破解民眾三大「一定要買房」迷思

破解民眾三大「一定要買房」迷思
Photo Credit: NanakoT CC BY SA 2.0

我們想讓你知道的是

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假日早上八點,我剛結束完在大佳河濱公園的12公里慢跑,我靠著我的車子並且把手上的礦泉水大口大口往嘴裡灌。映入眼簾的除了慢跑以及騎腳踏車的人群之外,就是位於明水路那一棟棟的大樓,正對大佳河濱公園第一排,擁有河岸與綠地景觀;我甚至看到有人在頂樓弄了類似水療池的設施。我心裡想,要是住在這裡,慢跑結束後能夠輕鬆地走回家,邊咬著塗滿奶油的吐司邊欣賞這片景致,那會是多美好的人生啊。

我最近在替客戶做財務規劃時,很常被年輕人問到的一個問題是:我該在30歲前把所有存款投入房子的頭期款嗎?或是,房子在我人生中的理財順序應該擺在第幾位?

我試著提供一些數據跟各位朋友討論。首先,現在的房子漲得太誇張了。不論原因為何,依據內政部不動產資訊平台的數據指出,現在全台房價的所得比,已經從2003年SARS時期的5.26倍飆漲到將近9倍。如果以生活在大台北都會區來說,新北市已經來到10倍,而台北市甚至來到了13.5倍,換句話說,房子會吃掉我們越來越多的薪水。但是同時期的租金指數,只從99微幅上漲到101左右,也就是說房租幾乎是沒有漲的。

現實的狀況是,政府因為眾多因素無力抑制房價上升,市場上沒有辦法(或是不想)提供一般民眾負擔得起的房子,所以只好提供一般民眾負擔得起的貸款。貸款商品紛紛出籠:前三年不用還本金,把期限拉長至30甚至40年以減輕每個月的負擔;這些利息收入讓各金控的獲利豐厚,金控再把錢拿去買土地養地,土地價格上漲後造成建商取得土地成本過高,只好將成本反映在房屋售價上,於是我們買的房子就越來越貴了。

這時候一個非常重要的問題出現了:我們為什麼要買房子?

我跟許多客戶不斷討論這個問題,歸納出的原因大致有三個:

  1. 有土斯有財
  2. 安全感
  3. 夢想

有土斯有財」是很多人根深蒂固的觀念,但是時代已經變了。以前的金融商品並沒有這麼多元,所以許多上一輩人的理財方式就是定存、跟會、買房;加上台灣人是比較保守的民族,相較之下房地產真的是個很穩固的選擇。但是現在的理財商品非常多,有許多理財商品都可以達到相同的功能,而且價格相對沒有這麼高檔。

安全感跟夢想我覺得可以一併討論。假設你的「夢想」是買一台400萬元的保時捷跑車,你現在好不容易存了80萬元,想貸款去把它買下來,我想你絕大多數的朋友會拚死命地阻止你。買房子也是如此,正常來說首購族可以貸款8成,所以許多人真的存到2成的錢就會去買房子,然後開始每個月付貸款。

同樣的邏輯,為什麼保時捷大家無法接受,而房子大家普遍可以接受?我想是因為絕大多數的人認為房子會增值;但是大家往往忽略了一件事:帳面價值不等於實際價值。假設你花了1000萬買了房子,過了幾年之後增值到1500萬,但房子賣掉之前,500萬的獲利完全是虛的。即使你把房子賣了,再找一間相同區域的房子,差不多也要1500萬,所以有很大的機會是沒有實際獲利的。

安全感」這三個字則很抽象。人類的本性就是會害怕未知的東西,所以待在舒適圈裡做熟悉的事,我們會有安全感。乍聽之下買房子似乎是個不錯的選擇。假設我們買了價值1000萬的房子,貸款800萬,以30年來說我們會多付約264萬的利息,平均每年約8.8萬。如果我們選擇省下這筆利息前,在這30年間每年有8.8萬可以好好運用,我們可以體驗更多新事物、滿足更多人生目標,這不也是另一種建立安全感,而且讓人生更有趣的方式嗎?

最近我去看了一位客戶的寶寶。這位客戶的家庭年收入約在400萬左右,他們租了一間位於敦化南路三房的公寓,甚至自己花了錢裝潢房子。他的做法是跟房東簽6年的租約,並且一次付清了3年的租金,所以他租屋所花費的費用約是行情的7折左右。如果房子僅僅只是要提供「居住」的功能,那我們應該理性的以最少的成本去滿足需求,並且用省下來的錢替人生創造出更多的精彩,這才符合我認為的理財最高原則:「享受理財為自己的人生帶來幸福。」

最後要離開的時候我問他:你打算就這樣不買房子了嗎?

他說:「不,等我這幾年運用簽長約省下的租金、少付的房貸利息,以及我累積的本金所投資出來的收益入袋後,等我的小孩過了若干年懂事之後,我會買一間房子,並且讓他參與設計他的房間。或許像google的辦公室,裡面有溜滑梯或是超炫的午睡艙一樣,到時候這才是完整屬於我們全家的房子。」

所以,你還急著現在買房子嗎?


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年薪破百萬在台北買不起房?調整資產配置,買房不難!

年薪破百萬在台北買不起房?調整資產配置,買房不難!
Photo Credit: VI College價值投資學院

我們想讓你知道的是

想在買房時擁有好的貸款條件,一定要趁有穩定好工作的時候申貸較佳。面對通膨升息時代的來臨,大家務必聰明善用資產配置成為人生最佳助力,而不是讓買房成為拖垮自己財務的稻草。

本文作者:VI College價值投資學院 台灣區總經理 黃士豪

買房是很多人畢生夢想,許多上班族開始投資的動機,也是希望透過能扣除每月支出後、盡可能放大剩餘的存款,更快買到人生第一間房。但是看著房價不斷飛漲,媒體不斷報導百萬年薪工程師、醫師都無法在台北置產,讓很多人感到恐慌、甚至放棄買房念頭。

32歲的飛輪教練阿謙很努力賺錢,汲汲營營忙於工作,希望能買一兩千萬的房子,好安身立命。為了達成目標他相當努力培養技能,除了具有飛輪跟肌力教練資格外,平時也提供學員筋膜按摩服務。

因為服務口碑很好,目前團體加個人每月穩定都有100小時課程,即使前段時間疫情不穩定也只有少掉一成教練收入,月收入約為6至10萬。

對於未來目標,阿謙除了希望可以透過被動收入增加、改變目前靠時間及體力換取金錢的現況,也希望能夠買入兩間2000萬的房子,一間自住、一間出租賺取被動收入。

既有資產配置上,由於懷抱著買房夢,因此阿謙保留110萬活存現金,另外有一張台幣56萬的美元保單,投入美股58萬有不錯獲利。

買房對平均月收入8萬的阿謙來說是否為不可能任務?我認為,阿謙應該先拋掉想法便是:別為了賺頭期款而投資。

五月第一篇
photo credit:VI College價值投資學院
VI College價值投資學院 台灣區總經理 黃士豪建議阿謙讓投資為自己置產。

給阿謙的投資建議一:別為買房投資,要讓投資為你置產。

遇到像阿謙這樣懷抱著買房夢的學員,我都會先要他們反覆問自己:為什麼要買房?

如果從資產及投資角度來看,房子算是防守型資產,如果將房屋價值放進整個資產配置後,花在買房的錢就不能超過總資產50%,否則就會讓自己變成房奴,更會因為多數資產都卡在房子,而因為房價變化影響心態。

假設買房能為自己帶來安全感,那這想法相當好、也值得去達成這個人生目標,這時就可以思考如何利用投資來幫自己買房。

以阿謙希望買到2000萬的房這個目標來看,房價2000萬首購需支出頭期款為400萬,這時除了要因為固定支出增加房貸這一項,因此要提高保障型資產外,也要確保進攻型投資組合有400萬,並透過選擇權等投資方式妥善配置讓自己能利用每年10-20%投資報酬來支付房貸本金及利息。

給阿謙的投資建議二:想買房保障人生,別抱持保障心態投資

在與阿謙諮詢對談過程中,我也看到許多保守型投資人最容易落入的「陷阱」:認為是保障,其實處於風險中。

將錢投入投資市場,因為跌價造成損失,這是一種可視但未知的風險。但是如果將錢都投入到定存、活存現金中,每年因為通貨膨脹造成損失,加上失去將錢轉進保守型甚至進攻型投資組合中能產生的獲利,這是屬於容易忽略但已知的風險。

保障型資產是為了當有突發風險產生時,讓我們不用擔心生計並可渡過半年時間進行避險。就阿謙每月支出約5萬來說,保留30萬是足夠的。特別是在進攻型投資組合都握有許多高價值公司並有不錯獲利時,應該將額外80萬緊急帳戶資金及活存轉進進攻型投資組合,才能更快達成買房目標。

而究竟是否該買第二間房出租賺取被動收入,我也請阿謙好好想想:買第二間房的目的是什麼?

如果買房是為了投資,那麼比起將一大筆錢投入保守型資產,以阿謙還年輕並且收入相對穩定情況下,該如何積極進攻讓自己退休時可以擁有千萬甚至億萬資產,才是最適當思考方式。

這些建議也適合你:購買投資型保單前先停看聽

在阿謙現有投資組合當中,我也看到在許多學員資產配置中都會出現的「投資型保單」。這類同時具備投資及保險功能的保單屬於保守型資產,因此建議在購買時要注意投入金額加上其他保守型投資不要超過總資產20%外,更要先釐清以下關鍵。

首先便是保單報酬形式為何?是在一定年限後固定會發放股息給保戶,還是保險公司會每年將這些錢投入特定投資標的做為報酬?這些資產增長能否看得見,甚至是否穩定,必須先了解。

其次則是這些保單綁約年限,這會影響可動用資金及運用彈性。當然,既然是保險更要確認又是綁定哪方面保險,在自己真正需要時是否能夠降低醫療或意外造成風險。懂得從資產角度思考保單,可以讓你在投資道路上少走相當多冤枉路。

附帶一提,想在買房時擁有好的貸款條件,一定要趁有穩定好工作的時候申貸較佳。面對通膨升息時代的來臨,大家務必聰明善用資產配置成為人生最佳助力,而不是讓買房成為拖垮自己財務的稻草。

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本文章內容由「VI College價值投資學院」提供,經關鍵評論網媒體集團廣編企劃編審。


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