房地合一稅正式上路 2016房市冷冬挑戰

房地合一稅正式上路 2016房市冷冬挑戰
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新稅制上路,民眾總會停看聽,再加上景氣隱憂大,看來今年房市仍有很大的挑戰。

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文:林奇芬

今年起房地合一稅正式上路,這個新政策將考驗房地產交易量,讓已經萎縮的房市交易,面臨更大挑戰。

搶節稅最後列車,12月移轉暴增

2015年12月房市交易傳出佳績,六都房屋買賣移轉棟數達3.6萬棟,較前一個月增加100%,讓寒冷房市終於有一絲暖意。其中,台南市移轉戶數較11月增加147%,台中市增加111%,高雄市增加76%,成長力道強勁。同時這三個都會的單月移轉棟數,都創下自1999年以來的新高紀錄,令人又驚又喜,難道房市已經回春了嗎?

很可惜的,沒辦法高興得太早。因為這是受到2016年房地合一稅要上路,買方趕在2015年最後稅率優惠期購屋,而逼出的買氣。因此,越靠近年底成交動作越密集。還有房仲業者指出,最後的過戶潮,有一大部分是建商趕著交屋,讓預售屋購屋者可以適用較優惠稅率,成屋買賣交易並未感受到太大變化。

2015移轉戶數跌破30萬戶

但即使有最後節稅利多刺激,讓12月衝出了較高的移轉棟數,但根據統計,2015年全年房屋買賣移轉棟數是29.4萬棟,跌破30萬戶關卡,創下自2002年以來新低紀錄。而今年在沒有節稅誘因下,成交量可能面臨更寒冷的挑戰。

前一波房市最低點落在2001年,當年買賣移轉棟數僅25萬戶,但之後台灣房市觸底回升,買賣戶數逐漸攀升,最高峰落在2006年,移轉戶數高達45萬戶。之後因為房價大幅上揚,民怨升高,政府開始一連串打房動作,使得房市交易量逐漸萎縮。尤其是2011年6月實施奢侈稅後,讓短線投資客紛紛退場,房市交易更受衝擊。

奢侈稅2年免稅,房地合一稅2年以上20%

比較房地合一稅與奢侈稅最大不同,是移轉約束期更長。奢侈稅雖然按照成交金額課,稅基較大,但只要持有2年以上就不課稅,因此流動性約束期為2年。但房地合一稅雖然自用住宅有400萬免稅額與10%稅率優惠,但是必須持有6年以上才符合相關條件,因此,房屋流動性約束期拉長至6年以上。

此外,對於非自用住宅,2年內移轉稅率高達35%到45%,雖然是扣除成本後的獲利才課稅,但稅率仍相當高,而持有2年到10年的稅率是20%,因此,至少是2年以上約束期,且稅率仍比奢侈稅持有2年以上免課來得高。

由於交易成本提高,勢必影響房市交易量,再加上目前房屋持有成本(如房屋稅、地價稅)也大幅攀高,更影響持有房屋意願,因此,今年起房市仍將歷經嚴苛考驗。

除此之外,台灣經濟無起色,也拖累房市復甦動能。目前景氣燈號已經連續7個月陷在藍燈區,出口仍然負成長。再加上今年開年以來,油價大跌、全球金融市場震盪不安,國際黑天鵝出沒,台灣經濟也難平安。

新稅制上路,民眾總會停看聽,再加上景氣隱憂大,看來今年房市仍有很大的挑戰。

本文經好房網授權刊登,原文發表於此

責任編輯:翁世航
核稿編輯:楊之瑜

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