救經濟,先打房

救經濟,先打房
Photo Credit: LordcolusCC BY 2.0
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許多人都認為房地產是一個國家經濟的火車頭,房地產景氣好的時候,負責放款的金融業能賺到錢,負責蓋房子的營建業能賺到錢,當然水泥、鋼鐵或是各種建材產業也跟著蓬勃發展,各行各業都有人力需求,聘請大量的從業人員,從建築工人到房仲業務都有工作,各種行銷、廣告公司案子接不完,帶動了整個國家的經濟發展。

真的是這樣嗎?實際的情況是:房地產熱絡了快十年,台灣的經濟也停滯了快十年。為什麼呢?

有錢的人發現,炒作房地產比經營事業更好賺,風險也比發展新的方向或投資新創企業更小,於是房地產在過去十年中吸引了所有的有錢人、所有的資金,甚至連錢不多的人,也把自己所有的資產都押注在買房的頭期款,並且跟銀行貸了一大筆錢,就誤以為自己已經是房地產的擁有者。

當大老闆發現在房地產市場中,一買、一賣就有兩、三成的獲利,當然就不願意花心思好好經營事業了,畢竟再怎麼辛苦經營,如果只是一個代工業者,怎麼賺也賺不到兩、三成,而且還得承擔萬一客戶抽掉訂單的風險。

結果不但心思飄走了,連資金也搬走了,原本可以拿來擴廠、買設備、聘人才、加強技術研發、設計更好產品的資金,全部都擺在預期報酬率最高的地方:房地產。其實這些大老闆們相當精明而貪婪,努力把自己的資產極大化,於是我們可以看到,有許多產業就因此錯過了最好的發展時機,而基層員工的薪資則完全凍結。

產業發展上也可以運用紅皇后理論,拼命跑也只能留在園地,而跟其他更努力的人比起來,其實就是退步了。房地產的報酬越高,我們的產業就落後給其他的國家越多,原本還有相當的競爭力,還能並駕齊驅,現在卻連別人的車尾燈都看不見了。

是的,其實我們國家整體的財富並沒有減少,以國富統計來看,96年的121兆,到了100年已經成長到超過147兆了,這兩成多的成長其實大多來自於房地產資產,就以民國100年為例,公告地價調升增加了6兆,房價上漲增加了2兆。而全國房地產的總值為105.2兆,佔國富淨額71.5%,就以數據來看,台灣現在其實已經窮到只剩下房地產了。

不只是有錢人忙著炒房而已,連錢也都跑到房地產了。銀行吸收了客戶的存款,然後以更高的利率放款出去,賺取中間的利差,而存款的人有利息可以領,需要錢的人也有錢可以借,算是三方皆贏的一筆生意。但是,剛剛提過了台灣的產業逐漸停滯,那麼銀行貸款的對象會是誰呢?

其實很大一部份的錢都跑到了房地產。從過去幾年房貸餘額5-7%的年增率和建築貸款餘額在2010年甚至高達10%的成長率就可以看得出來。台灣銀行整體存款34.5兆之中(來源),有1.5兆放款給了建築貸款,5.5兆放款給購屋貸款(來源),房地產就吸走了將近兩成。

如今,不但是住宅房地產、商用房地產,連工業區的地價也開始狂飆,需要工業區土地的企業甚至有錢都買不到想要的土地,有不少工業區三年來的漲幅超過100%,原本一坪可能只要五萬元以下的台中精密機械科技創新一期園區,今年的價格已經飆漲到每坪15萬元,甚至不輸給一般市區的公寓每坪價格了,而龜山、中壢等北部的工業區,甚至每坪要價達到20萬元以上(新聞)。

房地產實在太好賺了,所以舊的產業沒有升級或轉型,逐漸被淘汰,新的產業想要發展卻困難重重,因為資金都被房地產吸走了,人才因為薪資停滯太久也出走了,連要進駐工業區都發現土地漲得太誇張以至於不是買不起就是地主惜售。這種情況下,經濟當然停滯。

或許有人會拿出GDP數據說,台灣的經濟其實還在成長啊!但是看看台股上市公司可憐的獲利表現,就可以發現,台灣的GDP成長其實是政策性措施所產生的,而不是來自於產業的發展。

有錢的人捧著大把現金買房子,而錢不夠的人也去跟銀行借錢買房子,然而自己大部分的月收入可能都拿去還房貸了,變得不敢失業,不敢消費。

很多人都為了結婚而買房,但是背了貸款壓力之後,卻不敢生小孩了。只想到有自己的房子才算一個家,卻沒想到買了房子就養不起孩子;只想到掛在自己名下的房子可以帶給自己安全感,卻沒有想到在貸款還沒繳完之前房子根本不算是自己的;只想到租房子的租金一去不復返,卻沒想到貸款買房繳給銀行的利息也是一去不復返而且還綁住了一大筆資金。

因為買了房子,於是不敢消費,所以百業蕭條;於是不敢生小孩,所以人口結構崩壞。房地產對經濟的影響,並不只是過去十年的經濟,甚至連未來十年的經濟都將深受其害。

房地產對台灣而言,根本不是經濟的火車頭,而是經濟的土石流。

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