房貸餘額創歷史新高不代表交易回春,明年房市將面臨三大考驗

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10月份房貸餘額創歷史新高,似乎顯示房市交易增溫。但這並不表示房市回春,第四季交易熱絡有特殊背景,明年房市將面臨更大考驗。
文:林奇芬
10月份房貸餘額創歷史新高,似乎顯示房市交易增溫。但這並不表示房市回春,第四季交易熱絡有特殊背景,明年房市將面臨更大考驗。
根據央行公布10月份房貸餘額,已經來到5.998兆元,預估今年可破6兆關卡,續創歷史新高紀錄。由於房貸餘額已經連續8個月上揚,似乎顯示房市交易轉趨熱絡。另外,5大銀行10月新承做房貸金額368.9億元,也較上個月增加51.5億元,放款速度似乎也略為加速。
不過進入第四季,房市交易稍微回溫,主要有幾個因素:
一,年底交屋潮與銷售旺季
一些預售屋趕在年底前完工交屋,增加貸款金額,另外,第四季原先就是房市交易旺季,如新人結婚成家需求等,帶動成交量增加。
二,趕在房地合一稅上路前買屋
2016年開始就要適用房地合一稅,但在今年底之前買屋者,都還有緩衝期稅率優惠。只要在今年底前購屋,未來持有房屋超過2年以上,售屋仍可適用舊稅制,稅負比房地合一稅低上許多。想要增加稅負彈性的人,會選在今年先行購屋。
不過,過了今年第四季旺季後,明年房市面臨新考驗:
一,台灣景氣能否回穩
10月景氣燈號仍持續為藍燈,顯示台灣經濟景氣仍陷在衰退困境中,包括進出口值、製造業、服務業銷售額,都仍呈現負成長。主計處也下修今年經濟成長率為1.06%。
雖然主計處預估明年經濟成長率為2.32%,遠優於今年,不過此樂觀預估,仍要看國際景氣能否順利發展而定。以今年經濟成長率大幅下修來看,明年經濟成長率仍有不小挑戰。
如果台灣景氣持續低迷,甚至失業率上升,民眾購屋意願無法提振,房市將持續低迷走勢。
二,總統大選後,兩岸關係發展
明年1月16日總統大選,也是影響房市重要變數之一。不管哪組候選人當選,若兩岸關係維持和諧合作,對現況衝擊最小,是最佳狀況;若兩岸出現較為緊張關係,可能進一步衝擊台灣經濟,對房地產市場較為不利。
此外,新總統當選人的房地產政策,也將影響房市未來發展,這也是明年的不確定因素。目前蔡英文的房地政策是,8年20萬戶只租不賣的社會住宅,但土地與資金來源都不明確,而朱立倫則表示房市已經從賣方進入買方市場,可回歸市場機制。
三,房地合一稅上路
房地合一稅明年登場,這是房地產稅制近年最重大突破。只是,若購屋族搶在今年底房地合一稅上路前先購屋,衝出了成交量,則明年房市交易量反而可能陷入窒息。
此外,新稅制上路後,1年內移轉稅率45%,持有1年以上2年以下稅率35%,2年以上10年以下稅率20%。除非是自用住宅且設籍6年以上,可享有10%稅率優惠。由於稅率高、約束時間長,將降低投資客空間,也將影響市場交易量。
根據國泰房價指數調查,今年第三季房市出現全面性價格反轉走勢,先前房市呈現北冷南溫情況,中南部價格有撐、交易也較熱絡,但第三季卻轉為全面下跌,其中高雄房價跌幅最大,而台南、台中則成交量縮減較大,讓人感受到房市冷冬吹襲。
由於長期累積餘屋量不小,再加上買氣不振,明年房市可能還是冷冷的冬天。
責任編輯:翁世航
核稿編輯:楊之瑜
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民團緊盯菸防法公告前準備工作,籲完善健康風險評估與申報機制

我們想讓你知道的是
菸害防制法修正案雖三讀通過,然真正的挑戰才剛開始,民團表示將含淚監督,呼籲政府重視健康風險評估以及申報機制等配套措施,以維護國人健康。
逾十數年未修的菸害防制法,歷經5次立院朝野協商,總算在本月12日通過三讀,達成加熱菸載具嚴管、禁絕加味菸、圖文警示提升至50%、校園全面禁菸等重大變革,確立台灣朝禁止電子煙、嚴管加熱菸方向前進。為呼籲政府重視健康風險評估等各項配套措施之落實,確實維護國民健康,全國家長會長聯盟、台灣醫界菸害防制聯盟及董氏基金會等台灣拒菸聯盟團體也緊急在農曆年前召開記者會提醒政府,新法中,包括「類菸品」、「指定菸品」、「健康風險評估」等用字模糊不清,等於讓主管機關留有很大「空白授權」空間。法令正式公告前,務必審慎進行把關。
健康風險評估:一套評估安全容許濃度的健康科學
健康風險評估屬於一門攸關人體健康的系統性風險管理,目的在於決定如何管制醫藥品、食品、化粧品、農藥、生活及職場環境中存在之化學物質最大殘留濃度(Maximum Residue Level, MRL),亦即安全容許濃度,以建立危害人體健康之風險及效益分析(risk and benefit analysis)。健康風險評估的建立原因,通常是體系中出現了過去不曾經歷或不曾被發現的新有害物質,台灣過去較知名的健康風險評估建立經驗,包括塑化劑食品事件、含萊克多巴胺之美牛與美豬開放事件、日本福島食品等事件等。
訴諸科學證據,健康風險評估乃為國人把關的重要關鍵
健康風險評估之所以重要,在於講究科學證據,為爭議政策提供最核心的決策基礎。較著名的健康風險評估應用,是在2011年台灣發生的塑化劑食品安全事件,起因為部分食品上游原料供應商在常見的合法食品添加物「起雲劑」中,使用廉價的工業用塑化劑(非食用添加物)以撙節成本。最終,衛福部提出健康風險評估研究數據,由國內各領域專家於2011年6月21日達成初步共識,比照歐盟標準,依據科學證據針對5種常用塑化劑,定出每人、每日、每公斤體重容忍值〈TDI〉,例如DEHP容忍值為50微克、DBP容忍值為10微克等。
2020年8月28日,總統蔡英文宣布開放萊克多巴胺(瘦肉精)豬肉及30月齡以上的美國牛肉進口,即表明政策決定絕對不會以國民健康作為交換,而是以在科學證據累積充分的情況下,政府已經做好完整的國人風險評估及配套措施,確保食品安全及豬農生計不受影響的前提下所做出的決定。
美豬健康風險評估,涵蓋不同層面之敏感族群
含萊克多巴胺之美國豬肉進口爭議長達15年,主要爭議則在於國人飲食習慣與他國不同,畢竟豬肉在華人飲食料理中是相當廣泛使用的食材。以2019年為例,美國單人每年平均吃下近24公斤豬肉;台灣則為39公斤。此外,國人比外國人嗜吃內臟,尤其坐月子中的婦女等,專家因此呼籲應該針對國人飲食習慣,以及心血管疾病患者等高風險族群,進行健康風險評估。食藥署最終委託成大醫學院環境醫學研究所/環境微量毒物研究中心完成「108食用肉品暴露萊克多巴胺之健康風險評估報告」,特別針對不同年齡層民眾、敏感族群進行分析,包括小孩、幼兒、青少年、成年人、老人以及育齡與正在坐月子的婦女,進行針對豬萊克多巴胺的殘留容許量標準,方才消除各界疑慮。
必須重視在地證據 台灣人基因易感性也必須納入評估
除客觀環境因素,跨人種的易感性基因差異也是健康風險評估的重要環節,畢竟人種基因可能導致受化學成分影響程度產生差異。近期著名例子,在於國健署所提出近五成台灣人患有酒精不耐症(Alcohol Intolerance)基因缺陷。酒精不耐症是一種先天的基因缺陷,導致人體內缺乏乙醛去氫酶(Aldehyde Dehydrogenase, ALDH2),無法正常代謝酒精轉化成的乙醛。前國健署署長王英偉在任時即指出,台灣人酒精代謝基因缺陷機率高居世界第一,飲酒將大幅提高罹患癌症的機率,重度飲酒者得到食道癌的風險甚至可高達50倍,因此呼籲台灣人飲酒習慣不應比照外國標準。
2018年政府針對新型庫賈氏症提出的「美國進口牛肉相關產品健康風險評估報告」,即考慮人種易感性基因型分佈的差異,並根據國家攝食資料庫公告之細項食物攝食量計算國人食用美國牛肉的潛在健康風險。而過去由國家衛生研究院、中研院領導之台灣肺癌遺傳流行病學研究團隊,也陸續找出數種肺癌的易感基因(predisposing gene),包括第10號染色體的 VTI1A、第6號染色體的ROS1-DCBLD1和HLA class II、第5號染色體的TERT、第3號染色體的TP63等都是易感的基因位點,都可能因為空污、菸害、職場環境提高罹癌機率。
加熱菸內含多種新化學物質,政府應召集跨領域專家協助審查
根據董氏基金會提供資料顯示,2020年沙烏地阿拉伯的學術機構研究發現,加熱菸產生的氣霧 (aerosol) 中,共含62種化學物質;其中丁二酮(diacetyl)、乙酰基丙酰基(2,3-pentanedione)、鄰苯二甲酸二辛酯(diethylhexyl phthalate )等。董氏基金會因此曾提出質疑,加熱菸還有多少化學物質未被揭露?如何擴散?需要更多證據予以驗證。
以歐盟為例,要求菸商必須於申請新興菸品產品上市前,提出詳盡的檢驗報告,方才能予以核准。訴諸科學證據需要體系的建立,畢竟連國健署署長吳昭軍都在菸防法協商現場都承認,確實國健署連其他國家怎麼進行健康風險評估都不清楚。
台灣醫界菸害防制聯盟祕書長郭斐然呼籲,因應加熱菸之特殊性質,必須建立指定菸品之健康影響評估,此外也應同步修正「菸品資料申報辦法」,增加應申報項目。郭斐然指出,依據國際的經驗及資料,加熱菸菸草柱的添加物一直成謎,尤其是添加物的相關毒性資料是否完備,政府是否已掌握這些資料並要求菸商要如實申報,同時政府是否具有查核的能力?專家也指出,新興菸品必須在研究上需要更多時間累積數據,除了參考國外研究外,台灣自己應該要對新興菸品進行健康風險評估,一旦有了風險評估,才能衡量這些菸品的危害加以把關。
林奕華呼籲:盼國健署勿忘為國民健康把關的初心
儘管國健署草案由原先電子煙、加熱菸雙禁改為後來一禁一開的版本,對雙禁陣營造成巨大打擊,但是林奕華委員依然想提醒各界:反制菸害對國民健康所造成的影響,才是這次修法的主要目標,也呼籲國健署、各黨立委,即便在修法完成後,也毋忘修法初衷,繼續為國民健康把關。她更進一步表示,無論結果如何,菸害防制還是要以教育為本,才能達到從源頭阻絕菸品對年輕世代的傷害,這也是她會持續努力的方向。
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