討厭韓國人?就先來學怎麼買他們的房地產

討厭韓國人?就先來學怎麼買他們的房地產
Photo Credit: Republic of Korea CC BY SA 2.0

台灣人在韓國擁有房產的人屈指可數,而我就是其中的一個,而且還擁有2間房。能夠擁有韓國的房產,得從我的美國留學經驗,以及台灣的第一棟房子說起。

當年我在美國求學五年,眼睜睜看著房價節節高升,租金當然也跟著水漲船高,非常後悔為什麼沒有在一決定美國學校的當下,就向父母借錢置產;不過,我父母也沒什麼錢,所以借錢置產不過是嘴上說說。

但我當時就想,如果我買下一棟擁有四個房間的平房,自己住一間,其他3間租出去,扣掉貸款成本,每個月的確可以多出一些生活費,這不是一件很划算的事嗎?若是幾年之後漲價賣掉,等於在美國的5年不但不必付房租,還倒賺幾百萬,這麼划算的事情,大概也只有投資房地產才能做到。

危機入市才是王道 

於是當我在韓國工作2年、存了一些錢後,便有了在台灣置產的念頭。當時因為我在韓國極度節省,一個月大概可以實存7~8萬,2年下來存了快2百萬,剛好夠負擔一個台北平價房子的頭期款。

在2008年金融海嘯最讓人擔憂的農曆年前,看準關渡竹圍一帶由知名建商蓋好的新成屋,以總價630萬左右入手了一間建坪28坪、實坪數18坪的2房住宅。當時只覺得是危機入市,低價入手,沒想到才隔一個月,賣我房子的銷售小姐就問我,要不要以多50萬的價格轉手,淨賺那50萬?我當時毫不考慮她的提案,也還好我根本沒考慮,因為六年後的今天,房價整整漲了快一倍。

有了這個「值錢」的房子,之後入手韓國的房子就方便多了。2011年我與妻子結婚後一起搬到韓國,於是抵押台灣的房子,借款400萬元,買下韓國盆塘區一間三房一廳兩衛、距離地鐵站只要走路一分鐘的房子(此房總價約新台幣560萬,若加上取得稅和簡單的家具裝潢費,大約600萬台幣,而我在韓國的存款,剛好也有160萬元)。

Photo Credit: Stella Quizas CC BY SA 2.0

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韓國特殊的租賃,讓我輕鬆買房

這次購買韓國房產的背後,又是一連串的精密計算。很多人不知道,台灣的利率很低,所以貸款利率是韓國的約1/3。於是我不跟韓國銀行貸款而跟台灣銀行貸款,等於享受著極其優惠的貸款利率,可以拿著我在韓國的高薪,綽綽有餘地支付台灣的房貸。

而且我只支付了一年的利息和本金,在第二年便將房貸全數還清。大家知道我到底是何德何能做到這一點,難道是突然獲得巨富嗎?當然不是,而是韓國房地產特有的制度幫了我大忙。

在韓國,一般租房有兩種制度,也就是「月稅」和「全稅」,前者和我們的每月付租金的概念差不多,但後者則是韓國特有的一種制度,由租屋者向房東繳納住屋70%左右的金額,接下來2年以內,除了水電費和管理費外,都不必再支付房東任何費用。也就是說,房東可以自由運用這筆錢,看是要放在銀行生利息(當時韓國的存款利息一年期有4%),或者進行其他投資。等到兩年期滿,租屋者若是不再居住,房東則要將全稅的金額全數還給租屋者。

投資房地產兩大心法:慎選地點,買在低點

後來因為太太懷孕回台待產,我一個人不需要住這麼大的房子,於是自行租一個小屋子,把韓國的三房房屋租出去,手上拿到的1億5千萬韓幣(約420萬台幣)先放在韓國銀行賺取利息,等在一年定存到期後,除了有利息所得外,再把這全稅金1億5千萬韓幣,匯回台灣繳清貸款。也因房子地點很好,房客絡繹不絕,於是我一直能保有這1億5千萬韓幣自由運用。

能夠這麼做,其實不是我厲害,實在是因為我把握了房地產的兩大原則,一個是慎選地點,一個是買在低點,再加上韓國房地產的特性,等於進可攻退可守,穩賺不賠。未來成為國際工作人的你也是一樣,到了任何一個國家,最好都能張大眼睛,看看當地是否有什麼可以投資的標的,利用兩國利率的高低、匯率的差異,進行套利,或者用正當的借貸為自己贏取正向的現金流。這些作法不但能讓你賺到錢,更對當地國的文化、語言與生活,有超乎其他國際工作者的迅速了解。

Photo Credit: Republic of Korea CC BY SA 2.0

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討厭他們不如買下他們

目前台灣已有不少有錢人把房產投資的觸角伸向日本及馬來西亞。韓國的房地產其實和日本很類似,一樣是物美價廉,而且租金頗高,隨便一個物件都能獲得年化報酬5%的獲利率,只是台灣人對這個市場不熟悉罷了。

當台灣人抱著有點仇韓的情緒,批評三星電子大賺台灣人金錢之際,我們直接用較為強勢的台幣,進入韓國市場獵標的,再來賺韓國商辦及住宅的租金,以及日後轉手時的增值。這麼做,不是比單純的「討厭韓國人,卻又束手無策」要好得多嗎?就如同我在《不要臉,不怕死,這世界就是我的!》中所推廣的,「越是討厭你的敵人,就越要了解他」