房地新制上路逼投資客「棄守」,明年底前賣客逐批出手

房地新制上路逼投資客「棄守」,明年底前賣客逐批出手
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我們想讓你知道的是

房市會不會就此回春?我沒有辦法這麼樂觀,但房價落底出現跡象,卻已經嗅出了味道。

文/賴淑惠

前一陣子,房市有種新的聲音說,現在千萬別買房,因為房地合一稅上路後,房價會崩盤,最低可能殺到五折左右。但被看衰多時的房市,10月份卻傳出全台買氣明顯回升,不少建商與房仲跳出來疾呼,房市即將回春。兩種說法各擁其主,「房市何時落底?」讓人如霧裡看花,越看越迷糊。

房地新制上路 逼出投資客現形

半個月前,我的房仲好友阿奇,相較前幾個月的如喪考妣,終於有了點笑容,因為光是10月份上旬,他成交了3個物件。乍聽之下,我以為他吃了大力丸,怎麼會在房市一片哀鴻中有這樣的成績?原來,房地合一稅上路前夕,他手上的投資客物件盡出,大家趕著在11月底前完成簽約,才能搶到舊制的優惠。

為了成交,不少ㄍ一ㄥ了很久的屋主,都很有自知之明地降價求售,於是,10月的房市才有這般迴光返照的榮景。房市會不會就此回春?我沒有辦法這麼樂觀,但房價落底,卻已經嗅出了味道。

首先,從群義房屋委託波仕特市調,針對擁有不動產的501位民眾進行對房市看法調查,其中近25%的屋主有意願賣房。

在有意賣房的這群人當中,有28.7%認為「明年房地合一稅制上路,出售房屋成本增加,想趕在年底前脫手」。10月成交的物件,多屬於這類屋主,他們咬牙認賠,願意讓價空間最大,但求安全下莊,現在只剩最後一個半月,他們會垂死掙扎,伺機突圍求生。

不過,明年1月新制上路以後,這類物件數量銳減,最後一波殘餘的「投資客物件」,可望徹底退場。

投資客利空出盡 房市落底三部曲

此時換場主投的,將是近38%認為「未來房價不易上漲,想及早出售獲利了結」的屋主,他們入手時間較早,持有時間相對較長,願意等待的時間較長。這些資金壓力不大的「類投資客物件」,他們希望在房地合一稅上路、總統大選過後,買氣有機會小回溫,願意小賺出場。

明年1月起,這類物件將成市場主力,他們會在房市邊走邊看,能脫就脫,但也不願再打持久混戰,這類屋主寧可承受房地新制後的重稅,也願意沉潛以待,比起前一波的投資客,口袋相對較深,議價空間當然小一點。

接著,房市下一波將面臨的挑戰,是房市流通的物件將大幅減少。回歸實際的市場狀況,數字會說話,10月以來的委售量,六都中台北市縮減43.8%最多,新北市40.2%居次,連高雄也減少36.3%,桃園則少了35%,未來一年左右,很多根本不想降價的硬頸屋主,乾脆不賣了。還肯在市場賣屋的人,多屬「價格釘子戶」,寧可慢慢賣也不再有急售的壓力,整體讓價空間恐怕更有限。

因此,明年底之前,房價可望逐漸落底,只是買賣期待差距仍在,成交量仍持續低迷,房市將在這個超大U型「谷底」盤旋多久?沒人說得準。

落底效應浮現 蛋黃房價恐率先反映

但從這個時間表看來,現在,的確是一個相對適合進場看屋的時機了。剩下一個多月,投資客「棄守效應」擴大,已經看了一陣子房子的購屋客層,是時候出手議價承接。而明年開始,賣屋客逐漸黯然退場,可預見的落底倒數時間接近,「相對落底價」已經浮現,但也沒人知道何時會觸底反彈,這時候四處看屋,選擇的空間較多。

此外,根據以往經驗,房市有一種擴散作用,當房市開始走跌,從蛋白區房價先反應,接著才像溜滑梯一樣,一路往蛋黃區下滑,但房市逐漸落底,方向卻是恰恰相反,會從蛋黃區先開始拉價,當最內圈的蛋黃,價格回升到一定幅度之後,蛋白區才會逐漸有支撐力道,房價緩步回升。當落底的氣氛逐漸浮現,我建議手握資金的觀望族,這個U型「谷底」,是進入蛋黃區的最後機會,這時再開始積極尋找物件。

本文經好房網授權刊登,原文發表於此

責任編輯:翁世航
核稿編輯:楊之瑜


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