土壤液化潛勢資訊列入不動產買賣合約?後續房貸、保險系列問題有待釐清

土壤液化潛勢資訊列入不動產買賣合約?後續房貸、保險系列問題有待釐清
Photo Credit: CORBIS/達志影像

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土壤液化潛勢區查詢系統公佈後的配套措施,由目前公佈資訊看來主要針對直接受到影響者,但進一步影響到房屋買賣的部分,則未見詳細說明。房地產業者認為對於成屋屋主來說,因此所產生的責任歸屬,以及後續房屋貸款、保險等議題,都還需要詳加討論。

土壤液化潛勢區查詢系統一公佈,引起房地產業界與屋主一陣譁然。即使行政院已經延遲一個月發布土壤液化潛勢區查詢系統,仍然被房地產業界視為配套措施未臻完善。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為土壤液化不像海砂、凶宅等具有過去案例可供查考價格的修正幅度,責任歸屬與是否構成解約條件也在未定數。

行政院發言人孫立群在記者會中一度提及,本週消保會要討論是否要將土壤液化資訊列入房屋買賣必要記載事項中,徐佳馨認為這樣做後續所引發需要解決的問題會相當多。

徐佳馨認為,對新成屋來說,因為建商有能力做土壤液化的檢查,但對成屋來說,無論是買方、賣方或是仲介業者,都是沒有財務能力事先做這類調查,也因此位在土壤液化潛勢高風險區的房屋買賣將會出現責任歸屬的問題,像是房屋貸款、產險保額這些方面的議題要怎麼處理,會有一系列的議題急需討論。

在目前已知的資訊下,徐佳馨認為,土壤液化高潛勢區短期內會出現價格震盪,議價幅度可能增加至1到2成。新屋與老屋相比之下,因為有土壤改良證明,受到影響有限,反倒是沒有地下室或是結構已經出問題的老屋,短期內買氣應該會受到影響。

然而資訊透明公開是否是壞事?國立政治大學地政系特聘教授張金鶚認為,將房地產相關資訊透明化絕對是好事,資訊透明才能夠反映出真正的房價。當然公佈之後會有影響,但第一步要先釐清的是,受到影響的地方到底有多不安全,釐清事實後接下來要討論的是如何改善,減少過度誤判,地震來會不會造成影響、造成影響的程度都是要釐清的。他呼籲,千萬不要為了價格而要錢不要命,這才是最重要的事情。

此次,內政部在公佈土壤液化潛勢區查詢系統同時,提出了幾項配套措施,分別是:

  1. 補助建物結構耐震度健檢、
  2. 補助建築物補強或重建、
  3. 要求私有特定用途供公眾使用建築物辦理耐震評估補強。

補助建物結構耐震度健檢主要針對1999年12月31日前設計或建造的建物,補助方式分為全額補助8,000元進行初步評估,預計將花費6年完成全台76萬餘戶老屋健檢,至於詳細評估則是有45%補助,以不超過30萬為限。補助建築物補強或重建,則是需要經過專業技師診斷確認,拆除重建全額補助但上限是500萬元。至於整建維護補強工程,評估費用予以全額補助,耐震補強以最高55%補助為原則。

針對學校、醫院、旅館、社福機構、電影院、百貨公司(商場、量販店)、運動休閒場所等私有特定用途公眾使用建物,將修訂法令強制增列耐震評估報告。針對變更使用辦法之建物,若是需補強之建物,則是必須補強後才能申請變更使用

根據內政部營建署統計,全台灣目前約有76萬多件需要檢查包括耐震性各方面影響居住安全的老舊住宅,目前中央政府也已經撥出一年20億的預算,打算逐年進行評估。

此外,行政院也公佈協助民間建築物改善土壤液化的四項措施。

第一項為公開土壤液化潛勢圖,第二項則是補助地方政府進行中級土壤液化潛勢圖,內政部將在2016年度內給予地方政府必要補助經費,由地方政府提出調查計畫向內政部申請,經審核通過後方能執行。2017年度之後的作業將由各地方政府自行編列預算,中央政府將視績效與經費來源決定是否繼續補助。

第三項措施則是補助地方政府進行地質改善示範計畫,同樣也是落在2016年度內,由地方政府請工程專業單位提供社區或區域之液化地質改善計畫,向內政部申請,經審查通過後實施。2017年度則是由地方政府自行編列預算。

第四項則是協助民眾自主檢查,並提供大地工程專業諮詢。目前行政院已經協調大地專業團體配合台北市、新北市、台南市、高雄市、宜蘭縣、新竹縣、新竹市、屏東縣等地方政府。

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