房貸餘額創歷史新高不代表交易回春,明年房市將面臨三大考驗

房貸餘額創歷史新高不代表交易回春,明年房市將面臨三大考驗

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10月份房貸餘額創歷史新高,似乎顯示房市交易增溫。但這並不表示房市回春,第四季交易熱絡有特殊背景,明年房市將面臨更大考驗。

文:林奇芬

10月份房貸餘額創歷史新高,似乎顯示房市交易增溫。但這並不表示房市回春,第四季交易熱絡有特殊背景,明年房市將面臨更大考驗。

根據央行公布10月份房貸餘額,已經來到5.998兆元,預估今年可破6兆關卡,續創歷史新高紀錄。由於房貸餘額已經連續8個月上揚,似乎顯示房市交易轉趨熱絡。另外,5大銀行10月新承做房貸金額368.9億元,也較上個月增加51.5億元,放款速度似乎也略為加速。

不過進入第四季,房市交易稍微回溫,主要有幾個因素:

一,年底交屋潮與銷售旺季

一些預售屋趕在年底前完工交屋,增加貸款金額,另外,第四季原先就是房市交易旺季,如新人結婚成家需求等,帶動成交量增加。

二,趕在房地合一稅上路前買屋

2016年開始就要適用房地合一稅,但在今年底之前買屋者,都還有緩衝期稅率優惠。只要在今年底前購屋,未來持有房屋超過2年以上,售屋仍可適用舊稅制,稅負比房地合一稅低上許多。想要增加稅負彈性的人,會選在今年先行購屋。

不過,過了今年第四季旺季後,明年房市面臨新考驗:

一,台灣景氣能否回穩

10月景氣燈號仍持續為藍燈,顯示台灣經濟景氣仍陷在衰退困境中,包括進出口值、製造業、服務業銷售額,都仍呈現負成長。主計處也下修今年經濟成長率為1.06%。

雖然主計處預估明年經濟成長率為2.32%,遠優於今年,不過此樂觀預估,仍要看國際景氣能否順利發展而定。以今年經濟成長率大幅下修來看,明年經濟成長率仍有不小挑戰。

如果台灣景氣持續低迷,甚至失業率上升,民眾購屋意願無法提振,房市將持續低迷走勢。

二,總統大選後,兩岸關係發展

明年1月16日總統大選,也是影響房市重要變數之一。不管哪組候選人當選,若兩岸關係維持和諧合作,對現況衝擊最小,是最佳狀況;若兩岸出現較為緊張關係,可能進一步衝擊台灣經濟,對房地產市場較為不利。

此外,新總統當選人的房地產政策,也將影響房市未來發展,這也是明年的不確定因素。目前蔡英文的房地政策是,8年20萬戶只租不賣的社會住宅,但土地與資金來源都不明確,而朱立倫則表示房市已經從賣方進入買方市場,可回歸市場機制。

三,房地合一稅上路

房地合一稅明年登場,這是房地產稅制近年最重大突破。只是,若購屋族搶在今年底房地合一稅上路前先購屋,衝出了成交量,則明年房市交易量反而可能陷入窒息。

此外,新稅制上路後,1年內移轉稅率45%,持有1年以上2年以下稅率35%,2年以上10年以下稅率20%。除非是自用住宅且設籍6年以上,可享有10%稅率優惠。由於稅率高、約束時間長,將降低投資客空間,也將影響市場交易量。

根據國泰房價指數調查,今年第三季房市出現全面性價格反轉走勢,先前房市呈現北冷南溫情況,中南部價格有撐、交易也較熱絡,但第三季卻轉為全面下跌,其中高雄房價跌幅最大,而台南、台中則成交量縮減較大,讓人感受到房市冷冬吹襲。

由於長期累積餘屋量不小,再加上買氣不振,明年房市可能還是冷冷的冬天。

本文經好房網授權刊登,原文發表於此

責任編輯:翁世航
核稿編輯:楊之瑜


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