克風，在家也能享受 Pro 級專業錄音體驗
圓剛 GC553G2 實況擷取盒開箱
此次的產品外盒設計風格同樣為醒目的紅、白雙色配搭，封面可以看到GC553G2本體，並強調了HDMI 2.1規格支援之下實現了最高4K144通過畫質、最高4K60擷取畫質、以及VRR可變更新率的支援，可說是實況擷取盒產品的另一次「規格大躍進」，外盒背面也詳細介紹了產品的詳細規格與特色功能。
同時從側面抽出內盒時，也驚喜發現到圓剛在設計上的一個小彩蛋——內盒的彩虹漸層區塊看起來就像是從封面的紅色區塊延伸出來，視覺上也更具一體感。
盒內除了GC553G2本體，也提供了HDMI 2.1規格的視訊線、USB 3.2 Gen2 Type-C規格的連結線與一條3.5mm的音源線，可連結至耳麥或是遊戲主機手把上的音訊接口。
而GC553G2的外型設計也相當具獨特風格，除了整體格外小巧，也跳脫了實況擷取盒一定是「方方正正」的造型，四個邊角削切處理後的外型、搭配表層霧面處理的黑色外殼的質感讓人愛不釋手，而且圓剛也同步推出限量的白色版本，相信會是玩家更搶手的選擇。
GC553G2的正側面做了類似推進機進氣口的RGB燈效區，連結設備後就能呈現出極具電競風格的視覺效果，也能透過圓剛自家的AVerMdeia Gaming Ultilty工具進行燈效設定，同時也支援像是MSI MysticLight Sync、ASRock POLYCHROME SYNC等電競廠商的燈效同步功能；值得一提的是，GC553G2也是首度打入主要板廠RGB生態系的擷取盒產品，對於電競玩家來說，在使用上更具便利性。
在GC553G2的機身背面配置了所有的連接埠，包括與電腦連結的USB 3.2 Gen2 Type-C接口，就提供了更快10Gbps的傳輸速度；HDMI 2.1規格同樣有IN與OUT兩個埠位，分別連結訊號源與輸出的電競螢幕，另外3.5 mm的音訊孔有兩組，分別可支援玩家使用的耳麥，以及遊戲主機搖桿上的音訊孔，方便玩家在電腦端工具來調整不同音源的音量。
功能實測
圓剛GC553G2的最大優點，就是採用USB連結的設計可以即插即用，也因此無論是桌上型主機或是筆電，都可以成為視訊擷取的操控平台，透過圓剛官方的AVerMedia Gaming Utility，就能完整掌握GC553G2的功能狀態，訊號源的設置，以及當下影像、聲音的訊號狀態，音訊設定，RGB燈效控制等，上手並不困難。
當然，GC553G2主打的功能之一，就是透過HDMI 2.1做到通過畫質（Pass-Through）支援最高4K144Hz的電競級規格，在實測時我們也搭配了MSI的4K144Hz電競螢幕MAG274UPF，並連結了支援HDMI 2.1的電競筆電，確實可以達到4K144Hz的顯示規格，除了畫面的流暢度更為順滑、穩定，也絲毫不會有操作延遲的狀況，即便GC553G2處於畫面擷取的狀態下，玩家也能有最佳的遊戲體驗，相較於使用單一電腦同時進行遊戲運行與直播會更為穩定，不會有硬體效能被吃滿造成畫面延遲甚至遊戲當機閃退的情況。
在畫面擷取方面，GC553G2提供了規格更高的4K60fps錄製能力，讓影音創作者可以取得動態效果更順暢的畫面素材，由於目前GC553G2還未支援圓剛本家的ReCentral直播工具（官方未來會再更新支援），因此我們使用了OBS Studio來實測畫面錄製，由於動態影音的擷取還是蠻吃效能的，官方建議的最低硬體需求為六代Intel Core i5、NVIDIA GeForce GTX 1060以上的規格。
以筆者使用的測試環境為Intel Core i7-10700、NVIDIA GeForce RTX 2080 Super的規格來說，設定擷取4K60fps的格式的影音，可透過NVIDIA NVENC HEVC的硬體編碼加速，設置VBR 動態位元速率在35000 – 40000 Kbps，並以預置P5高畫質設定流暢錄製畫面，實測錄製一段1分鐘左右的影片檔案大小約300MB左右，動態位元速率可達38,000 Kbps左右，若是使用電腦平台規格更佳，應該可以將相關設定再調高，獲得更為細膩的畫質表現。
此外，實際使用GC553G2來遊玩PS5也是完全沒問題，訊號可以正確顯示，同時也能開啟VRR功能來優化遊戲的動態效果，並能支援HDR功能，完全不浪費遊戲主機的效能，為玩家帶來最佳的遊戲體驗。
結語
在遊戲實測擷取盒產品領域，圓剛一直以來都佔居領導地位，而今年全新推出的GC553G2也再一次將規格推升至新高度，相較於前一代的GC553，GC553G2維持了體積小巧、即插即用的便利性，並透過HDMI 2.1規格的導入，讓視訊通過畫質從4K60Hz提升至4K144Hz的新規格，也讓使用者無需因為遊戲畫面的擷取需求，而對遊戲體驗有所妥協。VRR可變更新率的支援，更讓遊戲畫面保持穩定狀態，不會有畫面撕裂、卡頓或是閃爍的情況；還有GC553G2也能完美支援次世代遊戲主機PS5與Xbox Series X，讓應用面更為廣泛。
此外，GC553G2提供更高的4K60fps影音擷取規格，能提供品質更佳的直播、影音創作素材應用，還加入派對聊天的音訊控制功能，讓玩家能夠同時聽清楚遊戲內與連線隊友的聲音，也能在直播時控制不同音源的音量。值得一提的是，GC553G2內建的RGB燈效區塊也為玩家帶來更多電競氛圍與可玩性，除了透過易於上手的AVerMedia Gaming Utility自定不同的燈光效果，也是首款可支援主流電競品牌RGB燈效生態系的實況擷取盒，更能滿足電競玩家對於風格化的需求。
對於有遊戲畫面擷取需求的使用者來說，GC553G2毫無疑問會是目前市面上最值得推薦入手的工具，除了即插即用、免安裝的便利性，也提供了同類型產品中的最高規格，包括追求高畫質直播效果的遊戲實況主，需要高畫質遊戲素材的影音創作者，還有日常訓練需要留存畫面記錄的電競選手，都能透過GC553G2獲得更高的便利性。
