買房勝過股票無情郎? 「投資房地產好賺」背後的七個迷思

買房勝過股票無情郎? 「投資房地產好賺」背後的七個迷思
Photo Credit: Corbis / 達志影像

我們想讓你知道的是

近10年來,台灣各地的房地產價格都呈現「飆漲」的格局,許多的雜誌報紙充斥著賣房賺千萬的「購屋投資達人」。只是,現在的環境下,房地產依然如此迷人嗎?

近10年來,台灣各地的房地產價格都呈現「飆漲」的格局,許多的雜誌報紙充斥著賣房賺千萬的「購屋投資達人」,我也相信許多人真的靠房屋買賣賺進不少的收入,只是現在的環境下,房地產依然如此迷人嗎?

以信義房屋指數為例,從2001年到2013年,台灣地區平均房價上漲了278%,這樣的漲幅搭配房地產動輒千萬的總價,一定會有人賺的荷包滿滿。然而從投資報酬率的觀點切入,黃金從2000年每盎司260元美金,漲到2013年每盎司1800元的歷史天價,共漲了592%,比買房再多賺一倍以上。

註:本篇只是對比不同投資標的間的報酬率,並非鼓勵讀者投資黃金。事實上,黃金從1800元的高點已經回跌到1200元左右,又是一個資產泡沫破裂的例子。

房地產看似豐厚的總額報酬,其實是因為必須投入的資金也等量巨大,所以如果換算成報酬率時並不會非常迷人,而這也是坊間宣導購屋至上的文章,多半都只講獲利的總額,卻常忽略投資報酬率的主要原因。

當然這樣單純用已經實現的投資報酬率來比較,絕對會有「事後諸葛」的質疑聲浪,但除了投資報酬率其實沒有想像中那麼高以外,房地產作為投資工具還有以下的許多限制:

1. 所需成本高

台股股王大立光2015年7月14日收盤價是3,500元,相信許多人對於買一張大立光的股票要350萬元這件事一定覺得太離譜了,也會覺得這樣投資工具實在太貴了。然而,若用同樣的金額來「買房投資」,試問能買到座落在哪或坪數多大的房子?

動輒千萬以上的房屋投資會造成投資者大量資金的積壓,及必須藉助融資借款才能完成購買的目標,這就已經違背了「不要借錢投資」的最高指導原則。

2. 交易及持有成本高

5月是許多人討厭的月份,除了一年一度的綜合所得稅要從你的荷包掏錢外,房屋擁有者還需要繳納房屋稅,等到10月份又需要再繳一筆地價稅,如果房屋是自住自用也就算了,空著養蚊子還是要乖乖的掏錢繳稅。

就算出租來賺取房租,因為不景氣的環境造成租金不但無法跟著房價水漲船高,還要擔心房客會不會隨時落跑,或是一天到晚要求這邊的設備壞了,那邊需要多一個置物櫃等要求。身上還有貸款者,還要時時刻刻擔心央行會不會調升利息。

而持有股票者,只要不使用融資,持有期間的成本是「零」,還有機會收到公司發放的現金股利,兩相比較之下,何者的持有成本較高已昭然若揭。

股票市場的交易成本包含付給證券商買進與賣出的兩次千分之1.425手續費,以及賣出時千分之3的證交稅,就算不考慮證券商手續費折減,交易成本不會超過本金的千分之6。

買賣房屋時,賣商要繳納土地增值稅、所得要併入年度綜所稅申報、土地代書相關規費要繳,如果委託仲介的話還需要再給一筆服務費,怎麼算都應該會超過交易總價的千分之6。交易成本是種無論賺賠都要掏錢的摩擦成本,何必堅持選擇交易成本那麼高的不動產當作投資標的?

3. 價格不透明

股票、債券、基金這些大家耳熟能詳的投資工具,多半都有透明的即時價格可供投資人查詢,只要投資人認為價格合理,就可以用該價格掛單買進,這樣的透明性對於許多投資工具上都是最基本的要求。

然而房地產卻沒有這樣的即時價格平台,縱使政府已經努力建構了不動產交易平台,上面能查到的價格依舊是「過去的歷史」。我可以告訴你任何時候大立光的股價,卻不能告訴你這間房子現在的市價,想要投資,其實有非常多比房地產更透明的工具可以選擇。

4. 變現性不佳

當你賣出股票後,這筆現金會在兩個交易日後直接匯入你指定的戶頭;我買過的ETF基金,最遲也能在賣出後兩個星期內將款項匯入金融帳戶,請問房地產有可能在你決定賣的兩個星期內就完成交易並取得全數款項?

投資工具變現性的良窳是對投資者財務狀況的最後保障,不能即時變現的房地產,是無法解決一文錢逼死英雄好漢的缺錢窘境的。

因為房地產的變現性不佳,所以投資者必須要有資金長期投入無法挪做他用的心理準備,換句話說,投資於房地產上的自備款,絕對必須是自己或家庭日常生活不需要使用之金錢,最好是五年以上都不會動用到的金額,因為就算你是在SARS時低價買入的房子,要賺到一倍價差,也需要花到3-6年的時間。

5. 並無統一的評價機制

無論是股票、黃金、期貨,這些投資標的的市價非常透明且即時,而且每一單位的價值都是相同的,你的大立光股票跟我的一模一樣。因此只要交易所當日有開市,任何時間投資者都能知道這些標的之即時市價。

但房地產的特性就是每棟房子都是獨一無二的,不可能會有兩棟條件完全相同的房子,若再加上潛在買家對於家的需求都不一樣,就會造成房地產的評價機制相當複雜,鄰近區域的成交價也只能當作參考,如此一來買賣雙方必須花更長的時間,在市場上找尋彼此都能合意與接受的交易機會。這除了會拉長成交的時間外,更會造成買賣雙方更不容易判斷市場未來行情的走勢。

6. 景氣循環長

以2003年SARS事件迄今,這波房地產的多頭循環已經走了將近14個年頭,而從1993年到2003年的空頭循環也走了10個年頭,房地產的多空循環時間很長,代表著要等到價格轉折前需要持有較長的時間。

考量房地產相較於其他投資標的的高持有成本,等待的時間越長,交易的成本就會越墊越高。

7. 房屋會折舊


猜你喜歡


當個人化服務成為剛性需求 品牌如何利用CRM優化後疫情時代的商業模式

當個人化服務成為剛性需求 品牌如何利用CRM優化後疫情時代的商業模式
photo credit:shutterstock

我們想讓你知道的是

隨著數位時代演變,個人化服務漸受各方企業重視,本文以數位CRM系統所衍生之各項服務為例,說明PChome如何將「MarTech」運用在個人化服務中,以及其所扮演的各種關鍵性角色。

隨著iOS14的社群隱私權政策改變,以往透過數位廣告帶來的流量紅利已隨之消退,追蹤用戶使用習慣與興趣所帶來的轉換率更是逐漸降低,加上疫情影響,線上消費數量暴增,消費者比以往更重視個人化服務,因此「再」數位化浪潮襲來,「MarTech」(科技行銷)儼然已成為品牌數位轉型的重要工具,如何利用數位CRM(Customer Relationship Management)系統洞察消費者需求、立定行銷策略正是品牌所要面臨的一大挑戰。

以人為出發點:CRM成為科技化行銷的主要策略

過去大眾傳播式的集體宣傳在現在市場中已經逐漸無法滿足消費者需求,消費者越來越注重個人化的體驗。個人化體驗首先要獲得個人化的喜好,因此眾多品牌開始利用數位廣告、商務對話的方式獲取用戶的購物慾望清單,以及點數經濟刺激舊客回購,透過追蹤會員在網站上瀏覽、產生購買行為的行動軌跡,再搭配大數據分析,針對不同族群設計推播內容再加以溝通,以此提升服務品質並深度經營顧客關係。而數位CRM系統則扮演著科技化行銷的主要策略,不僅能協助整合會員數據,更善加運用客戶標籤,傳遞精準的資訊,與消費者互動,提升「獲客」與「活客」的能力,建立忠誠度立足數位市場。

建立會員分級制度 打造精準個人化服務

數位CRM是打造顧客回流最佳的工具,不過要讓用戶長期買單,客製化的溝通模式與打造會員分級制度才能有效提升用戶黏著度。例如誠品以書店起家,目前也朝向複合式商場邁進,旗下事業版圖橫跨書店、文具店、電影院、旅館,甚至連生鮮超商、酒窖都有經營,也開始新增許多小規模的社區店;在電商方面,除了自有的誠品線上網站,也在其他電商開設主題館增加接觸點。誠品正在打造自己的生態圈,並努力運用數位足跡進行CRM策略應用,如將會員分卡分級,並給予高等級的會員不一樣的特級制度,但同時也為有特定偏好的會員設立不同的制度,像是針對購書會員推出「讀書人徽章」分級制度,有藝文活動也會優先讓高等級的讀書人先報名。

而PChome旗下的時尚選貨電商MiTCH攜手GoSky建立會員點數系統,利用Messenger Chatbot的功能打造數位會員卡,以簽到集點、兑禮、限時任務等誘因與用戶深度互動,創造每日簽到率81%的佳績。透過這樣的忠誠度計畫,企業更能區別用戶的使用頻率與黏著度,進而建立會員分級制度並精準溝通資訊。另外零售品牌全聯也攜手Appier運用AI技術整合線上線下的會員資料,並利用貼標技術辨別消費者輪廓,分析出會員曾搜尋、瀏覽的軌跡來量身打造客製化的專屬推薦商品。

MiTCH攜手GoSky建立會員點數系統,利用Messenger_Chatbot
photo credit:gosky官網
MiTCH攜手GoSky建立會員點數系統,利用Messenger Chatbot的功能打造數位會員卡深化會員互動。

消費型態轉變 透過生態圈落實CRM掌握會員輪廓

生態圈和全通路是許多零售商和電商目前都在深度經營的策略,為的都是收集更多的數據創造更個人化的體驗。例如誠品的會員制度不只是針對所有會員,還因應會員的消費習慣推出不同的方式和獎勵,讓消費者感到差異化,進而提升品牌黏著度。

電商品牌PChome 24h購物過去利用到貨服務以及不囉唆的退貨機制,作為培養客戶忠誠度的關鍵。他們也藉由完整化金流系統,建立了自己的P幣生態圈,透過完整的通路和支付系統了解消費者的消費習慣,現在藉由數位CRM操作觀察到,對比2019-2020年到今年台灣疫情爆發後,全站消費活躍用戶從本來的25-54歲年齡層,擴增到18-24歲以及65歲以上,另外是熟齡女性用戶比起2019上半年有20%以上的成長,顯示出受疫情影響,整體消費型態的改變更是橫跨各世代族群。

懂得根據數據策略布局才是關鍵心法

針對消費需求的變化,PChome 24h購物進一步將四大主題會場結合時事及需求規劃選品,不論是居家上班上課所需的3C產品、或是照顧到想要培養居家儀式感之族群的電玩、書店、健身等品項,還有提前佈局宅家防疫被悶壞的心,規劃一系列夏季穿搭、防曬彩妝、露營用品等夏季出遊必備產品。

運用數位CRM進行策略行銷,有利於品牌活絡舊客以及帶動業績成長,如PChome 24h購物在22周年慶「狂樂收貨節」利用大數據撈出會員最感興趣的人氣品牌及集品類,進行每日換檔,抑或是看準低接觸外送商機,與foodpanda攜手推出在APP、網站購物消費滿$1即可獲得foodpanda新客5折券,串聯兩大平台資源,建立更大的用戶資料庫,為後疫時代帶來嶄新的商業模式。

PChome_24h購物22周年生日慶「狂樂收貨節」,看準疫後需求調整四大主題會
photo credit:PCHome
PChome 24h購物22周年生日慶「狂樂收貨節」,看準疫後需求調整四大主題會場。

除了推品策略,CRM也能有新玩法,PChome 24h購物22周年慶還推出「拉長音折扣賽」,串聯自有平台資源並結合IG濾鏡功能,在社群上與粉絲大玩挑戰任務,完成任務後透過IG Chatbot的行銷技術發送相對應的優惠折扣,而這樣透過開發互動濾鏡的遊戲方式不僅優化用戶的社群體驗,更透過CRM系統將用戶分級,依據達成任務的級距發送獎勵,成功觸動年輕族群,導入站內達成轉換。

PChome_24h購物推出「拉長音折扣賽」,用IG濾鏡發起社群挑戰,吸引粉絲兌
photo credit:PCHome
PChome 24h購物推出「拉長音折扣賽」,用IG濾鏡發起社群挑戰,吸引粉絲兌換折扣。

Martech是許多企業、品牌在面對數位轉型時重要的行銷利器,其中CRM系統更是品牌與時俱進、端出更好的消費者服務所倚賴的重要工具,打造會員生態圈不僅能夠檢視會員服務的優劣並加以優化,建立會員忠誠度、使顧客不斷回購,更替平台帶入新契機的一大機會點。

本文章內容由「爆米花數位資訊」提供,經關鍵評論網媒體集團廣編企劃編審。


猜你喜歡