年底前搶買房─新成屋或中古屋都好，就是別買預售屋

文：林奇芬

房地合一稅法案通過，明（2016）年開始上路，許多購屋族想要搶在年底前購屋，以避開房地合一稅。現階段民眾購屋要特別小心，最好挑選生活機能好的新成屋或中古屋，可別買預售屋。

預售屋三大風險

1. 適用房地合一稅

預售屋可想而知，現在預售、未來才會完工過戶，因此，鐵定適用房地合一稅，跟目前搶租稅空窗期利多，可說是完全搭不上線。

2. 銷售率高低

預售案如果銷售率高，未來交屋後，整體管理、生活機能才能上軌道。若是銷售率低，即使未來順利交屋，也可能面臨管委會無法成立、生活品質下滑的風險。

3. 建商財務能力考驗

現階段買預售屋，最大風險是建商財務能力。如果建商財力雄厚，可以先建後售者，銷售率高低對其影響較小。但若建商財力有限，要靠銀行貸款或高銷售率取得資金來建屋者，則挑戰很大，因為銀行放款漸趨緊縮，而房屋成交量萎縮，銷售率普遍不佳，取得資金更形困難。

近期有眾多新聞報導，許多預售案因為銷售不佳，紛紛轉換代銷公司，或是由公司拿回來自售，甚至有些預售案暫停推案，顯示銷售情況並不理想。甚至也有部分個案傳出，建商無力續蓋事件，此都加深購買預售屋風險。

中古屋最好，新成屋要注意銷售率與房屋稅

現階段有購屋需求者，中古屋仍是最佳選擇，包括房屋稅較低、土增稅目前在高檔，未來大幅調高空間較小，年底前買進未來買賣可沿用舊制，受房地合一稅影響小。

但若挑選新成屋，在台北市要多注意路段稅負，因為2014年7月後新屋與特定路段的房屋稅較高，要考慮未來每年繳交的房屋稅負擔高低。此外，若新成屋銷售率低，則未來房屋管理問題較大，想想看，住在一棟只有五成住戶的房屋，雖然比較安靜，但少了一半的人繳管理費，居住品質一定受影響。

賣屋者掌握機會，自住戶影響小

房地合一稅立法通過，有建商說是利空出盡，但事實上，真正的衝擊明年起才會發酵。今年底之前，買方比賣方還要急，因此，賣方願意砍價空間可能有限，但明年之後，買方就沒有急於購屋的節稅需求，此可能才是台灣房市真正冰河期來臨。建議想要售屋者，應該掌握今年下半年市場需求增加時，盡快出清存貨，若到明年之後，可能就要面臨長期抗戰了。

至於買屋族還是要慎選適合自己的房屋，不需要過度擔心房地合一稅的問題。如果是自住所需，未來即使因為換屋而必須賣房子，也有重購退稅的稅負優惠可以適用，房地合一稅對自住者影響相對較小。若等明年之後，房市冷清殺價空間更大，也不見得不划算。因此，找到符合自己需求與價位的房子，才是最重要的。

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核稿編輯：林佳賢