學者轉任內政部政次 花敬群的住宅政策從「三支箭」做起

學者轉任內政部政次 花敬群的住宅政策從「三支箭」做起
Photo Credit: 孫一信
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德明科大副教授花敬群將由學界轉戰內政部,主掌居住正義策略,不只要兌現8年20萬戶社會住宅、加速都市更新承諾,還要讓房東出來報稅,他的作法可行嗎?

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文:游筱燕|財訊雙週刊 第503期

總統大選期間主導蔡英文住宅政策的德明科大副教授花敬群,即將出任內政部政務次長。消息公布那天,花敬群出門在巷口遇到運動回家的老爸,花爸爸一派正經地告訴兒子:「愛做乎正!」花敬群則輕撫老爸肩膀說:「哇栽!」

然而,住宅問題千頭萬緒,花敬群能做到什麼程度,大家都睜大眼睛在看。

花敬群表示,住宅政策會從社會住宅、租屋、都更問題先著手。他上任後,藉由新國會運作,將先補強《住宅法》中對於「社會住宅」的相關規定;再與財政部溝通,期許今年將《租賃專法》送進立法院;接著是擬定更完備的《都更條例》,讓社區自力更新、公辦都更等配套一同入法。

20萬戶社會宅最核心

花敬群不諱言,當中仍以8年20萬戶的社會住宅政策最為核心。當中,6成約12萬戶左右是中央與地方政府合作興建,另外8萬戶則是透過包租,讓民間的空、餘屋能夠有效轉化為社會住宅。未來七、八成的社會住宅會落在北北基桃首都圈。首先會針對雙北、台中、桃園,盡快找出示範點,讓中央與地方合作的模式快快上手。

吉家網不動產董事長暨全球不動產流通協會理事長李同榮贊同廣建社會住宅,不僅有利於市場,也不會對房價造成衝擊,只租不售的社會住宅對買賣市場影響不大,其真正影響的是租賃市場,讓都會租金能舒緩或合理下修,反而長期是平穩房價與抑制過度投資的基礎措施。

過去,租屋是黑市交易。房東不願台面化,不願納稅。一來政府不僅收不到稅;二來租屋糾紛頻傳。未來,希望不管是跟政府合作變成社會住宅,或者是跟民間業者合作變成一般的出租住宅,朝向房屋稅、地價稅都能用較輕的稅賦來課徵。更重要的是,將租金所得稅中的必要費用扣除標準比率調高;政府也將同步推動如包租代管業、房東加盟體系等,還可做到租屋版的「以房養老」效果。

提高誘因讓房東台面化

專做不動產租賃市場的香港商匯泓不動產投資顧問副總吳懿倫建議,可將扣除標準提高至七成,以1個月10萬元店面租金來說,現行綜所稅中必要費用扣除標準是43%,等於一個月要報5萬7000元,一年就68萬4000元,再將其乘以12%的所得級距,等於要繳約8萬2000元的稅,約占1年120萬元的6.8%。

若扣除標準為七成,等於一個月報3萬元,一年36萬元,由於不足50萬元,在綜所稅級距的累進稅率以5%計算,36萬元乘以5%,僅須繳1萬8000元的稅,約占年租金的1.5%,「感覺就像租屋的手續費,超過五成的房東都會願意配合!」另一方面,能增加租屋供給,讓租金下降,也讓原本習慣買賣房子賺價差的投資客,轉成長期持有收租。

而針對棘手的都更問題,花敬群說未來20年之內,台灣住宅屋齡跨過50年門檻,數量會增加至3000萬件。10年內,在老房子速度還沒那麼快的時候,可以好好準備,如果10年後,問題還是留在原地踏步的話,就來不及了!何況「起(漲)價,不一定會帶動經濟成長,起厝,絕對會帶動經濟成長!」

對此,可以從幾個作法著手。一是政府釋出善意,提供屋主更多選擇機會,舉例來說,本來一樓在做生意的住戶,在都更後沒有店面,當然就抗議變成釘子戶,但若能在台北市替他找尋聯開店面,事情或許有解。第二,不只是政府要準備資源,來作為都更的交換,建議建商也應跨公司拿餘屋交換。第三,用合理、透明、互信的過程提高都更效率,像是培養社區的組織認證專業者,讓有意願自辦都更的住戶知道,可以去找值得信任的專業人士。

三管道促進都更效率

投入10多年、以都更合建為拿手強項的都美建設董事長曹來春表示,都更曠日廢時,連民間都難以整合,政府主導難度不低,一是有些釘子戶就是要錢,民間整合還能台面下塞錢解決,但凡事講求公平的公部門,不可能這麼做圖利他人。加上公務機關只要涉及跨部門業務,光一件事可能跑個半年、一年都有可能,會是花敬群上任後最大的挑戰之一。

外界對於花敬群的背景知之甚詳,難免貼上「小張金鶚」的標籤;花敬群說,30年的師生關係是段很特別的情誼,當年花敬群大學時,還可以直接蓋張老師火鍋;「但我們還是有些差異。」對於這次擔任政務官,「老師鼓勵我,說有機會做事是好事,」張金鶚告訴花敬群,要學習理想與實際間的橋梁該如何搭建?

「聽我講完後,沒有打房影子,完全沒有吧!因為我們本來就不從這個角度想政策,」語盡之處,花敬群還是不忘強調新政府並未要打房。

本文經財訊授權刊登,原文發表於此

責任編輯:翁世航
核稿編輯:楊之瑜

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