不動產分析師這麼問:全台空屋率近20%+嚴重少子化,社會住宅一定要蓋嗎?

不動產分析師這麼問:全台空屋率近20%+嚴重少子化,社會住宅一定要蓋嗎?
Photo Credit: Fred Hsu CC By SA 3.0
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台灣除了已有許多應該更新重建的房子與沒人住的空屋外,今年更有10萬戶新建餘屋,這麼多既有住宅,社會住宅真的一定要蓋嗎?

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文:Riona(DTRE商用地產顧研部分析師、政治大學地政學系碩士)

台灣除了已有許多應該更新重建的房子與沒人住的空屋外,今年更有10萬戶新建餘屋,這麼多既有住宅,社會住宅真的一定要蓋嗎?

近來民眾對房市趨向保守,使得房產交易量皆較去年同期縮減,許多人對房市不看好。追根究柢,我認為造成此現象的原因,來自於前幾年民眾與建商多對房市走向抱持非常樂觀的態度。

與此同時,全台屋齡30年以上的住宅占比已高達44.2%,50年以上也有6.6%,表示全台灣平均約每15棟房子就有一棟已經達到物理上的耐用年限,應該要更新重建;更有將近一半的房子,在外觀或是內部環境可能已經功能性退化,已經達到需要維護標準,至少也應該要外牆維護。前陣子包含聯合報巷弄附近建物磁磚掉落砸傷路人,此種注意警語標示常出現在你我路過的沿街大樓。

關於公共安全及行的安全,政府相關單位是否該重視此問題的嚴重性。 而更新重建與社會住宅的關係在哪? 當然是房子重建,因為整體開發面積增加,讓土地使用的效益增加,使得重建後同樣大小的土地可以釋出比原有更多的住宅量體,表示更新重建不但可以增進市容、提升住戶的居住環境外,更會讓住宅數量增加。因此比起找地蓋新屋,若能透過都更來提供社會住宅,不是一種更有效益性的方式嗎?

除此之外,台灣還有許多房子正在興建與完工釋出,數字會說話,隨著2009年下半年住宅市場的逐漸回溫,建造執照核發戶數及樓地板面積逐年增加;特別在2013年,除因總統大選結束、兩岸關係持續穩定外,更受到預期實施建築容積上限管制的影響,建造執照核發數量創近十年最大量的13.3萬戶,樓地板面積更超過25萬平方公尺;至2014年才因房市出現過熱的跡象與熱錢逐漸退潮,才反轉出現下滑情況 。

在房市高空期申請建照的建商們,受限於9個月內必須開工,並陸續於近兩三年間完工,這部分可以由建築完工時,必須申請的使用執照的核發數量來觀察,近三年核發數量及樓地板面積均呈現穩定增加的態勢;預期未來三年使用執照核發數量與建物第一次登記件數,亦將因2013年的這波搶照潮而持續增加。

然而,在2010年的住宅普查顯示全台空屋率已達到19.4%、即使是內政部營建署公佈低度使用住宅率也高達10%,再加上這麼多的新屋釋出量,對於近期轉冷房市而言,無疑是雪上加霜。

更重要的是,目前台灣的少子化問題已經領先全球,同樣有少子化問題的日本在多年前已經開始執行相關配套,反觀台灣的土地規劃都還沒考慮少子化下,會產生學校用地應該如何轉用的問題,教師人力的過剩相關的配套。目前住宅市場已經有供過於求之虞,政府應該要先衡量未來住宅需求量是否已經足夠,使用者的需求為何?住戶的結構為何?合宜住宅的成效又為何?千萬別因為選舉語言或當初開立的支票而亂建設。

社會住宅問題是否要找市中心土地「找軍營蓋新屋」,還是「充分利用成屋」透過政府出手當二房東再轉租的方式來進行?畢竟住宅市場已經私有化,未來更可能會因少子化而讓住宅需求持續下降的問題。當自住率已高達88%加上部分投資客滿手空屋,政府住宅政策沒有大方向,該都更的沒有都更,該整建維護的沒有整建維護外牆,該有效利用的都市市中心土地閒置,這些都是政府執政時需要審慎評估的地方。

責任編輯:翁世航
核稿編輯:楊士範

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