房貸餘額創歷史新高不代表交易回春，明年房市將面臨三大考驗

文：林奇芬

10月份房貸餘額創歷史新高，似乎顯示房市交易增溫。但這並不表示房市回春，第四季交易熱絡有特殊背景，明年房市將面臨更大考驗。

根據央行公布10月份房貸餘額，已經來到5.998兆元，預估今年可破6兆關卡，續創歷史新高紀錄。由於房貸餘額已經連續8個月上揚，似乎顯示房市交易轉趨熱絡。另外，5大銀行10月新承做房貸金額368.9億元，也較上個月增加51.5億元，放款速度似乎也略為加速。

不過進入第四季，房市交易稍微回溫，主要有幾個因素：

一，年底交屋潮與銷售旺季

一些預售屋趕在年底前完工交屋，增加貸款金額，另外，第四季原先就是房市交易旺季，如新人結婚成家需求等，帶動成交量增加。

二，趕在房地合一稅上路前買屋

2016年開始就要適用房地合一稅，但在今年底之前買屋者，都還有緩衝期稅率優惠。只要在今年底前購屋，未來持有房屋超過2年以上，售屋仍可適用舊稅制，稅負比房地合一稅低上許多。想要增加稅負彈性的人，會選在今年先行購屋。

不過，過了今年第四季旺季後，明年房市面臨新考驗：

一，台灣景氣能否回穩

10月景氣燈號仍持續為藍燈，顯示台灣經濟景氣仍陷在衰退困境中，包括進出口值、製造業、服務業銷售額，都仍呈現負成長。主計處也下修今年經濟成長率為1.06％。

雖然主計處預估明年經濟成長率為2.32％，遠優於今年，不過此樂觀預估，仍要看國際景氣能否順利發展而定。以今年經濟成長率大幅下修來看，明年經濟成長率仍有不小挑戰。

如果台灣景氣持續低迷，甚至失業率上升，民眾購屋意願無法提振，房市將持續低迷走勢。

二，總統大選後，兩岸關係發展

明年1月16日總統大選，也是影響房市重要變數之一。不管哪組候選人當選，若兩岸關係維持和諧合作，對現況衝擊最小，是最佳狀況；若兩岸出現較為緊張關係，可能進一步衝擊台灣經濟，對房地產市場較為不利。

此外，新總統當選人的房地產政策，也將影響房市未來發展，這也是明年的不確定因素。目前蔡英文的房地政策是，8年20萬戶只租不賣的社會住宅，但土地與資金來源都不明確，而朱立倫則表示房市已經從賣方進入買方市場，可回歸市場機制。

三，房地合一稅上路

房地合一稅明年登場，這是房地產稅制近年最重大突破。只是，若購屋族搶在今年底房地合一稅上路前先購屋，衝出了成交量，則明年房市交易量反而可能陷入窒息。

此外，新稅制上路後，1年內移轉稅率45％，持有1年以上2年以下稅率35％，2年以上10年以下稅率20％。除非是自用住宅且設籍6年以上，可享有10％稅率優惠。由於稅率高、約束時間長，將降低投資客空間，也將影響市場交易量。

根據國泰房價指數調查，今年第三季房市出現全面性價格反轉走勢，先前房市呈現北冷南溫情況，中南部價格有撐、交易也較熱絡，但第三季卻轉為全面下跌，其中高雄房價跌幅最大，而台南、台中則成交量縮減較大，讓人感受到房市冷冬吹襲。

由於長期累積餘屋量不小，再加上買氣不振，明年房市可能還是冷冷的冬天。

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核稿編輯：楊之瑜