「以房養老」是一種貸款,而貸款是要付利息的:關於「以房養老」你該知道的3件事

「以房養老」是一種貸款,而貸款是要付利息的:關於「以房養老」你該知道的3件事
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我們想讓你知道的是

「以房養老」自推出,就是群組裡熱門話題之一。但筆者發現,可能因為在台灣是新種業務不熟悉,即使不是一般消費者,也有錯誤的認知,故寫這篇供讀者參考。

文:呂佳縝

繼2012年政府引進澳洲等國家「以房養老」的政策後,合庫於2015年12月也首度推出國內首宗商業型以房養老,「幸福滿袋」貸款的理財服務,讓有屋族活化不動產,將「房產變現金」。幫助銀髮族退休後仍能有穩定的生活費,以維持生活品質,而且能留在自己的房子內終老。

「以房養老」自推出,就是群組裡熱門話題之一,最近記者也專題為文,打電話來詢問有關建議與看法。但筆者發現,可能因為在台灣是新種業務不熟悉,即使不是一般消費者,也有錯誤的認知,故寫這篇供讀者參考。

「以房養老」的基本常識:

1.「以房養老」是活化資產,創造現金流入的方式

它是把沒有固定收益的資產(房屋及土地),轉換成固定的收入(生活費)。不動產若沒有出租取得租金收入,大概就是使用價值,並等賣出時獲得資本利得了。不動產買賣或許有增值獲利空間,但總不能直接拿來吃。

商業不動產,則採如REITs(Real Estate Investment Trust)不動產投資信託,將固定租金收益或營業利益,以證劵化方式創造現金流。如在證交所掛牌的富邦一號及二號、國泰一號及二號、新光一號等

2.「以房養老」是貸款的一種,貸款是要付利息的

不是拿到錢而不用付成本!以票貼舉例,或許讀者較能了解:如收到一張6個月後到期的支票,但是明天就要付現給別人了怎麼辦?這時拿支票去銀行貼現,折算6個月利息後,我們可取得支票面額扣除貼現利息的差額的現金;銀行則獲得支票及利息,因為它承受了目前無法使用現金效用及支票的風險。「以房養老」的道理,也是一樣的。

3.「以房養老」是理財方式的一種,讓退休養老多一種選擇

累積退休金的方式有很多種,如企業退休金、勞退年金、軍公教終身俸、勞保年金、軍公教老年給付、國民年金、年金保險、還本型保險⋯⋯等。理財方式也有債劵、股票、基金、保險、黃金珠寶、不動產、跟會等多樣化選擇,「以房養老」也是其中之一。

「以房養老」是俗稱,為讓人容易理解它的功用,其實它是「逆(反)向抵押貸款」的一種。一般貸款,大約三成自備款,七成向銀行借一大筆來買房或機器設備等,並以此房產或設備為擔保品,之後按期或月攤還本利和給銀行,貸款愈還愈少最後是0。

而反向抵押貸款,則是以房產為抵押品設定,再向銀行按期或月領取現金,貸款愈借愈多最後到設定金額上限,到期後房產將是銀行的。

以「幸福滿袋」資料為例,須年滿65歲以上,若房產價值2000萬元,申辦30年期利率2.25%(機動),貸款七成1400萬元,貸款人每月可得貸款金約4萬元。

隨著每月本金累積,每月支付的利息也愈高,到第11年後的貸款金扣除利息約剰2.7萬元生活費,已達每月繳息不超過貸款本金1/3的上限,每月繳息金額之後不再增加,差額則累積至貸款到期日再一併繳付。利息總共約100萬元。

適合「以房養老」的族群

1.資源:

主要資產是一間房產,及少數動產、流動性資產(如現金、債股、基金、儲蓄險、勞保或國民年金等),通常此房產佔所有資產的絕大部份約80~95%,且沒收入或是基本生活費不夠用。

2.限制:

年紀大,貸款人年齡加上貸款年限若超過70歲,即使有足額房產做擔保,若沒有保證人,銀行也是不願意放款。並且不想或無法搬離現住房子的退休族。 

以不動產做退休規劃的可行方案:

方案一、「以大換小」:

退休後兒女多已離巢成家或買屋,房子多出空間,若將現住大房子賣掉,在附近或醫療便利的地方買個小屋,多出來的現金就是退休金,並可兼顧熟悉的鄰居親友環境,與老年生活需求。

方案二、租屋收入:

即將房間分租以取得租金收入,與房客同住,共同生活也可有個照應。

方案三、市區換郊區、城市換鄉村:

台灣之前就有退休回歸大自然的風潮,許多人至宜蘭、花蓮、南投等地置產,過著悠閒鄉村生活。市區或城市的房子價值較高,換到郊區或鄉村,可多出許多現金靈活運用,而且物價較低也減少許多開銷。

方案四、賣房改租屋或養生村:

即將現住房子賣掉換現金,改租屋或是住養生村。現金需要做好財務規劃,可安排安養信託或是年金險,活多久領多久,照顧自己一輩子。

方案五、「以房養老」:

若您有其他考量而以上方案都不適合,或許「以房養老」適合您。

建議除不動產外,手邊容易變現的流動性資產要佔三成以上。可先諮詢理財顧問,全面檢視您的財務狀況,規劃安排適合自己的綜合方案。

總言之,辛勤老實工作,育兒養房一輩子,記得同時也要養老年的自己;年輕時負擔大存錢不多沒關係,可慢慢增加及累積。不要等老來了才發現「窮得只剩下房子」,現在就開始~~永遠不嫌晚。

本文獲財子學堂授權刊登,原文於此:「以房養老」的基本常識與規劃方案()、(

責任編輯:楊士範
核稿編輯:楊之瑜