囤房稅是打擊投機客還是懲罰老百姓？

作者：林奇芬

提高非自用住宅的房屋稅、地價稅，可以發揮租稅正義，並同時具打房效果嗎？仔細算一下，除非稅率提高五到十倍以上，否則，投資客幾乎忘了它的存在。

房屋稅自用住宅認定從嚴，非自用稅率將提高為1.5~3.6%

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台灣房地產持有成本低廉，包括房屋稅、地價稅都很低，因此也造成房地產炒家，可輕鬆持有房產獲利，卻不需要付出高成本的不合理現象。現在政府積極打房重點，放在房屋稅、地價稅稅率，但此真的有效嗎？若有效，真的不會影響普羅大眾嗎？

上個月財政部長張盛和和台北市副市長張金鶚，針對房地產相關稅負會商，雙方有共識的是，未來針對「自用」與「非自用住宅」的房屋稅，將採取差別稅率。政策面看來，對於擁有多戶房產的「大戶」持有成本增加，可實現富者多繳稅，或是打擊投資客的目的，但事實上，卻可能事與願違。

目前台灣的房地產持有稅有二種，一是每年5月課徵的房屋稅，一是每年11月課徵的地價稅。

房屋稅=房屋現值×稅率

地價稅=土地公告地價×稅率

一、自用住宅優惠稅率，僅一戶適用

以目前台北市房屋稅計算方式為例，自用住宅稅率1.2%，非住家非營業用稅率2%，營業用稅率3%。最近新聞中強調，未來夫妻僅能有一戶列為自用住宅，若持有二戶以上者，就要採取差別稅率，但我看到這則新聞覺得很奇怪。

我跟我先生名下各有一戶房屋，並未做營業或出租使用，先前買第二屋時，想要申請自用住宅稅率，就被擋下來了。因為，夫妻只能有一戶使用自用住宅優惠稅率，因此，第二戶採用差別稅率其實目前早已經在做了。

二、稅率影響幅度極小

即使房屋稅從1.2%變成2%或3%，影響有多少呢？舉例來看，台北市一戶20年以上的中古屋，市價達2000萬元以上，但房屋現值可能僅為40萬元，自用住宅房屋稅1.2%，每年繳4800元。若稅率調為2%，則房屋稅調高為8000元，稅率調為3%，每年房屋稅調為12000元。

這個稅率對一般上班族而言，可能會增加一些負擔，但對於高資產族或是投資客而言，房價上漲的價值，超過數十萬、數百萬元，遠遠超越稅負的增加，因此，房屋稅微幅的調整，對他們而言是「幾乎忘了它的存在」。

根據統計，全台灣有3戶房產以上的有66萬人，有10戶以上的有1萬人，因此，真正要課稅應該針對這群人，也就是夫妻名下擁有3戶以上房產者，第三戶房屋稅率若能大幅調高到10%或20%以上，如此對於包租公、包租婆、投資客，才會有較大的成本壓力，否則根本就是不痛不癢。

三、房屋現值調整影響更大

除了調整稅率之外，另一個影響房屋稅的關鍵是房屋現值，以前述市價2000萬元的房屋，房屋現值僅40萬元，若房屋現值調高至80萬元，則即使稅率維持1.2%，房屋稅每年就要多一倍。

但是若調高房屋現值，影響的就不僅是擁有二戶、三戶以上的大戶，而是所有民眾一體適用，每個人的負擔都大幅增加，因此政府幾乎不太敢動這個腦筋。而究竟是否調高房屋現值，則由地方政府來決定。

四、地價稅的情況與房屋稅差不多

目前地價稅的稅率，自用住宅為千分之2，一般住宅稅率從千分之10到千分之55，有六個不同級距。目前規定也是夫妻及未成年子女，名下僅能有一戶適用自用住宅稅率千分之2，第二戶稅率為千分之10。

若按前述2000萬元市價房屋，土地公告現值可能僅150萬元，自用住宅每年地價稅僅3000元，一般住宅地價稅15000元，負擔相當輕鬆。若真要對三戶以上房產持有者課稅，稅率要拉高到千分之50以上，才會產生某些抑制效果。

同樣的，更有效的是提高土地公告地價，不過，這也將影響到所有房屋持有者的負擔，目前雖有逐年調高現象，但幅度仍然不敢過大。

五、實價課稅衝擊大

目前政策朝未來實價課稅的方向規劃中，待實價登錄資訊更為完整後，是否可能朝房地稅制合一，採實價課稅的方向發展？若此真正落實，則房屋稅、地價稅整合為一，按實價來課稅，則所有民眾負擔將大幅增加。由於衝擊較大，實施的可能性較低。

即使未採取房地合一稅，若在買賣交易時採取實價課徵增值稅，由於賣方勢必將成本加入售價中，房價反而因為成本推動而墊高，不僅無法打房，對想購屋的民眾更為不利。

Photo Credit: Alexander Synaptic CC BY SA 2.0

主導權在地方政府

整體而言，若要從房屋稅、地價稅的方向來抑制房市投機或投資者，應該讓單身一戶，夫妻二戶可適用自用住宅優惠稅率，否則按照目前的制度，其實是懲罰夫妻。若能對個人二戶以上、家庭三戶以上房產持有者，課以五倍至十倍以上的高稅率，影響層面較小，卻可讓房市投資客產生具體壓力，真正發揮效果。

由於房屋稅、地價稅，稅率與稅基的主導權都在地方政府，因此，地方政府態度攸關重大。若各縣市政府各自行動，無法全台整合勾稽，或稅率基礎不同，則效果有限，最終可能還是雷聲大雨點小。

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